Tranzacțiile imobiliare, deși apar rar în viața unui cetățean obișnuit, sunt întotdeauna importante pentru a cunoaște răspunsul la o întrebare logică: trebuie să plătiți impozit pentru vânzarea unui apartament? Și, de asemenea, atunci când vindeți alte proprietăți rezidențiale și terenuri.
Mulți oameni cred în zvonuri și propriile presupuneri, motiv pentru care valoarea impozitului către trezoreria statului la vânzarea proprietății dacă tranzacția nu este executată corespunzător poate crește semnificativ. Prin urmare, este important să aplicați corect deducerea fiscală atunci când vindeți un apartament care este deținut de mai puțin de 3 ani.
Când o locuință este vândută, banii trec de la cumpărător la vânzător. Conform legii, acesta este echivalent cu venit, din care trebuie calculat 13% (pentru nerezidenți 30%; deducerile și beneficiile enumerate mai jos nu se aplică acestora). Cu toate acestea, taxa pe vânzarea de bunuri imobiliare va depinde de mulți factori.
Astfel de proprietăți au un anumit „trecut” și, după cum se va vedea mai jos, vânzarea lor este mai transparentă pentru autoritățile fiscale. Există mai multe puncte cheie prin care puteți înțelege cu încredere dacă se percepe impozit la vânzarea unui apartament într-un anumit caz.
Perioada de proprietate
În 2016, Codul Fiscal privind vânzarea imobilelor rezidențiale includea: Legea împarte acum toți vânzătorii în 2 grupuri, în funcție de data deținerii proprietății:
- cei ale căror drepturi de proprietate s-au constituit înainte de 01.01.2016;
- cei care au devenit proprietari de imobile după 01.01.2016.
Impozitarea persoanelor fizice pentru primul grup de cetățeni nu s-a schimbat: dacă o persoană a vândut un apartament care este în proprietate de peste 3 ani, atunci în ceea ce privește impozitele poate dormi liniștit: nu va trebui să plătească nimic. Mai mult, valoarea tranzacției nu este importantă.
Dar pentru a doua grupă această perioadă va fi acum de 5 ani. Acesta este exact cât va trebui să aștepte un nou proprietar pentru a-și putea vinde casa fără nicio plată de taxe.
Cu toate acestea, norma anterioară de 3 ani rămâne aceeași pentru cei care au dobândit un imobil după 1 ianuarie 2016, cu condiția ca apartamentul să fie transferat proprietarului în una din următoarele moduri:
- înregistrarea privatizării;
- prin moștenire și donație de la (soți, copii, nepoți, frați și frați vitregi);
- ca urmare a transferului de bunuri imobile în cadrul unui contract de rentă viageră cu dependență.
Cu alte opțiuni (darea unui ginere de la soacra sa, primirea unui apartament în timpul divorțului etc.), scutirea de la plata impozitului pe venitul persoanelor fizice la vânzarea bunurilor imobiliare va fi doar dacă aceasta a fost detinut de mai bine de 5 ani.
Exemplul 1. Bunsha I.V. a cumparat un apartament cu doua camere in data de 01.03.2014 pe piata secundara si l-a vandut in data de 28.03.2017. Perioada de proprietate este de peste 3 ani, proprietatea a apărut înainte de 01/01/16. Prin urmare, nu se percepe nicio taxă la vânzarea apartamentului. Și nici nu trebuie să raportați această tranzacție la biroul fiscal.
Exemplul 2. Miloslavsky Zh.I. Am primit un apartament printr-un act de cadou în aprilie 2016 de la vărul meu și l-am vândut un an mai târziu. Cu această opțiune, nu ar trebui să contați pe „indulgențe” din partea statului: în primul rând, perioada de proprietate asupra proprietății a început după 01/01/2016, iar în al doilea rând, tranzacția a avut loc între rude îndepărtate.
Dar dacă se percepe impozit la vânzarea unui astfel de apartament depinde și de valoarea proprietății și de posibilitatea aplicării deducerilor. O scutire completă de taxa de 13 la sută pentru o astfel de tranzacție este posibilă atunci când vindeți un apartament în aprilie-mai (aceasta depinde de data specifică) anului 2021, adică după 5 ani.
Modalități legale de reducere a impozitului pe venitul personal
Ce deducere fiscală poate exista la vânzarea unui apartament cu mai puțin de 3 sau 5 ani de proprietate? Puteți reduce legal suma utilizată la calcularea impozitului pe vânzarea unui apartament folosind unul dintre beneficiile:
- deducere de proprietate 1 milion de ruble;
- cheltuieli documentate pentru achiziționarea acestei proprietăți rezidențiale.
Prima varianta este folosita mai des atunci cand apartamentul a fost mostenit sau prin cadou, adica nu au existat costuri pentru achizitia lui sau au fost minime. Și, de asemenea, dacă valoarea proprietății este mai mică de 1 milion de ruble, deoarece în astfel de tranzacții deducerea fiscală la vânzarea unui apartament va acoperi complet profitul primit.
Când vindeți două sau mai multe proprietăți rezidențiale de către un proprietar în decurs de 1 an calendaristic, limita de deducere de 1 milion de ruble se aplică în total pentru toate locuințele, și nu pentru fiecare proprietate separat.
A doua variantă este mai potrivită atunci când s-au păstrat documentele de cumpărare a apartamentului de la proprietarul anterior. Baza de impozitare poate fi redusă cu această sumă. Când o persoană vinde un apartament la un preț mai mic decât cel pentru care l-a cumpărat, atunci nu există profit la vânzarea apartamentului. Aceasta înseamnă că nu va exista impozit pe venit. Daca obiectul a fost vandut la un pret mai mare decat cel pentru care a fost achizitionat, atunci va trebui platit 13% din diferenta.
Atunci când mai multe proprietăți sunt vândute, o persoană trebuie să furnizeze cheltuieli documentare pentru toate dacă alege această opțiune de beneficiu. Sau poate reduce impozitul pe vânzările de locuințe până la zero printr-un beneficiu de deducere, dar se aplică tuturor proprietăților.
Folosiți cheltuielile confirmate pentru un apartament și o deducere de 1 milion de ruble pentru altul. timp de un an calendaristic nu este permis.
De asemenea, este de remarcat faptul că anumite categorii de cetățeni (persoane cu dizabilități, supraviețuitori de la Cernobîl, veterani al celui de-al Doilea Război Mondial etc.) din unele regiuni au dreptul de a reduce în continuare baza de impozitare a impozitului pe venitul persoanelor fizice cu 10.000 de ruble.
Exemplul 3. Timofeev A.S. a cumpărat un apartament cu o cameră în iunie 2015 pentru 1,4 milioane de ruble, iar în septembrie 2016 l-a vândut pentru 1,5 milioane de ruble. S-au păstrat actele de cumpărare a proprietății. Apartamentul a fost deținut de mai puțin de 3 ani, iar impozitul pe venit se va percepe la vânzarea lui.
În acest caz, este mai profitabil să folosiți beneficiul sub formă de cheltuieli confirmate pentru achiziționarea unui apartament. Baza pentru impozitul de 13% poate fi calculată ca diferență între prețul de vânzare și prețul de cumpărare de 1,5 milioane - 1,4 milioane = 100.000 de ruble. Și 13% este luat din această sumă: 100 mii * 0,13 = 13.000 de ruble. Când se utilizează beneficiul sub forma unei deduceri standard, valoarea impozitului pe venitul personal va fi mai mare (1,5 milioane - 1 milion) * 0,13 = 65.000 mii de ruble.
Exemplul 4. Salmina E.T. în mai 2014, ca singură fiică, a moștenit un apartament și o cameră de cămin de la tatăl ei. În octombrie 2016, ea a vândut ambele proprietăți: un apartament pentru 1,2 milioane de ruble și o cameră pentru 850 de mii de ruble.
Pentru reducerea impozitului pe venitul persoanelor fizice Salmina E.T. poate folosi doar o deducere fiscală la vânzarea unui apartament și a unei camere, adică în total pentru două obiecte. Baza de impozitare este calculată ca suma veniturilor pentru toate obiectele minus deducerea: (1.200.000 + 850.000) - 1.000.000 = 1.050.000 de ruble, iar impozitul pe venitul personal va fi de 1,05 milioane * 0,13 = 136,50 ruble.
Pretul apartamentului care se vinde si cadastru
Vânzătorul trebuie să știe că prețul apartamentului specificat în contractul de vânzare (asta se ghidează organele fiscale) trebuie să atingă cel puțin 70% din valoarea sa cadastrală. Această normă este consacrată în Codul Fiscal. În timp, se preconizează creșterea treptată a acestui procent.
Scopul inovației: prevenirea evaziunii fiscale prin indicarea unei sume de tranzacție subestimate: la urma urmei, anterior părțile puteau specifica orice cifră în acord. În acest fel, unii agenți imobiliari „întreprinzători” au rezolvat cu ușurință problema cum să nu plătească impozitul la vânzarea unui apartament.
Acum, dacă inspectoratul fiscal dezvăluie faptul subevaluării, atunci calculul impozitului pe venitul persoanelor fizice și eventualele deduceri se va baza pe 70% din valoarea cadastrală a apartamentului. O puteți afla la camera cadastrală de la locația obiectului sau pe internet pe site-ul Rosreestr.
Exemplul 5. Astafiev A.N. În ianuarie 2019, a primit cadou un apartament de la mama sa și o lună mai târziu l-a vândut, indicând suma de 980 de mii de ruble în contract, dar de fapt a primit încă 430 de mii de ruble de la cumpărător „în mână”. sub o chitanță marcată „îmbunătățiri inseparabile”. S-ar părea că apartamentul a fost vândut, o deducere de proprietate de 1 milion de ruble. va acoperi toate profiturile, iar întrebarea dacă trebuie să plătiți impozit a fost rezolvată, deoarece impozitul pe venitul personal este 0.
Dar, la verificare, autoritățile fiscale vor afla că valoarea cadastrală a proprietății este de 1,85 milioane de ruble, prin urmare, prețul minim de vânzare al unui astfel de apartament este de 1,85 * 0,7 = 1.295.000 de ruble. Drept urmare, A.N Astafiev va trebui să plătească în continuare impozit pe venit către stat în valoare de 38.350 de ruble. = (1.295.000 - 1.000.000) * 0,13.
Vânzarea de acțiuni
Condițiile care afectează cuantumul impozitului pe vânzarea apartamentelor se aplică și vânzării acțiunilor din acestea. Dar există nuanțe în utilizarea deducției. Atunci când un apartament este vândut ca un singur obiect în cadrul unui contract și are mai mulți proprietari, atunci deducerea de 1 milion (dacă se aplică) este distribuită proporțional cu cotele lor.
De exemplu, dacă există 4 proprietari, atunci fiecare poate conta doar pe un beneficiu de 250 de mii de ruble. Cel mai adesea, asta este exact ceea ce se întâmplă.
Exemplul 6. Doi frați au fiecare câte 1/2 cotă în apartament, primite cadou de la bunicul lor. La 9 luni după ce au deținut proprietatea, o vând cu 2,4 milioane RUB. Nu există cheltuieli pentru achiziția proprietății, iar baza de impozitare poate fi redusă doar printr-o deducere a proprietății. Dimensiunea sa va fi de 500.000 de ruble. pentru fiecare frate. Suma impozitului pe venitul personal de plătit pentru fiecare acționar se calculează după cum urmează: (2.400.000 / 2 - 500.000) * 0,13 = 91.000 ruble.
Cu toate acestea, proprietarii își pot vinde acțiunile unuia sau mai multor cumpărători în baza unor acorduri diferite, iar apoi fiecare dintre ei va avea dreptul de a deduce 1 milion RUB. conform cotei tale. Mulți oameni cred că astfel se poate rezolva cu ușurință întrebarea: cum să vinzi un apartament fără taxe. Dar nu toți cumpărătorii vor fi de acord să încheie o astfel de înțelegere, iar autoritățile fiscale pot avea întrebări.
Cu toate acestea, vânzarea acțiunilor ca obiecte separate este destul de posibilă, în special atunci când apartamentul are mai mulți proprietari care nu sunt legați de legături de familie și nu este dificil să se identifice limitele fizice ale cotei.
Modificarea mărimii cotei
O opțiune este posibilă atunci când proprietatea este vândută în întregime, iar unul sau mai mulți proprietari au avut o cotă inițială în apartament, dar apoi a crescut. Dacă se plătește impozitul pentru vânzarea unui apartament într-o astfel de tranzacție, depinde de momentul deținerii părții inițiale a proprietății. Și dacă, în timpul unei vânzări ulterioare, se dovedește că proprietarul a deținut acea cotă inițială mai mult de 3 ani, iar partea „suplimentară” mai puțin de 3 ani, atunci el este scutit de plata impozitului pe venitul personal.
Exemplul 7. La mijlocul anului 2016, cele trei fiice ale sale au moștenit un apartament cu patru camere de la tatăl lor în părți egale. În 2019, o fiică își vinde partea surorilor ei, iar șase luni mai târziu, celelalte două gospodine vând întregul apartament. Ambele fiice vor fi scutite integral de impozitul de 13%, întrucât perioada de deținere a acțiunilor inițiale depășește 3 ani.
Există situații în care unul dintre proprietari deține o cotă de proprietate pentru mai mult de 3 (în viitorul 5) ani, în timp ce alții și-au primit acțiunile recent. Dacă prețul bunurilor imobiliare este mare și nu există cheltuieli pentru achiziționarea acestuia, atunci puteți reduce impozitul atunci când vindeți un apartament prin specificarea în acord a distribuției veniturilor: cea mai mare parte va merge către „vechiul” proprietar și piese mai mici pentru „noii” proprietari.
Exemplul 8. Un tată, fratele și fiul său vând un apartament cu 2,8 milioane de ruble. în decembrie 2019. Tatăl deține 8/10 acțiuni din martie 2014, adică peste 5 ani. Fratele și fiul au devenit proprietari ai 1/10 acțiuni în aprilie 2019. Proprietarii au distribuit profitul din vânzarea proprietății după cum urmează: tatălui - 2,6 milioane de ruble, iar fiului și fratelui - 100 de mii de ruble fiecare.
Tatăl este complet scutit de impozitul pe venitul personal, iar pentru alți vânzători, deducerea proprietății proporțională cu acțiunile lor va fi de 1 milion de ruble. * 1/10 = 100 de mii de ruble. Pentru fiecare. Această valoare va acoperi integral profitul primit, iar impozitul pe venit va fi zero.
Vanzare de case particulare si terenuri
Din vânzarea caselor, proprietarii plătesc la trezoreria statului același procent ca la apartamente - taxa este de 13%. Toate prevederile privind perioadele de deținere și beneficii se aplică acestei proprietăți.
Dar proprietarii unei astfel de proprietăți se întreabă adesea: este posibil să se reducă impozitul pe venit la vânzarea unei case cu teren dedesubt? Până la urmă, de fapt, acestea sunt diferite obiecte imobiliare. Cu toate acestea, nu se va putea vinde casa fără teren, așa că proprietarul vinde totul împreună, deși în timpul vânzării costul fiecărui obiect este de obicei specificat separat în contract.
Impozitul pe vânzarea unei case se va calcula pe suma primită din vânzarea casei și a terenului minus deducerile. Adică, o deducere a proprietății de 1 milion de ruble. (dacă vânzătorul alege această opțiune de beneficiu) se aplică pentru ambele proprietăți împreună, și nu pentru fiecare separat.
Impozitul pe vânzarea unei case va fi mai mic dacă proprietarul deține terenul mai mult de 3 ani (în viitor 5). Această situație se întâmplă adesea atunci când cumpără mai întâi un teren și abia apoi construiesc o clădire rezidențială sau o cabană pe el, după care o vând. Perioada de proprietate a unei clădiri de locuit se va calcula din momentul înregistrării titlului de proprietate, adică atunci când locuința este construită, și nu când începe construcția.
Este posibilă o situație când se vând un teren și o clădire neterminată sau anexe. Aceste obiecte nu mai aparțin bunurilor imobiliare rezidențiale, ceea ce înseamnă o deducere de 1 milion de ruble. nu se aplică acestora. Într-o astfel de vânzare, conform legii, proprietarul poate profita de o deducere de 250 de mii de ruble. în raport cu toate celelalte bunuri.
Exemplul 9. Yakin K.S. a achiziționat un teren în valoare de 810 mii de ruble în februarie 2018. și urma să-și construiască o casă. Cu toate acestea, am decis să vând proprietatea neterminată în iulie 2019. A primit venituri din vânzare: 920 de mii de ruble pentru teren. iar pentru clădire 335 mii de ruble.
În legătură cu un teren, puteți aplica în siguranță un beneficiu de 1 milion de ruble și va acoperi complet venitul primit, dar pentru o casă neterminată, deducerea va fi de numai 250 de mii de ruble. Prin urmare, plata impozitului de 13% va fi (335.000 - 250.000) * 0,13 = 11.050 mii de ruble.
Vanzare apartamente in cladiri noi
Pe piața primară se aplică aceleași condiții și beneficii ca și pentru locuințele secundare. Ce sumă se impozitează la vânzarea unui apartament depinde de momentul deținerii, prețul de cumpărare și vânzare.
Singura diferență este că apartamentul poate fi vândut în baza unui acord de cesiune a drepturilor de creanță (cesiunea) înainte de a fi înregistrat ca proprietate. În acest caz, valoarea sa cadastrală este necunoscută, iar autoritățile fiscale se vor baza pe prețul specificat în contract.
Prin urmare, dacă acționarul vinde locuința la un preț nu mai mare decât prețul pe care l-a cumpărat de la dezvoltator, atunci întrebarea cum să vindeți un apartament într-o clădire nouă fără impozit pentru vânzător este rezolvată cu succes. Un alt lucru este că ar trebui să selectați mai atent obiectele pentru astfel de tranzacții.
Când să plătească impozitul pe venitul personal
Termenul limită de plată a impozitului (dacă se calculează) după vânzarea unui apartament și a altei proprietăți este până la data de 15 iulie a anului următor, după finalizarea tranzacției. Trebuie să plătiți taxa prin bancă folosind detalii care pot fi obținute atât din declarație, cât și prin consultarea acestora pe site-ul departamentului de servicii fiscale din regiunea dumneavoastră.
Totodată, termenul limită pentru depunerea obligatorie a declarației 3-NDFL vine mai devreme: aceasta trebuie depusă până la data de 30 aprilie a anului următor celui în care s-a încasat profit din vânzarea proprietății.
O rambursare a taxei la vânzarea unui apartament este posibilă dacă o persoană cumpără și o casă în același an calendaristic. În această situație, puteți reduce și cuantumul impozitului pe venitul personal plătit dacă aplicați.
Pentru a înțelege dacă trebuie să plătiți impozit pe venitul personal dacă există mai multe tranzacții de cumpărare și vânzare, în situații dificile cu acțiuni și cu credite ipotecare, este mai bine să consultați un specialist.
Dacă mai aveți întrebări, scrieți-le în comentarii sub acest videoclip sau, mai bine, întrebați-le în secțiunea noastră.
Dacă aveți nevoie de sfaturi personale sau asistență pentru completarea declarației 3-NDFL, atunci nu ezitați să vizitați site-ul nostru „Tax-simple!” Lucrăm rapid și cu plăcere!
Chiar și cei care nu au făcut niciodată o tranzacție imobiliară în viața lor știu că fiecare contribuabil are dreptul la o deducere fiscală atunci când cumpără sau vinde un apartament.
În același timp, atât vânzătorii, cât și cumpărătorii de locuințe greșesc aproape la fel de des atunci când determină cuantumul acestei compensații. Consultantul fiscal și directorul companiei de Outsourcing Olga Botova a vorbit despre cele mai frecvente concepții greșite la stabilirea cuantumului deducerii fiscale.
Cele mai frecvente greșeli făcute de vânzători
Cea mai frecventă concepție greșită a vânzătorilor cu privire la deducerea impozitului este că aceștia sunt siguri că dacă în decurs de un an au vândut un apartament și au cumpărat altul la un preț mai mare (adică tot venitul a fost investit în achiziționarea unui apartament nou, și ca ca urmare cheltuielile au fost mai mari) venituri primite din vanzare), nu va trebui sa platiti impozit. De fapt, pentru organele fiscale, vânzarea unui apartament și cumpărarea unuia nou sunt două acțiuni complet diferite. În acest caz, este posibil să se reducă dimensiunea bazei de impozitare doar scăzând din prețul la care apartamentul a fost vândut costurile asociate anterior achiziției acestuia, dar nu și costurile achiziționării unui apartament nou.
De exemplu, pe parcursul unui an calendaristic (o perioadă fiscală), un apartament a fost vândut cu 2,5 milioane de ruble, cumpărat în urmă cu doi ani pentru 1,5 milioane de ruble, iar în locul său a fost achiziționată o nouă proprietate pentru 3 milioane de ruble. Suma impozitului pe care proprietarul acestui apartament va trebui să o plătească la vânzare în acest caz (durata unui apartament achiziționat înainte de 1 ianuarie 2016 este mai mică de trei ani, deci proprietarul va trebui să plătească impozit la vânzarea acestuia) va fi calculat după cum urmează: 2,5 milioane de ruble (venituri primite la vânzare) minus 1,5 milioane (cheltuieli pentru achiziționarea acestui apartament), rezultă 1 milion de ruble - suma pe care vânzătorul va trebui să plătească impozite.
Înmulțim 1 milion de ruble cu 0,13 (13% - rata impozitului pe venit pentru persoane fizice) și obținem 130 de mii de ruble - suma impozitului.
Dacă vânzătorul nu a profitat niciodată de o deducere fiscală la achiziționarea unui apartament (2 milioane de ruble), el poate reduce valoarea impozitului cu încă 2 milioane de ruble. În acest caz, la vânzarea apartamentului din exemplul nostru, nu va trebui să plătească impozit.
1 Vânzătorii de apartamente recent privatizate, care au locuit în ele de multă vreme până în acest moment, consideră că nu vor trebui să plătească impozit la vânzare. „Astfel de situații apar mai ales în cazul persoanelor în vârstă care tocmai au privatizat un apartament și apoi îl vând imediat”, explică Olga Botova. „În ciuda faptului că ar putea locui în acest apartament în baza unui contract de închiriere socială mai mult de o duzină de ani, perioada de proprietate asupra imobilului începe din momentul privatizării, iar dacă este mai mică de trei ani, o astfel de vânzare va fi supus impozitului.”
2 Un număr de vânzători care vând apartamente deținute de mai puțin de trei ani (pentru proprietăți achiziționate după 1 ianuarie 2016 - cinci ani) știu despre existența unei deduceri de proprietate de 1 milion de ruble, care poate fi aplicată la vânzarea unui apartament pentru a reduce cuantumul venitului impozabil, dar nu știu că în schimb pot reduce dimensiunea bazei de impozitare cu suma cheltuielilor efectuate pentru achiziționarea aceluiași apartament. În practică, vânzătorii, pentru a reduce valoarea impozitului, pot alege oricare dintre aceste deduceri este mai mare în situația lor particulară.
3 Unii vânzători cred că dacă vând un apartament care a fost primit cadou, iar contractul pentru un astfel de obiect indică o anumită valoare estimată a apartamentului, vor putea reduce taxele cu această sumă. Cu toate acestea, pentru apartamentele primite în baza unui acord de cadou, deducerea maximă prin care baza de impozitare poate fi redusă este de 1 milion de ruble (deoarece vânzătorul nu a avut cheltuieli asociate cu achiziționarea acestui obiect). Și chiar dacă ați indicat 3 sau 5 milioane de ruble în contractul de cadou, această sumă nu va fi socotită drept cheltuieli.
4 O altă concepție greșită comună a vânzătorilor este aceea că, dacă vânzătorul este pensionar, adică în momentul de față nu mai are venituri proprii, atunci când vinde un apartament poate profita doar de o deducere de 1 milion de ruble sau poate reduce valoarea impozitului cu suma cheltuielilor efectuate anterior pentru cumpărarea apartamentului care se vinde . „Dacă pensionarii vând un apartament și cumpără un alt apartament în schimb în decurs de un an calendaristic, ei au dreptul să li se reducă baza de impozitare cu valoarea deducerii fiscale la cumpărare (2 milioane de ruble, cu condiția să nu fi folosit niciodată această proprietate). deducere fiscală). Dacă au existat venituri din care ar putea fi reținut impozit (venit primit din vânzarea unui apartament), un pensionar care nu lucrează (precum și un student sau un copil) are dreptul să reducă venitul prin această deducere pentru a nu plăti impozit. ”, explică Olga Botova.
5 Mulți vânzători sunt ferm convinși că, dacă în contract se prevedea anterior că apartamentul a fost achiziționat cu aceeași sumă, iar noul contract de cumpărare și vânzare mai precizează că acesta a fost vândut pentru aceeași sumă, nu vor trebui să plătească impozit. Într-adevăr, în acest caz, cheltuielile efectuate anterior sunt egale cu veniturile primite din vânzarea apartamentului. De altfel, după ce modificările aduse legislației legate de impozitarea tranzacțiilor imobiliare intră în vigoare la 1 ianuarie 2016, poate apărea o taxă în acest caz.
Daca venitul din vanzarea unui apartament este mai mic de 70% din valoarea cadastrala a aceluiasi obiect, organul fiscal va considera venitul ca fiind 70% din valoarea cadastrala a obiectului vandut. De exemplu, un contribuabil a cumpărat un apartament după 1 ianuarie 2016 pentru 1,2 milioane de ruble și, în același an, îl vinde cu aceleași 1,2 milioane de ruble. Suma venitului confirmat din vânzarea sa este, de asemenea, de 1,2 milioane de ruble. Cu toate acestea, valoarea cadastrală a acestui obiect este de 2 milioane de ruble. La stabilirea cuantumului impozitului de plătit în acest caz, organul fiscal va folosi o sumă mai mare, iar în locul prețului specificat în contract se va folosi valoarea cadastrală în această calitate, înmulțită cu un factor de 0,7 (70). %).
2 milioane înmulțit cu 0,7 (suma venitului primit la vânzare), minus 1,2 milioane de ruble (costul achiziționării acestui apartament) oferă un total de 200 de mii de ruble (dimensiunea bazei impozabile). Înmulțind această valoare cu 0,13, obținem 26 de mii de ruble - suma taxei pe care vânzătorul acestui apartament va trebui să o plătească.
Concepții greșite comune ale cumpărătorilor
1 În practică, tranzacțiile între rude apropiate sunt destul de frecvente, care sunt efectuate special pentru a obține o deducere a impozitului pe proprietate la cumpărare (260 de mii de ruble pentru o valoare a obiectului de 2 milioane de ruble sau mai mult). Între timp, organul fiscal în acest caz va refuza să plătească deducerea. Conform articolului 105 din Codul fiscal al Federației Ruse, deducerile de proprietate nu sunt prevăzute dacă tranzacția este efectuată de persoane interdependente. Soții, părinții, copiii (inclusiv copiii adoptați), frații și surorile vitrege și vitregi sunt recunoscuți ca interdependenți. Alte rude nu sunt considerate interdependente.
2 Cea mai frecventă greșeală pe care o fac cumpărătorii este că sunt de acord să indice 1 milion de ruble ca valoare tranzacției în contract.
„Având în vedere că perioada după care proprietarul nu trebuie să plătească impozit pe venit la vânzare a fost majorată de la 1 ianuarie 2016 de la trei la cinci ani (pentru proprietățile achiziționate după această dată), probabilitatea ca apartamentul să poată fi vândut crește. din nou înainte de sfârșitul acestei perioade, caz în care, la vânzarea acesteia, noul proprietar va trebui să plătească impozit pe venit. In acest caz, pretul specificat in contractul de vanzare a apartamentului va fi comparat cu valoarea cadastrala. Cumpărătorul deja acum, la momentul achiziționării imobilului, trebuie să țină cont de aceste circumstanțe”, spune Olga Botova.
3 Mulți cumpărători consideră că, în cazul în care apartamentul, în legătură cu achiziționarea căruia a apărut dreptul de a primi o deducere a impozitului pe proprietate, a fost vândut, atunci ei și-au pierdut dreptul de a primi o deducere a impozitului pe proprietate asociată achiziției acestuia (suma maximă: 13% de 2 milioane de ruble). De fapt, acest lucru nu este adevărat. În cazul în care un apartament a fost achiziționat anterior, iar cumpărătorul mai deține documente care confirmă cheltuielile efectuate pentru achiziționarea acestuia, acesta are dreptul să primească o deducere în legătură cu achiziția acestuia.
4 Dacă un apartament este achiziționat ca proprietate comună sau comună, atunci fiecare cumpărător are dreptul la o deducere de până la 2 milioane de ruble. De fapt, acesta are dreptul la o deducere proporțională cu cota sa în proprietatea acestui obiect.
De exemplu, dacă doi proprietari au cumpărat un obiect în proprietate comună (fiecare are o a doua acțiune) pentru 3 milioane de ruble, fiecare dintre ei va putea primi o deducere fiscală de numai 13% din 1,5 milioane de ruble, în ciuda faptului că maximul Suma deducerii fiscale este de - 2 milioane de ruble. În viitor, vor putea obține suma deducerii neprimită acum la achiziționarea altor obiecte.
„Puteți mări cuantumul deducerii într-o astfel de situație profitând de dreptul copilului de a primi o deducere fiscală”, ne sfătuiește Olga Botova. — Cert este că, din 2014, costurile achiziționării unui apartament împreună cu copiii sunt considerate cheltuieli de familie, astfel încât oricare dintre părinți își poate atribui costurile acțiunilor copiilor, valoarea maximă a deducerii pentru un contribuabil rămâne aceeași. - 2 milioane de ruble. În același timp, copilul nu pierde ulterior dreptul de a primi o deducere fiscală după împlinirea vârstei majore.”
De exemplu, un apartament a fost achiziționat pentru 4 milioane de ruble în proprietatea comună a părinților și a doi copii, fiecare dintre ei deține 1/4 din proprietate, astfel, fiecare contribuabil are dreptul la o deducere în valoare de 1 milion de ruble (1 /4 din 4 milioane de ruble - costul proprietății) . Părinții pot primi o deducere fiscală pentru copilul lor, astfel valoarea deducerii fiscale pentru ei va crește la 2 milioane de ruble pentru fiecare părinte.
5 Dacă cumpărătorul a primit anterior o deducere fiscală legată de achiziționarea unui apartament, acesta nu are dreptul la nicio deducere în viitor. În cazul în care nu a primit deducere din suma dobânzii efectiv plătite băncii la un credit vizat luat pentru cumpărarea unei locuințe, poate aplica pentru această deducere.
Începând din 2014, deducerile din cheltuielile efectuate la achiziționarea unui apartament (13% din 2 milioane de ruble) și o deducere fiscală din dobânda ipotecară plătită băncii (suma maximă: 13% din 3 milioane de ruble) pot fi împărțite între diferite obiecte. Prin urmare, dacă cumpărătorul a primit anterior o deducere doar pentru costurile achiziționării unui apartament, acum pentru un alt obiect poate solicita o deducere pentru dobânda plătită efectiv la credit.
Acestea sunt doar cele mai comune concepții greșite ale vânzătorilor și cumpărătorilor de case legate de deducerea impozitului pe proprietate.
Vânzarea unui imobil este o procedură asociată cu extragerea unui anumit profit, iar, în conformitate cu normele legislative, este supusă impozitării. În ceea ce privește tranzacțiile imobiliare – nu întotdeauna, ci doar atunci când vine vorba de deținerea unei locuințe pentru o perioadă relativ scurtă de timp.
Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactati un consultant:
APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.
Este rapid și GRATUIT!
Această perioadă a fost definită anterior de Codul Fiscal ca fiind trei ani calendaristici, iar din 2018 au intrat în vigoare modificări care extind perioada minimă de proprietate imobiliară la cinci ani.
Perioada precedentă de trei ani rămâne relevantă doar în unele cazuri, și anume:
- imobilul a fost primit cadou sau moștenit;
- obiectul a intrat în proprietate în timpul procesului de privatizare;
- casa sau apartamentul a fost transferat noului proprietar în baza unui contract de închiriere.
Astfel, pentru a vinde, de exemplu, un apartament achiziționat anterior fără obligații de plată a impozitului pe venitul personal, trebuie să așteptați cinci ani.
Și se va putea face același lucru cu un apartament privatizat la trei ani de la privatizare.
Perioada minimă de proprietate asupra imobilului, care scutește vânzătorul de plata impozitelor, se calculează de la data primirii titlului de proprietate.
Deci, primul temei legal pentru neplata impozitului pe venitul personal la vânzarea de locuințe este respectarea perioadei minime stabilite de proprietate asupra proprietății rezidențiale.
Tranzacțiile cu proprietăți imobiliare în valoare mai mică de un milion de ruble sunt scutite de impozit.
În această sumă este determinată legislația Federației Ruse pentru bunurile imobiliare:
- apartamente;
- Cladiri rezidentiale;
- camere;
- case de tara;
- terenuri.
Perioada de proprietate asupra bunurilor imobiliare nu este importantă în acest caz.
Cu toate acestea, dacă este încă mai mică decât minimul de trei sau cinci ani, trebuie să completați o declarație și să o depuneți la biroul fiscal. Chiar dacă valoarea bazei impozabile ca urmare a deducerii de proprietate aplicată va fi egală cu zero.
Proprietarii unei singure locuințe atunci când o vând sunt acum scutiți de plata impozitelor – indiferent de perioada de proprietate asupra proprietății.
Această modificare a Codului Fiscal a intrat în vigoare relativ recent, în 2018, și este menită să combată evaziunea fiscală.
Depunerea unei declarații este responsabilitatea vânzătorului; aceasta trebuie făcută în perioada fiscală în care tranzacția a fost încheiată.
Reglementare legală
Legea prevede două opțiuni pentru calcularea deducerilor fiscale la vânzarea unui apartament care a fost deținut de mai puțin de 3 ani, ceea ce poate reduce semnificativ baza de calcul a plăților.
Deducere fiscală pentru vânzarea unui apartament deținut de mai puțin de 3 ani
Cum să vă folosiți dreptul la deducere dacă costul obiectului vândut depășește un milion de ruble, iar perioada de proprietate este mai mică decât perioada stabilită?
Prima modalitate este reducerea bazei de impozitare cu valoarea deducerii fiscale stabilite de lege.
Cu alte cuvinte, trebuie să scazi un milion din suma tranzacției și să plătești doar 13% din diferența rezultată.
A doua modalitate este de a reduce venitul impozabil cu valoarea costurilor reale ale facilitatii. Adică, din valoarea noii tranzacții, vânzătorul va trebui să scadă costul pentru care a achiziționat odată apartamentul.
Desigur, este necesar să documentați cheltuielile.
Cheltuielile efective suportate pot include, de asemenea, costurile de reparație - dar, din nou, sub rezerva disponibilității tuturor documentelor justificative.
Contribuabilul poate alege orice variantă la discreția sa.
Interesant este faptul că, spre deosebire de deducerea impozitului pe venitul personal utilizată la achiziționarea unei locuințe, care poate fi folosită o singură dată în viață, puteți beneficia de avantaje fiscale atunci când vindeți o locuință pentru mai multe proprietăți.
Principalul lucru este să îndepliniți limita de deducere a proprietății, care este stabilită la 2 milioane de ruble.
Acțiuni imobiliare
Cum se calculează deducerea proprietății dacă sunt mai mulți proprietari? În acest caz, un milion de deducere de proprietate, în lipsa altor acorduri, se repartizează între ei în funcție de mărimea acțiunilor.
Dacă unul dintre proprietari își înstrăinează cota, acesta poate conta pe beneficiu în totalitate.
Să ne imaginăm o altă situație:
- unul dintre proprietari a precumpărat toate acțiunile;
- apoi scoate la vânzare apartamentul ca un singur obiect pentru mai puțin de 3 ani de la data dobândirii acțiunilor.
În acest caz, întrucât de fapt nu a încetat niciodată să fie proprietarul apartamentului, ci doar mărimea acțiunilor s-a modificat, veniturile sale din vânzare nu sunt supuse impozitării.
Suma impozitului
Valoarea proprietății
Să ne uităm la un exemplu de procedură de calcul a deducerilor la vânzarea unui apartament care este în proprietate de mai puțin de 3 ani.
Deci, cetățeanul Sidorov este proprietarul unui apartament, pe care l-a moștenit acum 2 ani. Vânzarea este planificată la un preț de 1,3 milioane de ruble. Cât impozit va plăti?
Deoarece Sidorov nu poate avea dovezi documentare ale cheltuielilor efectuate pentru achiziționarea de locuințe în acest caz, pentru a calcula baza de impozitare poate aplica doar o deducere de proprietate: 1.300.000 - 1.000.000 = 300.000 de ruble.
Pe această sumă va trebui să plătească 13%, adică. 39.000 de ruble.
Dacă valoarea vânzării ar fi de 1 milion de ruble sau mai puțin, datorită aplicării unei deduceri fiscale, baza de impozitare ar fi egală cu zero, adică. nu ar fi nevoie să plătească taxe.
Penalize
Este necesar ca vânzătorul să depună o declarație fiscală? Ce se întâmplă dacă vânzătorul pur și simplu „tăce” cu privire la faptul vânzării?
În cazul vânzării unui imobil cu o perioadă de proprietate mai mică decât perioada stabilită de lege, este obligatorie completarea unei declarații. Chiar dacă valoarea plății impozitului este zero.
Toți cei care vinde imobile mai devreme sau mai târziu se confruntă cu nevoia de a plăti impozit pe veniturile obținute din vânzarea apartamentului, casei sau terenului. Ce este o deducere fiscală oferită atunci când vindeți bunuri imobiliare și cum să o folosiți?
Acest articol va discuta despre deducerile impozitului pe proprietate care pot fi obținute la înstrăinarea bunurilor imobiliare. Vom lua în considerare, de asemenea, câteva caracteristici ale vânzării de bunuri imobiliare, după ce au fost aduse modificări la Codul Fiscal al Federației Ruse, care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2016.
În primul rând, o mică digresiune - toți cetățenii Federației Ruse au drepturi și responsabilități. Printre responsabilități se numără și obligația de a plăti impozite, inclusiv plata impozitului pe venit pentru persoanele fizice (adică pentru cetățenii de rând care nu sunt antreprenori) primite în numerar și în natură (adică primite sub forma unei proprietăți care nu sunt bani , de exemplu, o mașină, bijuterii, bijuterii, animale etc.), și care este stabilit la 13% din suma veniturilor primite.
O deducere a impozitului pe proprietate este o sumă care reduce valoarea venitului (așa-numita bază de impozitare) pe baza căreia se plătește impozitul. În unele cazuri, o deducere fiscală înseamnă restituirea unei părți din impozitul pe venit plătit anterior pentru o persoană fizică, de exemplu, în legătură cu achiziționarea unui apartament, cheltuieli pentru tratament, educație etc.
Acum să trecem la deducerile efective care se pot obține în tranzacțiile imobiliare. O deducere de proprietate poate fi obținută atât la vânzarea unui imobil, cât și la cumpărarea unui imobil.
Deducere fiscală oferită la vânzarea bunurilor imobiliare.
După cum am spus deja, cetățenii Federației Ruse au obligația de a plăti impozitul pe venitul primit în perioada fiscală (anul calendaristic), adică atunci când vând un apartament, există obligația de a plăti un impozit în valoare de 13 % din pretul de vanzare al apartamentului. În conformitate cu art. 220 din Codul fiscal al Federației Ruse, cetățenilor Federației Ruse li se oferă o deducere fiscală atunci când înstrăinează bunuri imobiliare. Spre deosebire de deducerea impozitului pe proprietate prevăzută atunci când cumpărați imobile,Această deducere este oferită de fiecare dată când o proprietate este vândută., și nu o dată în viață. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere că valoarea acestei deduceri este prevăzută pentru toate tranzacțiile efectuate în perioada fiscală (anul calendaristic), adică dacă vindeți, de exemplu, un apartament și un teren, sau două apartamente. într-un an calendaristic, atunci deducerea fiscală este prevăzută în valoare pentru ambele tranzacții, iar aici trebuie să o distribuiți corect.
Suma deducerii impozitului este:
Pentru orice imobil care a fost deținut (de la data stabilită în certificatul de proprietate) de mai mult de 5 ani, se prevede o deducere pentru întreaga sumă a tranzacției, adică, pur și simplu, nu apare nicio taxă. În același timp, este necesar să se țină cont de faptul că există câteva excepții de la această regulă și se referă la perioada de proprietate: 1) dacă s-a vândut un imobil care a fost achiziționat înainte de 01/01/2016, atunci perioada de proprietatea dupa care nu se naste impozitul pe venit este egala cu 3 (trei) ani; 2) pentru proprietăți imobiliare privatizate (apartamente, camere, clădiri rezidențiale individuale, vilele, case de grădină sau terenuri), precum și primite cadou de la un membru al familiei sau o rudă apropiată sau dobândite ca proprietate în baza unui contract de rentă viageră, perioada de proprietate asupra imobilului, dupa care nu se naste impozit, este de asemenea egala cu 3 (trei) ani.
Pentru imobilele (apartamente, camere, clădiri individuale de locuit, case de grădină, case de grădină sau terenuri) care au fost deținute mai puțin de 5 ani și pentru imobilele dobândite înainte de 01.01.2016 care au fost deținute pe o perioadă mai mică de 3 ani, cuantumul deducerii este într-o sumă care nu depășește 1.000.000 (un milion) de ruble. Adică, dacă ați vândut o casă, un apartament sau un teren pentru, de exemplu, 3.000.000 (trei milioane) de ruble, atunci se va percepe un impozit de 13% pentru 2 milioane de ruble. (3 milioane – 1 milion).
Și aici este necesar să se acorde atenție modificărilor care afectează calculul bazei impozabile. Dacă anterior, baza de impozitare a fost calculată din valoarea vânzărilor stabilită în contractul de vânzare, era posibil să se reducă suma taxei sau să se evite plata totală a impozitului dacă valoarea vânzărilor a fost stabilită egală cu, să zicem, 1.000.000 de ruble, apoi după 01/ 01/2016, dacă prețul imobilului din contractul de vânzare-cumpărare este mai mic de 70% din valoarea cadastrală a imobilului, atunci baza de impozitare este legată de valoarea cadastrală a imobilului la data de 1 ianuarie a anului în căruia i-a fost vândută proprietatea.
De exemplu, ați cumpărat un apartament cu 2 camere după 01.01.2016 și l-ați vândut în 2017, indicând în contractul de vânzare suma de vânzare de 1.000.000 de ruble, iar valoarea cadastrală a acestui apartament de la 01.01.2017 este 2 600.000 de ruble. În consecință, autoritatea fiscală, atunci când calculează impozitul, va proceda dintr-o sumă de 70% din valoarea cadastrală a apartamentului, adică 1.820.000 de ruble. (2.600.000 * 70%), și nu din costul apartamentului din contractul de cumpărare și vânzare, iar valoarea impozabilă va fi de 820.000 RUB. (1.820.000 - 1.000.000), iar taxa în sine va fi de 106.600 de ruble (820.000 * 13%). Așadar, pentru ca cuantumul impozitului acumulat să nu fie o surpriză neplăcută pentru dvs., vă recomandăm ca înainte de a vinde imobil să obțineți un certificat de valoare cadastrală a apartamentului/camerei/casei/parcelului. Îl puteți obține de la biroul Rosreestr de pe stradă. Yaroslavskogo, 37 de ani, în MFC sau în filiala Biroului Rosreestr de pe stradă. Kirova, 28 de ani.
De asemenea, am dori să atragem atenția asupra unei schimbări destul de semnificative a Codului Fiscal al Federației Ruse. Dacă mai devreme, valoarea deducerii acordată unei persoane pentru vânzarea unui astfel de bun imobil precum cutii de garaj, spații nerezidențiale a fost, de asemenea, egal cu 1 milion de ruble, apoi de la 01/01/2016, valoarea deducerii pentru vânzarea unor astfel de bunuri imobiliare este de numai 250.000 de ruble. Acest lucru este valabil și pentru imobilele achiziționate după 01.01.2016.
În locul unei deduceri fiscale prevăzute la vânzarea bunurilor imobiliare, contribuabilul are dreptul de a reduce baza de impozitare cu suma cheltuielilor documentate efectuate la cumpărarea acestui imobil. Ce înseamnă? Aceasta înseamnă că dacă suma pentru vânzarea unui apartament din contractul de cumpărare este vânzări, va fi egal cu suma achiziții a aceluiași apartament în contractul de cumpărare și vânzare (în baza căruia ați achiziționat acest apartament), atunci nu apare impozit, deoarece nu ați primit venituri. Cu toate acestea, ar trebui să țineți cont de inovațiile din Codul Fiscal al Federației Ruse - dacă suma din contract (sub care ați cumpărat apartamentul și, în consecință, l-ați vândut) este mai mică de 70% din valoarea cadastrală a apartamentului pentru anul vânzării, atunci organul fiscal va calcula impozitul pe valoarea cadastrală. De exemplu, ați cumpărat un apartament în 2016 pentru 2.500.000 de ruble, l-ați vândut în 2017 la același preț, dar de la 1 ianuarie 2017, valoarea cadastrală a apartamentului era de 3.000.000 de ruble, respectiv, baza de impozitare va fi egală cu 2.100.000. ruble (70% din 3 milioane de ruble), în acest caz nu va exista nicio taxă, dar dacă valoarea cadastrală este, de exemplu, 4 milioane de ruble, atunci în acest caz baza de impozitare va fi deja egală cu 2.800.000 de ruble (70% de 4 milioane de rub.), și apoi va apărea un impozit, care va fi perceput pe diferența (2.800.000 - 2.500.000) de 300.000 de ruble.
În concluzie, aș dori să abordez ideea greșită obișnuită conform căreia la vânzarea de locuințe în construcție care nu a fost încă pusă în funcțiune, în cadrul unui contract de cesiune nu apare nicio taxă. Faptul este că impozitul se numește impozit pe venitul personal, iar atunci când vindeți un apartament în baza unui acord de cesiune de drepturi vânzătorul primește venituri, și, prin urmare, trebuie să plătească impozit pe aceasta. Aceleași reguli se aplică unor astfel de tranzacții ca și pentru vânzarea apartamentelor deja comandate, cu singura modificare că datorită faptului că aceste apartamente nu sunt deținute, atunci titularizarea unor astfel de apartamente nu joacă un rol deosebit. În consecință, atunci când vindeți astfel de apartamente, este mai profitabil să folosiți nu o deducere fiscală, ci să reduceți baza de impozitare cu suma cheltuielilor documentate pentru achiziționarea unui astfel de apartament. Trebuie avut în vedere că cheltuielile documentate includ nu numai suma din contractul de participare la acțiuni, ci și banii cheltuiți pentru finisarea apartamentului (acorduri de cumpărare și vânzare pentru materiale de construcție, contracte de finisare a apartamentului etc.).
Datorita faptului ca informatiile despre deducerile fiscale sunt destul de extinse, vom avea in vedere deducerea de proprietate prevazuta la achizitionarea unui imobil in articolul urmator.
Conform legii în vigoare în prezent în Rusia, atunci când o persoană vinde orice proprietate care este proprietatea sa de mai puțin de 3 ani, o astfel de persoană generează venituri. Și acest venit este supus unui impozit special, care se numește „pe venitul persoanelor fizice”. Prin urmare, atunci când vinde o proprietate care îi aparține, un contribuabil care respectă legea are imediat obligația de a completa o declarație 3-NDFL și de a o depune la biroul fiscal de la locul său de reședință. Și acest lucru trebuie făcut cel târziu la 30 aprilie a anului care urmează anului calendaristic al vânzării proprietății.
De asemenea, conform legislației fiscale existente, o persoană fizică care și-a vândut proprietatea are dreptul de a reduce veniturile primite din vânzare dacă furnizează Serviciului Fiscal Federal documente care confirmă cheltuielile efective efectuate direct legate de achiziția acestei proprietăți. Și destul de des, a face acest lucru este mult mai profitabil decât a pretinde deducerea de proprietate datorată.
Calculul deducerii proprietății
Astăzi, suma maximă a deducerii care reduce veniturile din vânzarea de locuințe (de exemplu, case private, apartamente sau camere), terenuri, case de grădină sau case de grădină, precum și cotele de proprietate asupra tuturor celor de mai sus, este de 1.000.000. ruble.Și cu încă 250.000, contribuabilul poate reduce veniturile aferente din vânzarea spațiilor nerezidențiale, mașinilor, garajelor, precum și a altor articole cuprinse în lista legală stabilită.
În cazurile în care proprietatea vândută a fost în proprietate comună sau în comun de mai puțin de 3 ani, dar a fost vândută ca obiect de drept unic odată cu încheierea aceluiași contract de cumpărare și vânzare, 1 milion de ruble de deducere a impozitului pe proprietate va fi distribuită între foștii proprietari ai unor astfel de proprietăți, conform cotelor lor, sau conform unui acord existent (aici se înțelege proprietatea comună realizată).
Dar dacă acțiunile proprietății deținute în comun sunt vândute fiecare în baza propriului acord de cumpărare și vânzare separat, atunci fiecare dintre proprietarii acestor acțiuni va avea dreptul de a solicita o deducere a impozitului pe proprietate de 1 milion de ruble.
Important: Dacă în cursul unui an calendaristic, contribuabilul vinde mai mult de un articol de proprietate, limita specificată pentru deducerea proprietății se aplică tuturor elementelor de proprietate împreună, în total.
Se întâmplă (și deseori) ca veniturile primite de unul sau altul cetățean ca urmare a vânzării proprietății să nu depășească limitele bănești stabilite de lege, atunci obligația de a depune declarație rămâne la un astfel de contribuabil, dar obligația de a plătiți impozitul corespunzător pur și simplu nu apare și asta-i tot.
Un exemplu de calcul al unei deduceri fiscale din vânzarea unui apartament
Să presupunem că cineva Pupkin și-a vândut propriul apartament anul acesta, să zicem, pentru 3.000.000 de ruble. Acest apartament a fost achiziționat de Pupkin acum doi ani, de exemplu, pentru 2.500.000 de ruble.
Este evident că cetățeanul sus-menționat a deținut imobilul mai puțin de 3 ani prevăzut de lege, ceea ce înseamnă că trebuie să depună declarația de impozit pe venitul persoanelor fizice corespunzătoare pentru veniturile încasate la fiscul de la locul său de reședință.
Să luăm în considerare 2 opțiuni:
- Să presupunem că Pupkin nu declară o deducere de proprietate în declarația sa. În acest caz, va trebui să plătească impozit pe 2 milioane de ruble. Conform acestui calcul:
3.000.000 (suma veniturilor primite) - 1.000.000 (limită fără taxe) = 2.000.000 de ruble x 13% (cota actuală a impozitului pe venitul personal) = 260.000 de ruble.
Acești bani vor trebui să fie contribuți de domnul Pupkin la trezoreria statului sub forma unui impozit corespunzător. - Dacă contribuabilul face o cerere pentru o deducere a proprietății în declarația depusă (în valoarea cheltuielilor efectuate de el, confirmate prin documente), venitul impozabil va fi de numai 500.000 de ruble. În consecință, impozitul pe venitul persoanelor fizice nu va depăși suma de 65.000. Calculul se face după cum urmează:
3.000.000 (suma venitului primit din vânzarea unui apartament) - 2.500.000 (suma documentată a cheltuielilor pentru achiziționarea aceluiași apartament cu mai puțin de 3 ani în urmă) = 500.000 de ruble (impozabil) x 13% = 65.000 de ruble în impozitul pe venitul personal .
Diferența este mai mult decât semnificativă!
Cum să obțineți o deducere când vindeți un apartament?
Pentru vânzarea propriei proprietăți, contribuabilii pot primi o deducere de proprietate de câte ori doresc, spre deosebire de deducerea proprietății, care este oferită o singură dată în legătură cu achiziționarea de locuințe.
Și pentru a-și exercita propriul drept la o deducere de proprietate la vânzare, statul îl obligă pe contribuabil să:
Important: Doar copii ale documentelor necesare sunt depuse la Serviciul Fiscal Federal împreună cu declarația. Totuși, contribuabilul trebuie să aibă la el și originalele în cazul în care un inspector fiscal meticulos dorește să le verifice el însuși.
