เครื่องคำนวณภาษีการขายอพาร์ทเมนท์ วิธีการได้รับการหักทรัพย์สินเมื่อขายทรัพย์สิน สิทธิในการหักทรัพย์สินเมื่อขายอพาร์ทเมนต์

การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์แม้ว่าจะเกิดขึ้นไม่บ่อยนักในชีวิตของประชาชนทั่วไป แต่สิ่งสำคัญเสมอคือการรู้คำตอบสำหรับคำถามเชิงตรรกะ: คุณต้องจ่ายภาษีจากการขายอพาร์ทเมนต์หรือไม่? และเมื่อขายที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ ด้วย

หลายคนเชื่อข่าวลือและการคาดเดาของตนเอง ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมจำนวนภาษีที่เข้าคลังของรัฐเมื่อขายทรัพย์สินหากธุรกรรมไม่ได้รับการดำเนินการอย่างเหมาะสมสามารถเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องใช้การลดหย่อนภาษีอย่างถูกต้องเมื่อขายอพาร์ทเมนต์ที่เป็นเจ้าของน้อยกว่า 3 ปี

เมื่อขายบ้าน เงินจะไหลจากผู้ซื้อไปยังผู้ขาย ตามกฎหมาย สิ่งนี้เทียบเท่ากับรายได้ ซึ่งจะต้องคำนวณ 13% (สำหรับผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ 30% การหักเงินและสิทธิประโยชน์ตามรายการด้านล่างใช้ไม่ได้กับพวกเขา) อย่างไรก็ตามภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์จะขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย

คุณสมบัติดังกล่าวมี "อดีต" บางอย่าง และดังที่เห็นด้านล่าง การขายทรัพย์สินดังกล่าวมีความโปร่งใสมากขึ้นสำหรับหน่วยงานด้านภาษี มีประเด็นสำคัญหลายประการที่คุณสามารถเข้าใจได้อย่างมั่นใจว่าจะมีการเรียกเก็บภาษีจากการขายอพาร์ทเมนต์ในบางกรณีหรือไม่

ระยะเวลาการเป็นเจ้าของ

ในปี 2559 รหัสภาษีสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยประกอบด้วย: ขณะนี้กฎหมายได้แบ่งผู้ขายทั้งหมดออกเป็น 2 กลุ่มตามวันที่เป็นเจ้าของ:

• ผู้ที่มีกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นก่อนวันที่ 01/01/2559
• ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลังวันที่ 01/01/2559

การจัดเก็บภาษีของบุคคลสำหรับพลเมืองกลุ่มแรกไม่มีการเปลี่ยนแปลง: หากบุคคลขายอพาร์ทเมนต์ที่เป็นเจ้าของมานานกว่า 3 ปีแล้วในส่วนที่เกี่ยวกับภาษีเขาก็สามารถนอนหลับได้อย่างสงบสุข: เขาจะไม่ต้องจ่ายอะไรเลย นอกจากนี้จำนวนเงินธุรกรรมก็ไม่สำคัญ

แต่สำหรับกลุ่มที่สองช่วงนี้จะเป็นเวลา 5 ปี นี่คือจำนวนเงินที่เจ้าของทรัพย์สินรายใหม่ต้องรอจึงจะขายบ้านได้โดยไม่ต้องเสียภาษี

อย่างไรก็ตามบรรทัดฐานก่อนหน้า 3 ปียังคงเหมือนเดิมสำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์หลังวันที่ 1 มกราคม 2559 โดยมีเงื่อนไขว่าอพาร์ทเมนต์จะถูกโอนไปยังเจ้าของด้วยวิธีใดวิธีหนึ่งต่อไปนี้:

• การจดทะเบียนแปรรูป
• ผ่านการสืบทอดและการบริจาคจาก (คู่สมรส บุตร หลาน พี่น้อง และพี่เลี้ยง)
• อันเป็นผลมาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาเงินรายปีที่มีการพึ่งพา

ด้วยตัวเลือกอื่น ๆ (การให้ของขวัญแก่ลูกเขยจากแม่สามีการรับอพาร์ทเมนต์ระหว่างการหย่าร้าง ฯลฯ ) การยกเว้นจากการจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์จะกระทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับ เป็นเจ้าของมานานกว่า 5 ปี

ตัวอย่างที่ 1- บุญชาที่ 4 ซื้ออพาร์ทเมนต์สองห้องเมื่อวันที่ 03/01/2014 ในตลาดรองและขายเมื่อวันที่ 28/03/2017 ระยะเวลาการเป็นเจ้าของเกิน 3 ปี ความเป็นเจ้าของเกิดขึ้นก่อน 01/01/59 ดังนั้นจึงไม่มีการเรียกเก็บภาษีจากการขายอพาร์ทเมนท์ และคุณไม่จำเป็นต้องรายงานธุรกรรมนี้ต่อสำนักงานสรรพากรด้วย

ตัวอย่างที่ 2- มิโลสลาฟสกี้ ซ.ไอ. ฉันได้รับอพาร์ทเมนต์แห่งหนึ่งผ่านทางโฉนดของขวัญในเดือนเมษายน 2559 จากลูกพี่ลูกน้องของฉัน และขายมันในอีกหนึ่งปีต่อมา ด้วยตัวเลือกนี้ คุณไม่ควรนับ "การปล่อยตัว" จากรัฐ: ประการแรก ระยะเวลาการเป็นเจ้าของทรัพย์สินเริ่มต้นหลังวันที่ 01/01/2559 และประการที่สอง การทำธุรกรรมเกิดขึ้นระหว่างญาติห่าง ๆ

แต่ไม่ว่าจะมีการเรียกเก็บภาษีจากการขายอพาร์ทเมนต์นั้นหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับมูลค่าของทรัพย์สินและความเป็นไปได้ในการหักเงิน การยกเว้นภาษี 13 เปอร์เซ็นต์โดยสมบูรณ์สำหรับธุรกรรมดังกล่าวเป็นไปได้เมื่อขายอพาร์ทเมนท์ในเดือนเมษายนถึงพฤษภาคม (ขึ้นอยู่กับวันที่ระบุ) ปี 2021 นั่นคือหลังจาก 5 ปี

วิธีการทางกฎหมายในการลดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

สามารถลดหย่อนภาษีอะไรได้บ้างเมื่อขายอพาร์ทเมนต์ที่มีอายุการเป็นเจ้าของน้อยกว่า 3 หรือ 5 ปี? คุณสามารถลดจำนวนเงินที่ใช้ในการคำนวณภาษีการขายอพาร์ทเมนต์ได้อย่างถูกกฎหมายโดยใช้สิทธิประโยชน์ข้อใดข้อหนึ่ง:

1. การหักทรัพย์สิน 1 ล้านรูเบิล;
2. เอกสารค่าใช้จ่ายสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยนี้

ตัวเลือกแรกจะใช้บ่อยกว่าเมื่ออพาร์ทเมนต์ได้รับมรดกหรือเป็นของขวัญนั่นคือไม่มีค่าใช้จ่ายสำหรับการซื้อหรือมีเพียงเล็กน้อย และหากมูลค่าของทรัพย์สินน้อยกว่า 1 ล้านรูเบิลเนื่องจากในการทำธุรกรรมดังกล่าวการลดหย่อนภาษีเมื่อขายอพาร์ทเมนต์จะครอบคลุมกำไรที่ได้รับทั้งหมด

เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยสองแห่งขึ้นไปโดยเจ้าของคนเดียวภายใน 1 ปีปฏิทิน วงเงินการหักเงิน 1 ล้านรูเบิลจะมีผลรวมสำหรับที่อยู่อาศัยทั้งหมดและไม่ใช่สำหรับแต่ละทรัพย์สินแยกกัน

ตัวเลือกที่สองเหมาะสมกว่าเมื่อเอกสารการซื้ออพาร์ทเมนท์จากเจ้าของคนก่อนได้รับการเก็บรักษาไว้ ฐานภาษีสามารถลดลงได้ตามจำนวนนี้ เมื่อบุคคลขายอพาร์ทเมนต์ในราคาที่ต่ำกว่าราคาที่เขาซื้อมา การขายอพาร์ทเมนต์นั้นจะไม่ทำกำไร ซึ่งหมายความว่าจะไม่มีภาษีเงินได้ หากวัตถุถูกขายในราคาที่สูงกว่าราคาที่ซื้อมา จะต้องชำระส่วนต่าง 13%

เมื่อมีการขายทรัพย์สินหลายรายการ บุคคลจะต้องจัดทำเอกสารค่าใช้จ่ายให้ทั้งหมดหากเขาเลือกตัวเลือกสิทธิประโยชน์นี้ หรือเขาสามารถลดภาษีการขายบ้านลงเหลือศูนย์ผ่านการหักลดหย่อน แต่จะมีผลกับทรัพย์สินทั้งหมด

ใช้ค่าใช้จ่ายที่ยืนยันแล้วสำหรับอพาร์ทเมนต์หนึ่งและหัก 1 ล้านรูเบิลสำหรับอีกอพาร์ทเมนต์หนึ่ง ไม่อนุญาตให้ใช้เป็นเวลาหนึ่งปีปฏิทิน

เป็นที่น่าสังเกตว่าพลเมืองบางประเภท (คนพิการ, ผู้รอดชีวิตจากเชอร์โนบิล, ทหารผ่านศึกสงครามโลกครั้งที่สอง ฯลฯ ) ในบางภูมิภาคมีสิทธิ์ลดฐานภาษีสำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเพิ่มเติมอีก 10,000 รูเบิล

ตัวอย่างที่ 3- Timofeev A.S. ซื้ออพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องในเดือนมิถุนายน 2558 ในราคา 1.4 ล้านรูเบิลและในเดือนกันยายน 2559 ขายได้ 1.5 ล้านรูเบิล เอกสารการซื้อทรัพย์สินได้รับการเก็บรักษาไว้ อพาร์ตเมนต์นี้เป็นเจ้าของมาไม่ถึง 3 ปี และจะมีการเรียกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเมื่อมีการขาย

ในกรณีนี้การใช้ผลประโยชน์ในรูปแบบของค่าใช้จ่ายที่ยืนยันในการซื้ออพาร์ทเมนต์จะทำกำไรได้มากกว่า ฐานสำหรับภาษี 13% สามารถคำนวณได้เป็นผลต่างระหว่างราคาขายและราคาซื้อ 1.5 ล้าน - 1.4 ล้าน = 100,000 รูเบิล และ 13% นำมาจากจำนวนนี้: 100,000 * 0.13 = 13,000 รูเบิล เมื่อใช้สิทธิประโยชน์ในรูปแบบการหักลดหย่อนมาตรฐาน จำนวนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะมากกว่า (1.5 ล้าน - 1 ล้าน) * 0.13 = 65,000,000 รูเบิล

ตัวอย่างที่ 4- ซัลมินา อี.ที. ในเดือนพฤษภาคม 2014 ในฐานะลูกสาวคนเดียว เธอได้รับอพาร์ทเมนต์และหอพักจากพ่อของเธอ ในเดือนตุลาคม 2559 เธอขายทรัพย์สินทั้งสอง: อพาร์ทเมนต์ราคา 1.2 ล้านรูเบิลและห้องราคา 850,000 รูเบิล

เพื่อลดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา Salmina E.T. สามารถใช้การลดหย่อนภาษีได้เมื่อขายอพาร์ทเมนต์และห้องเท่านั้นนั่นคือทั้งหมดสำหรับสองวัตถุ ฐานภาษีคำนวณเป็นผลรวมของรายได้สำหรับวัตถุทั้งหมดลบด้วยการหัก: (1,200,000 + 850,000) - 1,000,000 = 1,050,000 รูเบิล และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะเท่ากับ 1.05 ล้าน * 0.13 = 136,500 รูเบิล .

ราคาของอพาร์ทเมนต์ที่ขายและที่ดิน

ผู้ขายควรรู้ว่าราคาของอพาร์ทเมนต์ที่ระบุในสัญญาขาย (นี่คือคำแนะนำของหน่วยงานด้านภาษี) จะต้องมีมูลค่าอย่างน้อย 70% ของมูลค่าที่ดิน บรรทัดฐานนี้ประดิษฐานอยู่ในรหัสภาษี เมื่อเวลาผ่านไป มีการวางแผนที่จะค่อยๆ เพิ่มเปอร์เซ็นต์นี้

วัตถุประสงค์ของนวัตกรรม: เพื่อป้องกันการหลีกเลี่ยงภาษีโดยระบุจำนวนธุรกรรมที่ประเมินต่ำเกินไป โดยก่อนหน้านี้คู่สัญญาสามารถระบุตัวเลขใด ๆ ในข้อตกลงได้ ด้วยวิธีนี้นายหน้า "วิสาหกิจ" บางคนสามารถแก้ไขปัญหาการไม่ต้องจ่ายภาษีจากการขายอพาร์ทเมนต์ได้อย่างง่ายดาย

ตอนนี้หากผู้ตรวจสอบภาษีเปิดเผยข้อเท็จจริงของการประเมินค่าต่ำไปการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและการหักเงินที่เป็นไปได้จะขึ้นอยู่กับ 70% ของมูลค่าที่ดินของอพาร์ทเมนต์ คุณสามารถค้นหาได้ที่ห้องที่ดิน ณ ตำแหน่งของวัตถุหรือบนอินเทอร์เน็ตบนเว็บไซต์ Rosreestr

ตัวอย่างที่ 5- Astafiev A.N. ในเดือนมกราคม 2019 เขาได้รับอพาร์ทเมนต์จากแม่ของเขาเป็นของขวัญและอีกหนึ่งเดือนต่อมาเขาก็ขายมันโดยระบุจำนวน 980,000 รูเบิลในสัญญา แต่ในความเป็นจริงแล้วได้รับเพิ่มอีก 430,000 รูเบิลจากผู้ซื้อ "ในมือ" ใต้ใบเสร็จรับเงินที่มีเครื่องหมาย “การปรับปรุงที่แยกกันไม่ออก” ดูเหมือนว่าอพาร์ทเมนต์จะขายไปแล้ว โดยหักทรัพย์สิน 1 ล้านรูเบิล จะครอบคลุมกำไรทั้งหมด และคำถามว่า จะต้องเสียภาษีหรือไม่ ก็หมดไป เนื่องจากภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็น 0

แต่เมื่อตรวจสอบหน่วยงานภาษีจะพบว่ามูลค่าที่ดินของทรัพย์สินคือ 1.85 ล้านรูเบิล ดังนั้นราคาขายขั้นต่ำของอพาร์ทเมนต์ดังกล่าวคือ 1.85 * 0.7 = 1,295,000 รูเบิล เป็นผลให้ A.N. Astafiev ยังคงต้องจ่ายภาษีเงินได้ให้กับรัฐจำนวน 38,350 รูเบิล = (1,295,000 - 1,000,000) * 0.13

การขายหุ้น

เงื่อนไขที่มีผลกระทบต่อจำนวนภาษีจากการขายอพาร์ทเมนท์ยังใช้กับการขายหุ้นในนั้นด้วย แต่มีความแตกต่างในการใช้การหักเงิน เมื่ออพาร์ทเมนต์ถูกขายเป็นวัตถุชิ้นเดียวภายใต้สัญญาเดียวและมีเจ้าของหลายคน เงินที่หัก 1 ล้าน (ถ้ามี) จะถูกกระจายตามสัดส่วนของหุ้น

ตัวอย่างเช่น หากมีเจ้าของ 4 คน แต่ละคนสามารถนับผลประโยชน์ได้เพียง 250,000 รูเบิลเท่านั้น ส่วนใหญ่แล้วนี่คือสิ่งที่เกิดขึ้น

ตัวอย่างที่ 6- พี่ชายสองคนต่างมีส่วนแบ่ง 1/2 ในอพาร์ทเมนท์ โดยได้รับเป็นของขวัญจากปู่ของพวกเขา 9 เดือนหลังจากเป็นเจ้าของทรัพย์สิน พวกเขาขายได้ในราคา 2.4 ล้านรูเบิล ไม่มีค่าใช้จ่ายในการได้มาซึ่งทรัพย์สิน และฐานภาษีสามารถลดลงได้โดยการหักทรัพย์สินเท่านั้น ขนาดของมันจะเป็น 500,000 รูเบิล สำหรับพี่น้องทุกคน จำนวนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ต้องชำระสำหรับผู้ถือหุ้นแต่ละรายคำนวณดังนี้: (2,400,000 / 2 - 500,000) * 0.13 = 91,000 รูเบิล

อย่างไรก็ตาม เจ้าของสามารถขายหุ้นของตนให้กับผู้ซื้อหนึ่งรายขึ้นไปภายใต้ข้อตกลงที่แตกต่างกัน จากนั้นแต่ละคนจะมีสิทธิ์หักเงิน 1 ล้านรูเบิล ตามส่วนแบ่งของคุณ หลายคนคิดว่าวิธีนี้สามารถแก้ปัญหาได้อย่างง่ายดาย: จะขายอพาร์ทเมนต์โดยไม่ต้องเสียภาษีได้อย่างไร แต่ไม่ใช่ว่าผู้ซื้อทุกรายจะตกลงที่จะทำข้อตกลงดังกล่าว และหน่วยงานด้านภาษีอาจมีคำถาม

อย่างไรก็ตาม การขายหุ้นโดยแยกจากกันค่อนข้างเป็นไปได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่ออพาร์ทเมนต์มีเจ้าของหลายคนที่ไม่เกี่ยวข้องกับความสัมพันธ์ทางครอบครัว และไม่ยากที่จะระบุขอบเขตทางกายภาพของการแบ่งปัน

การเปลี่ยนขนาดการแชร์

ตัวเลือกหนึ่งเป็นไปได้เมื่อมีการขายทรัพย์สินโดยรวม และเจ้าของหนึ่งรายขึ้นไปมีส่วนแบ่งเริ่มต้นในอพาร์ทเมนท์หนึ่งครั้ง แต่เพิ่มขึ้นแล้ว การจ่ายภาษีจากการขายอพาร์ทเมนต์ในธุรกรรมดังกล่าวหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับช่วงเวลาของการเป็นเจ้าของส่วนดั้งเดิมของทรัพย์สิน และหากในระหว่างการขายครั้งต่อไปปรากฎว่าเจ้าของเป็นเจ้าของหุ้นเริ่มแรกนั้นมานานกว่า 3 ปีและส่วนที่ "เพิ่มเติม" น้อยกว่า 3 ปีเขาจะได้รับการยกเว้นไม่ต้องจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ตัวอย่างที่ 7- ในช่วงกลางปี ​​2559 ลูกสาวทั้งสามของเขาได้รับมรดกอพาร์ทเมนต์สี่ห้องจากพ่อในสัดส่วนที่เท่ากัน ในปี 2019 ลูกสาวคนหนึ่งขายชิ้นส่วนของเธอให้กับน้องสาวของเธอ และหกเดือนต่อมาแม่บ้านอีกสองคนที่เหลือก็ขายอพาร์ทเมนท์ทั้งหมด ลูกสาวทั้งสองจะได้รับการยกเว้นภาษี 13% อย่างเต็มที่ เนื่องจากระยะเวลาการเป็นเจ้าของหุ้นเริ่มแรกเกิน 3 ปี

มีสถานการณ์ที่เจ้าของคนหนึ่งถือหุ้นในกรรมสิทธิ์มานานกว่า 3 ปี (ในอนาคต 5) ในขณะที่คนอื่น ๆ ได้รับหุ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้ หากราคาอสังหาริมทรัพย์สูงและไม่มีค่าใช้จ่ายในการซื้อคุณสามารถลดภาษีเมื่อขายอพาร์ทเมนต์โดยระบุในข้อตกลงถึงการกระจายรายได้: ส่วนใหญ่จะตกเป็นของเจ้าของ "เก่า" และ ชิ้นส่วนเล็กๆ ให้กับเจ้าของ “คนใหม่”

ตัวอย่างที่ 8- พ่อพี่ชายและลูกชายขายอพาร์ทเมนต์ราคา 2.8 ล้านรูเบิล ในเดือนธันวาคม 2562 พ่อเป็นเจ้าของหุ้น 8/10 ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2557 นั่นคือ 5 ปีกว่า พี่ชายและลูกชายกลายเป็นเจ้าของหุ้น 1/10 ในเดือนเมษายน 2562 เจ้าของกระจายกำไรจากการขายทรัพย์สินดังนี้: ให้พ่อ - 2.6 ล้านรูเบิลและให้ลูกชายและพี่ชาย - คนละ 100,000 รูเบิล

พ่อได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาโดยสิ้นเชิงและสำหรับผู้ขายรายอื่นการหักทรัพย์สินตามสัดส่วนของหุ้นจะเป็น 1 ล้านรูเบิล * 1/10 = 100,000 รูเบิล ถึงแต่ละคน ค่านี้จะครอบคลุมกำไรที่ได้รับโดยสมบูรณ์ และภาษีเงินได้จะเป็นศูนย์

การขายบ้านส่วนตัวและที่ดิน

จากการขายบ้าน เจ้าของจะต้องจ่ายเงินให้กับคลังของรัฐในเปอร์เซ็นต์เดียวกันกับอพาร์ทเมนท์ - ภาษีคือ 13% ข้อกำหนดทั้งหมดเกี่ยวกับระยะเวลาการถือครองและผลประโยชน์มีผลกับทรัพย์สินนี้

แต่เจ้าของทรัพย์สินดังกล่าวมักสงสัยว่า: เป็นไปได้หรือไม่ที่จะลดภาษีรายได้จากการขายบ้านพร้อมที่ดินข้างใต้? ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งเหล่านี้คือวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน อย่างไรก็ตามจะไม่สามารถขายบ้านที่ไม่มีที่ดินได้ดังนั้นเจ้าของจึงขายทุกอย่างร่วมกันแม้ว่าในระหว่างการขายมักจะระบุต้นทุนของแต่ละรายการแยกกันในสัญญาก็ตาม

ภาษีการขายบ้านจะคำนวณจากจำนวนเงินที่ได้รับจากการขายบ้านและที่ดินลบด้วยหักลดหย่อน นั่นคือการหักทรัพย์สิน 1 ล้านรูเบิล (หากผู้ขายเลือกตัวเลือกสิทธิประโยชน์นี้) ใช้กับทรัพย์สินทั้งสองร่วมกัน และไม่แยกจากกัน

ภาษีการขายบ้านจะน้อยลงหากเจ้าของเป็นเจ้าของที่ดินเกิน 3 ปี (ในอนาคต 5) สถานการณ์นี้มักเกิดขึ้นเมื่อพวกเขาซื้อที่ดินเป็นครั้งแรกจากนั้นจึงสร้างอาคารพักอาศัยหรือกระท่อมบนที่ดินหลังจากนั้นจึงขาย ระยะเวลาการเป็นเจ้าของอาคารที่อยู่อาศัยจะคำนวณจากช่วงเวลาที่จดทะเบียนเอกสารกรรมสิทธิ์ นั่นคือเมื่อสร้างที่อยู่อาศัย ไม่ใช่เมื่อเริ่มการก่อสร้าง

สถานการณ์เกิดขึ้นได้เมื่อมีการขายที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ยังสร้างไม่เสร็จ วัตถุเหล่านี้ไม่ได้เป็นของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอีกต่อไปซึ่งหมายถึงการหักเงิน 1 ล้านรูเบิล ใช้ไม่ได้กับพวกเขา ในการขายตามกฎหมายเจ้าของสามารถใช้ประโยชน์จากการหักเงิน 250,000 รูเบิล ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินอื่น ๆ ทั้งหมด

ตัวอย่างที่ 9- ยาคิน เค.เอส. ซื้อที่ดินมูลค่า 810,000 รูเบิลในเดือนกุมภาพันธ์ 2561 และกำลังจะสร้างบ้าน อย่างไรก็ตาม ฉันตัดสินใจขายทรัพย์สินที่ยังสร้างไม่เสร็จในเดือนกรกฎาคม 2562 เขาได้รับรายได้จากการขาย: 920,000 รูเบิลสำหรับที่ดิน และสำหรับอาคาร 335,000 รูเบิล

ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินคุณสามารถใช้ผลประโยชน์ 1 ล้านรูเบิลได้อย่างปลอดภัยและจะครอบคลุมรายได้ที่ได้รับทั้งหมด แต่สำหรับบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จการหักเงินจะอยู่ที่ 250,000 รูเบิลเท่านั้น ดังนั้นการชำระภาษี 13% จะเป็น (335,000 - 250,000) * 0.13 = 11,050,000 รูเบิล

ขายอพาร์ทเมนท์ในอาคารใหม่

เงื่อนไขและสิทธิประโยชน์เดียวกันนี้ใช้กับตลาดหลักเช่นเดียวกับที่อยู่อาศัยรอง จำนวนเงินที่ต้องเสียภาษีเมื่อขายอพาร์ทเมนต์ขึ้นอยู่กับเวลาที่เป็นเจ้าของ ราคาซื้อ และราคาขาย

ข้อแตกต่างเพียงอย่างเดียวคืออพาร์ทเมนท์สามารถขายได้ภายใต้ข้อตกลงในการโอนสิทธิเรียกร้อง (เซสชั่น) ก่อนที่จะจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ ในกรณีนี้ ไม่ทราบมูลค่าที่ดิน และหน่วยงานภาษีจะขึ้นอยู่กับราคาที่ระบุในสัญญา

ดังนั้นหากผู้ถือหุ้นขายบ้านในราคาไม่สูงกว่าราคาที่เขาซื้อจากผู้พัฒนาคำถามว่าจะขายอพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่โดยไม่ต้องเสียภาษีสำหรับผู้ขายจะได้รับการแก้ไขได้อย่างไร อีกประการหนึ่งคือคุณควรเลือกออบเจ็กต์สำหรับธุรกรรมดังกล่าวอย่างระมัดระวังมากขึ้น

เมื่อต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

กำหนดเวลาในการชำระภาษี (หากคำนวณได้) หลังการขายอพาร์ทเมนต์และทรัพย์สินอื่น ๆ คือจนถึงวันที่ 15 กรกฎาคมของปีถัดไปหลังจากการทำธุรกรรมเสร็จสิ้น คุณต้องชำระภาษีผ่านธนาคารโดยใช้รายละเอียดที่สามารถรับได้ทั้งจากการสำแดงและดูได้จากเว็บไซต์ของแผนกบริการภาษีสำหรับภูมิภาคของคุณ

ในเวลาเดียวกัน กำหนดเวลาในการส่งประกาศ 3-NDFL แบบบังคับมาเร็วกว่านี้ โดยจะต้องส่งภายในวันที่ 30 เมษายนของปีถัดจากปีที่ได้รับกำไรจากการขายทรัพย์สิน

สามารถขอคืนภาษีจากการขายอพาร์ทเมนต์ได้หากบุคคลซื้อบ้านในปีปฏิทินเดียวกัน ในสถานการณ์นี้ คุณยังสามารถลดจำนวนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่จ่ายได้หากคุณสมัคร

หากต้องการทราบว่าคุณจำเป็นต้องจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือไม่หากมีธุรกรรมการซื้อและการขายหลายครั้ง ในสถานการณ์ที่ยากลำบากกับหุ้นและสินเชื่อจำนอง ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจะดีกว่า

หากคุณยังคงมีคำถามใดๆ เขียนไว้ในความคิดเห็นใต้วิดีโอนี้ หรือดีกว่านั้น ถามพวกเขาในส่วนของเรา

หากคุณต้องการคำแนะนำส่วนตัวหรือความช่วยเหลือในการกรอกคำประกาศ 3-NDFL โปรดเยี่ยมชมเว็บไซต์ของเราที่ “Tax-simple!” เราทำงานอย่างรวดเร็วและมีความสุข!

แม้แต่ผู้ที่ไม่เคยทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มาก่อนในชีวิตก็รู้ดีว่าผู้เสียภาษีทุกคนมีสิทธิ์ได้รับการลดหย่อนภาษีเมื่อซื้อหรือขายอพาร์ทเมนต์

ในเวลาเดียวกันทั้งผู้ขายและผู้ซื้อบ้านมักจะทำผิดพลาดในการกำหนดจำนวนเงินค่าชดเชยนี้เกือบเท่ากัน ที่ปรึกษาด้านภาษีและผู้อำนวยการของ บริษัท เอาท์ซอร์ส Olga Botova พูดถึงความเข้าใจผิดที่พบบ่อยที่สุดในการกำหนดจำนวนเงินที่หักภาษี

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดโดยผู้ขาย

ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยที่สุดของผู้ขายเกี่ยวกับการหักภาษีคือพวกเขามั่นใจว่าหากภายในหนึ่งปีพวกเขาขายอพาร์ทเมนต์หนึ่งและซื้ออีกห้องหนึ่งในราคาที่สูงกว่า (นั่นคือรายได้ทั้งหมดจะถูกนำไปลงทุนในการซื้ออพาร์ทเมนต์ใหม่และเนื่องจาก ส่งผลให้รายจ่ายสูงขึ้น) รายได้จากการขาย) ไม่ต้องเสียภาษี ในความเป็นจริง สำหรับหน่วยงานด้านภาษี การขายอพาร์ทเมนต์และการซื้ออพาร์ทเมนท์ใหม่เป็นการกระทำที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ในกรณีนี้ มีความเป็นไปได้ที่จะลดขนาดของฐานภาษีโดยการลบออกจากราคาที่อพาร์ทเมนต์ขายต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการซื้อก่อนหน้านี้ แต่ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในการซื้ออพาร์ทเมนต์ใหม่

ตัวอย่างเช่นในช่วงหนึ่งปีปฏิทิน (ช่วงภาษีหนึ่ง) อพาร์ทเมนต์ขายได้ในราคา 2.5 ล้านรูเบิลซื้อเมื่อสองปีก่อนในราคา 1.5 ล้านรูเบิลและในสถานที่ดังกล่าวมีการซื้อทรัพย์สินใหม่ในราคา 3 ล้านรูเบิล จำนวนภาษีที่เจ้าของอพาร์ทเมนต์นี้จะต้องจ่ายสำหรับการขายในกรณีนี้ (อายุของอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อก่อนวันที่ 1 มกราคม 2559 น้อยกว่าสามปี ดังนั้นเจ้าของจะต้องจ่ายภาษีเมื่อขาย) จะคำนวณดังนี้: 2.5 ล้านรูเบิล (รายได้ที่ได้รับจากการขาย) ลบ 1.5 ล้าน (ค่าใช้จ่ายในการซื้ออพาร์ทเมนต์นี้) ปรากฎว่า 1 ล้านรูเบิล - จำนวนเงินที่ผู้ขายจะต้องจ่ายภาษี

เราคูณ 1 ล้านรูเบิลด้วย 0.13 (13% - อัตราภาษีเงินได้สำหรับบุคคล) และรับ 130,000 รูเบิล - จำนวนภาษี

หากผู้ขายไม่เคยใช้ประโยชน์จากการลดหย่อนภาษีมาก่อนเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ (2 ล้านรูเบิล) เขาสามารถลดจำนวนภาษีได้อีก 2 ล้านรูเบิล ในกรณีนี้เมื่อขายอพาร์ทเมนท์ตามตัวอย่างของเราเขาจะไม่ต้องเสียภาษี

1 ผู้ขายอพาร์ทเมนต์แปรรูปที่เพิ่งแปรรูปซึ่งอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนท์มาเป็นเวลานานจนถึงจุดนี้เชื่อว่าพวกเขาจะไม่ต้องเสียภาษีเมื่อขาย “สถานการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นบ่อยครั้งโดยเฉพาะกับผู้สูงอายุที่เพิ่งแปรรูปอพาร์ทเมนต์แล้วขายทันที” Olga Botova อธิบาย “ แม้ว่าพวกเขาสามารถอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์แห่งนี้ภายใต้ข้อตกลงการเช่าทางสังคมได้นานกว่าสิบปี แต่ระยะเวลาการเป็นเจ้าของทรัพย์สินเริ่มต้นจากช่วงเวลาของการแปรรูปและหากน้อยกว่าสามปีการขายดังกล่าวจะ ต้องเสียภาษี”

2 ผู้ขายจำนวนหนึ่งที่ขายอพาร์ทเมนท์ที่เป็นเจ้าของน้อยกว่าสามปี (สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหลังวันที่ 1 มกราคม 2559 - ห้าปี) ทราบเกี่ยวกับการหักลดหย่อนทรัพย์สิน 1 ล้านรูเบิลซึ่งสามารถนำไปใช้เมื่อขายอพาร์ทเมนต์เพื่อลด จำนวนฐานภาษีที่ต้องเสียภาษี แต่ไม่ทราบว่า จะสามารถลดขนาดฐานภาษีลงตามจำนวนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการซื้ออพาร์ทเมนต์เดียวกันได้หรือไม่ ในทางปฏิบัติ ผู้ขาย เพื่อลดจำนวนภาษี สามารถเลือกได้ว่าการหักเงินใดจะมากกว่าในสถานการณ์เฉพาะของตน

3 ผู้ขายบางรายเชื่อว่าหากขายอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับเป็นของขวัญและสัญญาสำหรับวัตถุดังกล่าวระบุมูลค่าโดยประมาณของอพาร์ทเมนท์พวกเขาจะสามารถลดภาษีตามจำนวนนี้ได้ อย่างไรก็ตามสำหรับอพาร์ทเมนท์ที่ได้รับภายใต้ข้อตกลงของขวัญ การหักลดหย่อนสูงสุดที่สามารถลดฐานภาษีได้คือ 1 ล้านรูเบิล (เนื่องจากผู้ขายไม่มีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งวัตถุนี้) และแม้ว่าคุณจะระบุ 3 หรือ 5 ล้านรูเบิลในข้อตกลงของขวัญ จำนวนนี้จะไม่นับเป็นค่าใช้จ่าย

4 ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยอีกประการหนึ่งของผู้ขายคือหากผู้ขายเป็นผู้รับบำนาญนั่นคือในขณะนี้ไม่มีรายได้ของตัวเองอีกต่อไปเมื่อขายอพาร์ทเมนต์เขาสามารถใช้ประโยชน์จากการหักเงิน 1 ล้านรูเบิลเท่านั้นหรือลดจำนวนภาษีลง จำนวนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้สำหรับการซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ขาย “ หากผู้รับบำนาญขายอพาร์ทเมนต์และซื้ออพาร์ทเมนต์อื่นเป็นการแลกเปลี่ยนภายในหนึ่งปีปฏิทิน พวกเขามีสิทธิ์ที่จะลดฐานภาษีของตนตามจำนวนเงินที่หักภาษีเมื่อซื้อ (2 ล้านรูเบิล โดยที่พวกเขาไม่เคยใช้ทรัพย์สินนี้มาก่อน การหักภาษี). หากมีรายได้ที่สามารถหักภาษีได้ (รายได้จากการขายอพาร์ทเมนต์) ผู้รับบำนาญที่ไม่ทำงาน (เช่นเดียวกับนักเรียนหรือเด็ก) มีสิทธิ์ลดรายได้จากการหักนี้เพื่อไม่ต้องจ่ายภาษี ” Olga Botova อธิบาย

5 ผู้ขายหลายรายเชื่อมั่นอย่างแน่วแน่ว่าหากสัญญาระบุไว้ก่อนหน้านี้ว่าอพาร์ทเมนต์ถูกซื้อในจำนวนเท่ากันและข้อตกลงการซื้อและการขายใหม่ยังระบุด้วยว่าขายในจำนวนเท่ากัน พวกเขาจะไม่ต้องเสียภาษี ในกรณีนี้ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้จะเท่ากับรายได้ที่ได้รับจากการขายอพาร์ทเมนท์ ในความเป็นจริงหลังจากการเปลี่ยนแปลงในกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเก็บภาษีของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2016 ภาษีอาจเกิดขึ้นในกรณีนี้

หากรายได้จากการขายอพาร์ทเมนท์น้อยกว่า 70% ของมูลค่าที่ดินของวัตถุเดียวกัน หน่วยงานด้านภาษีจะพิจารณารายได้เป็น 70% ของมูลค่าที่ดินของวัตถุที่ขาย ตัวอย่างเช่น ผู้เสียภาษีซื้ออพาร์ทเมนต์หลังวันที่ 1 มกราคม 2559 ในราคา 1.2 ล้านรูเบิลและในปีเดียวกันก็ขายได้ในราคา 1.2 ล้านรูเบิลเท่าเดิม จำนวนรายได้จากการขายที่ยืนยันแล้วคือ 1.2 ล้านรูเบิล อย่างไรก็ตามมูลค่าที่ดินของวัตถุนี้คือ 2 ล้านรูเบิล เมื่อกำหนดจำนวนภาษีที่ต้องชำระในกรณีนี้หน่วยงานภาษีจะใช้จำนวนที่มากขึ้นและแทนที่จะใช้ราคาที่ระบุไว้ในสัญญา มูลค่าที่ดินจะถูกใช้ความสามารถนี้คูณด้วยปัจจัย 0.7 (70 %)

2 ล้านคูณด้วย 0.7 (จำนวนรายได้ที่ได้รับจากการขาย) ลบ 1.2 ล้านรูเบิล (ค่าใช้จ่ายในการซื้ออพาร์ทเมนต์นี้) ให้ผลรวม 200,000 รูเบิล (ขนาดของฐานที่ต้องเสียภาษี) เมื่อคูณค่านี้ด้วย 0.13 เราจะได้ 26,000 รูเบิล - จำนวนภาษีที่ผู้ขายอพาร์ทเมนต์แห่งนี้จะต้องจ่าย

ความเข้าใจผิดของผู้ซื้อทั่วไป

1 ในทางปฏิบัติการทำธุรกรรมระหว่างญาติสนิทนั้นค่อนข้างธรรมดาซึ่งทำขึ้นโดยเฉพาะเพื่อรับการลดหย่อนภาษีทรัพย์สินเมื่อซื้อ (260,000 รูเบิลสำหรับมูลค่าวัตถุ 2 ล้านรูเบิลขึ้นไป) ในขณะเดียวกันหน่วยงานจัดเก็บภาษีในกรณีนี้จะปฏิเสธการหักเงิน ตามมาตรา 105 ของรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย จะไม่มีการหักทรัพย์สินหากการทำธุรกรรมดำเนินการโดยบุคคลที่พึ่งพาซึ่งกันและกัน คู่สมรส พ่อแม่ บุตร (รวมถึงบุตรบุญธรรม) พี่น้องร่วมบิดามารดาและพี่น้องร่วมบิดามารดา ได้รับการยอมรับว่าต้องพึ่งพาอาศัยกัน ญาติคนอื่นๆ ไม่ถือว่าพึ่งพิงกัน

2 ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดที่ผู้ซื้อทำคือพวกเขาตกลงที่จะระบุ 1 ล้านรูเบิลเป็นจำนวนธุรกรรมในสัญญา

“เมื่อพิจารณาว่าระยะเวลาที่เจ้าของไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเมื่อขายเพิ่มขึ้นจากวันที่ 1 มกราคม 2559 จากสามปีเป็นห้าปี (สำหรับทรัพย์สินที่ซื้อหลังจากวันนี้) โอกาสที่จะขายอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้น อีกครั้งก่อนสิ้นงวดนี้ ซึ่งเมื่อขายแล้ว เจ้าของใหม่จะต้องเสียภาษีเงินได้ ในกรณีนี้ราคาที่ระบุในสัญญาขายอพาร์ทเมนท์จะถูกเปรียบเทียบกับมูลค่าที่ดิน ณ เวลาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อจะต้องคำนึงถึงสถานการณ์เหล่านี้ด้วย” Olga Botova กล่าว

3 ผู้ซื้อจำนวนมากเชื่อว่าหากอพาร์ทเมนต์ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อซึ่งสิทธิ์ในการรับการลดหย่อนภาษีทรัพย์สินเกิดขึ้นถูกขายพวกเขาก็สูญเสียสิทธิ์ในการรับการลดหย่อนภาษีทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับการซื้อกิจการ (จำนวนสูงสุด: 13% 2 ล้านรูเบิล) จริงๆแล้วสิ่งนี้ไม่เป็นความจริง หากก่อนหน้านี้ซื้ออพาร์ทเมนต์และผู้ซื้อยังมีเอกสารยืนยันค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นสำหรับการซื้อเขามีสิทธิ์ได้รับการหักเงินที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ

4 หากซื้ออพาร์ทเมนต์เป็นการเป็นเจ้าของร่วมหรือร่วมกันผู้ซื้อแต่ละรายมีสิทธิ์ที่จะได้รับการหักเงินสูงสุด 2 ล้านรูเบิล ในความเป็นจริงเขามีสิทธิ์ได้รับการหักลดหย่อนตามสัดส่วนส่วนแบ่งของเขาในการเป็นเจ้าของวัตถุนี้

ตัวอย่างเช่น หากเจ้าของสองคนซื้อวัตถุที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน (แต่ละคนมีส่วนแบ่งหนึ่งวินาที) ในราคา 3 ล้านรูเบิล แต่ละคนจะสามารถได้รับการลดหย่อนภาษีเพียง 13% จาก 1.5 ล้านรูเบิล แม้ว่าจะมีจำนวนเงินสูงสุดก็ตาม จำนวนการลดหย่อนภาษีคือ - 2 ล้านรูเบิล ในอนาคต พวกเขาจะได้รับจำนวนเงินที่หักที่ไม่ได้รับตอนนี้เมื่อซื้อวัตถุอื่น

“ คุณสามารถเพิ่มจำนวนเงินที่หักได้ในสถานการณ์เช่นนี้โดยใช้ประโยชน์จากสิทธิ์ของเด็กในการได้รับการลดหย่อนภาษี” Olga Botova แนะนำ — ความจริงก็คือตั้งแต่ปี 2014 ค่าใช้จ่ายในการซื้ออพาร์ทเมนต์ร่วมกับเด็กถือเป็นค่าใช้จ่ายของครอบครัวดังนั้นผู้ปกครองคนใดคนหนึ่งสามารถระบุต้นทุนของหุ้นเด็กเป็นของตัวเองได้ จำนวนเงินสูงสุดที่หักสำหรับผู้เสียภาษีหนึ่งคนยังคงเท่าเดิม - 2 ล้านรูเบิล ขณะเดียวกันเด็กก็ไม่สูญเสียสิทธิได้รับการลดหย่อนภาษีภายหลังเมื่อถึงอายุบรรลุนิติภาวะ”

ตัวอย่างเช่น ซื้ออพาร์ทเมนต์ราคา 4 ล้านรูเบิลในกรรมสิทธิ์ร่วมของผู้ปกครองและลูกสองคน แต่ละคนเป็นเจ้าของ 1/4 ของทรัพย์สิน ดังนั้นผู้เสียภาษีแต่ละคนมีสิทธิ์ได้รับการหักเงินจำนวน 1 ล้านรูเบิล (1 /4 จาก 4 ล้านรูเบิล - ราคาทรัพย์สิน) . ผู้ปกครองสามารถรับการลดหย่อนภาษีสำหรับบุตรหลานได้ ดังนั้นจำนวนเงินที่หักภาษีสำหรับพวกเขาจะเพิ่มขึ้นเป็น 2 ล้านรูเบิลสำหรับผู้ปกครองแต่ละคน

5 หากก่อนหน้านี้ผู้ซื้อได้รับการลดหย่อนภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้ออพาร์ทเมนต์ เขาจะไม่มีสิทธิ์ได้รับการหักลดหย่อนใด ๆ ในอนาคต หากเขาไม่ได้รับการหักเงินจากจำนวนดอกเบี้ยที่จ่ายให้กับธนาคารตามจริงสำหรับสินเชื่อเป้าหมายที่ใช้สำหรับการซื้อบ้าน เขาก็สามารถสมัครเพื่อหักเงินนี้ได้

ตั้งแต่ปี 2014 การหักค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ (13% จาก 2 ล้านรูเบิล) และการหักภาษีจากดอกเบี้ยจำนองที่จ่ายให้กับธนาคาร (จำนวนสูงสุด: 13% จาก 3 ล้านรูเบิล) สามารถแบ่งระหว่างวัตถุต่างๆ ดังนั้นหากก่อนหน้านี้ผู้ซื้อได้รับการหักเงินเฉพาะค่าใช้จ่ายในการซื้ออพาร์ทเมนต์ตอนนี้สำหรับวัตถุอื่นเขาสามารถขอหักดอกเบี้ยที่จ่ายจริงจากเงินกู้ได้

นี่เป็นเพียงความเข้าใจผิดที่พบบ่อยที่สุดของผู้ขายบ้านและผู้ซื้อที่เกี่ยวข้องกับการลดหย่อนภาษีทรัพย์สิน

การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการดึงกำไรบางส่วนและต้องเสียภาษีตามบรรทัดฐานทางกฎหมาย ในแง่ของการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ - ไม่เสมอไป แต่เฉพาะเมื่อเป็นเรื่องของการเป็นเจ้าของบ้านในระยะเวลาอันสั้นเท่านั้น

เรียนผู้อ่าน! บทความนี้พูดถึงวิธีทั่วไปในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย แต่แต่ละกรณีเป็นรายบุคคล หากท่านต้องการทราบวิธีการ แก้ไขปัญหาของคุณได้อย่างตรงจุด- ติดต่อที่ปรึกษา:

แอปพลิเคชันและการโทรได้รับการยอมรับตลอด 24 ชั่วโมงทุกวันและ 7 วันต่อสัปดาห์.

มันเร็วและ ฟรี!

ก่อนหน้านี้รหัสภาษีกำหนดช่วงเวลานี้ไว้เป็นสามปีปฏิทิน และตั้งแต่ปี 2018 การแก้ไขได้มีผลบังคับใช้ซึ่งขยายระยะเวลาขั้นต่ำในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นห้าปี

ระยะเวลาสามปีก่อนยังคงเกี่ยวข้องในบางกรณีเท่านั้น กล่าวคือ:

• ได้รับอสังหาริมทรัพย์เป็นของขวัญหรือสืบทอด
• วัตถุดังกล่าวเข้ามาเป็นเจ้าของในระหว่างกระบวนการแปรรูป
• บ้านหรืออพาร์ตเมนต์ถูกโอนไปยังเจ้าของใหม่ภายใต้สัญญาเช่า

ดังนั้นเพื่อที่จะขายอพาร์ทเมนต์ที่ซื้อมาก่อนหน้านี้โดยไม่มีภาระผูกพันในการจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคุณต้องรอห้าปี

และจะเป็นไปได้ที่จะทำเช่นเดียวกันกับอพาร์ทเมนต์แปรรูปสามปีหลังจากการแปรรูป

ระยะเวลาขั้นต่ำในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้ขายไม่ต้องเสียภาษีจะคำนวณจากวันที่ได้รับโฉนดที่ดิน

ดังนั้นพื้นฐานทางกฎหมายประการแรกสำหรับการไม่ชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเมื่อขายที่อยู่อาศัยคือการปฏิบัติตามระยะเวลาขั้นต่ำที่กำหนดในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่อยู่อาศัย

การทำธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าน้อยกว่าหนึ่งล้านรูเบิลจะได้รับการยกเว้นภาษี

ในจำนวนนี้เองที่กฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียถูกกำหนดไว้สำหรับอสังหาริมทรัพย์:

• อพาร์ทเมน;
• อาคารที่อยู่อาศัย
• ห้อง;
• บ้านในชนบท;
• ที่ดิน

ระยะเวลาการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในกรณีนี้ไม่สำคัญ

อย่างไรก็ตาม หากยังน้อยกว่าระยะเวลาขั้นต่ำสามปีหรือห้าปี คุณจะต้องกรอกใบสำแดงและส่งไปยังสำนักงานสรรพากร แม้ว่าจำนวนเงินของฐานที่ต้องเสียภาษีอันเป็นผลมาจากการหักทรัพย์สินที่ใช้จะเท่ากับศูนย์

เจ้าของบ้านเดี่ยวเมื่อขายตอนนี้ก็ได้รับการยกเว้นไม่ต้องจ่ายภาษี โดยไม่คำนึงถึงระยะเวลาการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

การแก้ไขรหัสภาษีนี้มีผลบังคับใช้เมื่อไม่นานมานี้ในปี 2018 และได้รับการออกแบบเพื่อต่อสู้กับการหลีกเลี่ยงภาษี

การยื่นคำประกาศถือเป็นความรับผิดชอบของผู้ขาย โดยจะต้องดำเนินการในช่วงระยะเวลาภาษีเมื่อธุรกรรมเสร็จสิ้น

กฎระเบียบทางกฎหมาย

กฎหมายมีสองทางเลือกในการคำนวณการหักภาษีเมื่อขายอพาร์ทเมนต์ที่เป็นเจ้าของน้อยกว่า 3 ปีซึ่งสามารถลดพื้นฐานในการคำนวณการชำระเงินได้อย่างมาก

การหักภาษีสำหรับการขายอพาร์ทเมนต์ที่เป็นเจ้าของน้อยกว่า 3 ปี

จะใช้สิทธิ์ในการหักเงินของคุณได้อย่างไรหากต้นทุนของวัตถุที่ขายเกินหนึ่งล้านรูเบิลและระยะเวลาการเป็นเจ้าของน้อยกว่าระยะเวลาที่กำหนด

วิธีแรกคือการลดฐานภาษีตามจำนวนการลดหย่อนภาษีที่กฎหมายกำหนด

กล่าวอีกนัยหนึ่ง คุณต้องลบหนึ่งล้านออกจากจำนวนธุรกรรมและจ่าย 13% จากผลต่างที่เกิดขึ้นเท่านั้น

วิธีที่สองคือการลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีตามจำนวนต้นทุนจริงของสิ่งอำนวยความสะดวก นั่นคือจากจำนวนธุรกรรมใหม่ ผู้ขายจะต้องหักค่าใช้จ่ายที่เขาเคยซื้ออพาร์ทเมนท์

แน่นอนว่าจำเป็นต้องจัดทำเอกสารค่าใช้จ่าย

ค่าใช้จ่ายจริงที่เกิดขึ้นอาจรวมค่าซ่อมแซมด้วย แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความพร้อมของเอกสารประกอบทั้งหมด

ผู้เสียภาษีสามารถเลือกตัวเลือกใดก็ได้ตามดุลยพินิจของเขา

ที่น่าสนใจคือแตกต่างจากการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในการซื้อบ้านที่สามารถใช้ได้เพียงครั้งเดียวในชีวิต แต่คุณจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีเมื่อขายบ้านหลายหลัง

สิ่งสำคัญคือต้องเป็นไปตามวงเงินการหักทรัพย์สินซึ่งกำหนดไว้ที่ 2 ล้านรูเบิล

หุ้นอสังหาริมทรัพย์

การหักทรัพย์สินจะคำนวณอย่างไรหากมีเจ้าของหลายคน? ในกรณีนี้จะมีการแจกจ่ายการหักทรัพย์สินจำนวนหนึ่งล้านรายการหากไม่มีข้อตกลงอื่น ๆ ตามขนาดของหุ้น

ถ้าเจ้าของคนใดคนหนึ่งขายหุ้นของตนออกไป เขาก็สามารถนับผลประโยชน์ได้เต็มจำนวน

ลองจินตนาการถึงสถานการณ์อื่น:

• เจ้าของคนหนึ่งซื้อหุ้นทั้งหมดล่วงหน้า
• แล้วจึงนำห้องชุดออกขายเป็นวัตถุชิ้นเดียวเป็นเวลาไม่เกิน 3 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งหุ้น

ในกรณีนี้ เนื่องจากในความเป็นจริงเขาไม่เคยหยุดเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ แต่มีการเปลี่ยนแปลงขนาดของหุ้นเท่านั้น รายได้จากการขายของเขาจึงไม่ต้องเสียภาษี

จำนวนภาษี

มูลค่าทรัพย์สิน

ลองดูตัวอย่างขั้นตอนการคำนวณการหักเงินเมื่อขายอพาร์ทเมนต์ที่เป็นเจ้าของไม่ถึง 3 ปี

ดังนั้นพลเมือง Sidorov จึงเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์ซึ่งเขาสืบทอดเมื่อ 2 ปีที่แล้ว มีการวางแผนการขายในราคา 1.3 ล้านรูเบิล เขาจะเสียภาษีเท่าไร?

เนื่องจาก Sidorov ไม่สามารถมีหลักฐานเอกสารเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยได้ในกรณีนี้ ในการคำนวณฐานภาษี เขาจึงสามารถใช้การหักลดหย่อนทรัพย์สินได้เท่านั้น: 1,300,000 - 1,000,000 = 300,000 รูเบิล

ในจำนวนนี้เขาจะต้องจ่าย 13% เช่น 39,000 ถู

หากยอดขายอยู่ที่ 1 ล้านรูเบิลหรือน้อยกว่า เนื่องจากการหักภาษี ฐานภาษีจะเท่ากับศูนย์ เช่น จะได้ไม่ต้องเสียภาษี

บทลงโทษ

ผู้ขายจำเป็นต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีหรือไม่? จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้ขายเพียงแค่ “นิ่งเงียบ” เกี่ยวกับข้อเท็จจริงของการขาย?

ในกรณีที่ขายทรัพย์สินที่มีระยะเวลาการถือครองน้อยกว่าระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดจะต้องกรอกคำประกาศ แม้ว่ายอดชำระภาษีจะเป็นศูนย์ก็ตาม

ทุกคนที่ขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ช้าก็เร็วต้องเผชิญกับความจำเป็นในการจ่ายภาษีจากรายได้ที่ได้รับจากการขายอพาร์ทเมนต์ บ้าน หรือที่ดิน การลดหย่อนภาษีในการขายอสังหาริมทรัพย์คืออะไร และจะใช้อย่างไร?

บทความนี้จะกล่าวถึงการหักภาษีทรัพย์สินที่สามารถได้รับเมื่อจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้เรายังจะพิจารณาคุณสมบัติบางอย่างของการขายอสังหาริมทรัพย์หลังจากแก้ไขรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซียซึ่งมีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2559

ประการแรก การพูดนอกเรื่องเล็กน้อย - พลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซียทุกคนมีสิทธิและความรับผิดชอบ ในบรรดาความรับผิดชอบมีภาระผูกพันในการจ่ายภาษีรวมถึงการชำระภาษีเงินได้สำหรับบุคคล (นั่นคือสำหรับประชาชนทั่วไปที่ไม่ใช่ผู้ประกอบการ) ที่ได้รับเป็นเงินสดและในรูปแบบ (นั่นคือได้รับในรูปแบบของทรัพย์สินบางอย่างที่ไม่ใช่ เงิน เช่น รถยนต์ เครื่องประดับ เครื่องประดับ สัตว์ ฯลฯ) ซึ่งกำหนดไว้ที่ 13% ของรายได้ที่ได้รับ

การลดหย่อนภาษีทรัพย์สินคือจำนวนเงินที่ลดจำนวนรายได้ (ที่เรียกว่าฐานภาษี) ที่ต้องชำระภาษี ในบางกรณี การลดหย่อนภาษีหมายถึงการคืนภาษีเงินได้บางส่วนที่ชำระไปก่อนหน้านี้สำหรับแต่ละบุคคล เช่น ที่เกี่ยวข้องกับการซื้ออพาร์ทเมนต์ ค่าใช้จ่ายในการรักษา การศึกษา ฯลฯ

ตอนนี้เรามาดูการหักเงินจริงที่สามารถได้รับจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ สามารถหักลดหย่อนทรัพย์สินได้ทั้งเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์และเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

ลดหย่อนภาษีเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์

ดังที่เราได้กล่าวไปแล้วพลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซียมีหน้าที่ต้องจ่ายภาษีสำหรับรายได้ที่ได้รับในช่วงเวลาภาษี (ปีปฏิทิน) นั่นคือเมื่อขายอพาร์ทเมนต์มีหน้าที่ต้องจ่ายภาษีจำนวน 13 % ของราคาขายอพาร์ทเมนท์ ตามมาตรา. พลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซียได้รับการลดหย่อนภาษีตามมาตรา 220 ของรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ ต่างจากการหักภาษีทรัพย์สินที่ให้ไว้ เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์,การหักเงินนี้จะมีให้ทุกครั้งที่มีการขายทรัพย์สินและไม่ใช่ครั้งเดียวในชีวิต อย่างไรก็ตามจะต้องคำนึงว่าจำนวนเงินที่หักนี้มีไว้สำหรับธุรกรรมทั้งหมดที่ทำในรอบระยะเวลาภาษี (ปีปฏิทิน) นั่นคือหากคุณขายเช่นอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องและที่ดินหนึ่งแปลงหรืออพาร์ทเมนท์สองแห่ง ในหนึ่งปีปฏิทินจะมีการหักภาษีเป็นจำนวนสำหรับทั้งสองธุรกรรมและที่นี่คุณต้องกระจายอย่างถูกต้อง

จำนวนเงินที่หักลดหย่อนภาษีคือ:

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่เป็นเจ้าของ (นับจากวันที่กำหนดในหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ) เป็นเวลานานกว่า 5 ปีจะมีการหักเงินสำหรับจำนวนเงินทั้งหมดของธุรกรรมกล่าวคือไม่มีภาษีเกิดขึ้น ในเวลาเดียวกันมีความจำเป็นต้องคำนึงว่ามีข้อยกเว้นบางประการสำหรับกฎนี้และเกี่ยวข้องกับระยะเวลาการเป็นเจ้าของ: 1) หากมีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาก่อนวันที่ 01/01/2559 ดังนั้นระยะเวลาของ ความเป็นเจ้าของหลังจากนั้นภาษีเงินได้ไม่เกิดขึ้นเท่ากับ 3 (สาม) ปี 2) สำหรับอสังหาริมทรัพย์แปรรูป (อพาร์ทเมนต์ ห้องพัก อาคารพักอาศัยส่วนบุคคล เดชา บ้านสวน หรือที่ดิน) รวมถึงได้รับเป็นของขวัญจากสมาชิกในครอบครัวหรือญาติสนิท หรือได้มาเป็นทรัพย์สินภายใต้ข้อตกลงเงินรายปี ระยะเวลาการเป็นเจ้าของทรัพย์สินหลังจากนั้นไม่มีการเสียภาษีให้เท่ากับ 3 (สาม) ปีด้วย

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ (อพาร์ทเมนต์ ห้องพัก อาคารพักอาศัยส่วนบุคคล กระท่อม บ้านสวน หรือที่ดิน) ที่ถือครองน้อยกว่า 5 ปี และสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาก่อน 01/01/2016 ที่ถือครองน้อยกว่า 3 ปี จำนวนเงินที่หักเป็นจำนวนเงินไม่เกิน 1,000,000 (หนึ่งล้าน) รูเบิล นั่นคือหากคุณขายบ้านอพาร์ทเมนต์หรือที่ดินในราคาเช่น 3,000,000 (สามล้าน) รูเบิล ภาษี 13% จะถูกเรียกเก็บจาก 2 ล้านรูเบิล (3 ล้าน – 1 ล้าน)

และที่นี่จำเป็นต้องใส่ใจกับการเปลี่ยนแปลงที่ส่งผลต่อการคำนวณฐานที่ต้องเสียภาษี หากก่อนหน้านี้ฐานภาษีคำนวณจากยอดขายที่กำหนดในสัญญาขายเป็นไปได้ที่จะลดจำนวนภาษีหรือหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีทั้งหมดหากกำหนดจำนวนการขายเท่ากับ 1,000,000 รูเบิลจากนั้นหลังจาก 01/ 01/2016 หากราคาทรัพย์สินในสัญญาซื้อขายน้อยกว่า 70% ของมูลค่าที่ดินของทรัพย์สิน ฐานภาษีจะเชื่อมโยงกับมูลค่าที่ดินของทรัพย์สิน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีใน ซึ่งทรัพย์สินนั้นถูกขายไป

ตัวอย่างเช่น คุณซื้ออพาร์ทเมนต์ 2 ห้องหลังวันที่ 01/01/2559 และขายในปี 2560 โดยระบุในสัญญาการขายจำนวนการขาย 1,000,000 รูเบิล และมูลค่าที่ดินของอพาร์ทเมนต์นี้ ณ วันที่ 01/01/2560 คือ 2 600,000 ถู ดังนั้นเมื่อคำนวณภาษีหน่วยงานสรรพากรจะดำเนินการจากจำนวน 70% ของมูลค่าที่ดินของอพาร์ทเมนต์นั่นคือ 1,820,000 รูเบิล (2,600,000 * 70%) และไม่ได้มาจากราคาอพาร์ทเมนท์ในข้อตกลงการซื้อและขาย และจำนวนเงินที่ต้องเสียภาษีจะอยู่ที่ 820,000 รูเบิล (1,820,000 - 1,000,000) และภาษีเองจะอยู่ที่ 106,600 รูเบิล (820,000 * 13%) ดังนั้น เพื่อให้จำนวนภาษีค้างจ่ายไม่เป็นที่น่าแปลกใจสำหรับคุณ เราขอแนะนำว่าก่อนที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ ให้รับใบรับรองมูลค่าที่ดินของอพาร์ทเมนต์/ห้อง/บ้าน/ที่ดิน คุณสามารถรับได้ที่สำนักงาน Rosreestr บนถนน Yaroslavskogo วัย 37 ปี ใน MFC หรือในสาขาของสำนักงาน Rosreestr บนถนน คิโรวา, 28.

นอกจากนี้เรายังต้องการดึงความสนใจไปที่การเปลี่ยนแปลงที่ค่อนข้างสำคัญในรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย หากก่อนหน้านี้จำนวนเงินที่หักให้กับแต่ละบุคคลสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว เช่น โรงจอดรถ สถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยก็เท่ากับ 1 ล้านรูเบิลเช่นกัน จากนั้นตั้งแต่วันที่ 01/01/2559 จำนวนเงินที่หักจากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีเพียง 250,000 รูเบิล- นอกจากนี้ยังใช้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหลังวันที่ 01/01/2559 เท่านั้น

แทนที่จะหักภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้เสียภาษีมีสิทธิที่จะลดฐานภาษีตามจำนวนค่าใช้จ่ายที่บันทึกไว้ซึ่งเกิดขึ้นเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์นี้ มันหมายความว่าอะไร? ซึ่งหมายความว่าหากจำนวนเงินสำหรับการขายอพาร์ทเมนท์ในสัญญาซื้อคือ ฝ่ายขายจะเท่ากับผลรวม การซื้อของอพาร์ทเมนต์เดียวกันในข้อตกลงการซื้อและการขาย (ตามที่คุณซื้ออพาร์ทเมนต์นี้) จะไม่มีภาษีเกิดขึ้นเนื่องจากคุณไม่ได้รับรายได้ อย่างไรก็ตามคุณควรคำนึงถึงนวัตกรรมในรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย - หากจำนวนเงินในสัญญา (ตามที่คุณซื้ออพาร์ทเมนต์และขายตามนั้น) น้อยกว่า 70% ของมูลค่าที่ดินของอพาร์ทเมนต์สำหรับ ปีที่ขาย จากนั้นหน่วยงานสรรพากรจะคำนวณภาษีตามมูลค่าที่ดิน ตัวอย่างเช่น คุณซื้ออพาร์ทเมนต์ในปี 2559 ในราคา 2,500,000 รูเบิล ขายในปี 2560 ในราคาเดียวกัน แต่ ณ วันที่ 1 มกราคม 2017 มูลค่าที่ดินของอพาร์ทเมนต์คือ 3,000,000 รูเบิล ตามลำดับ ฐานภาษีจะเท่ากับ 2,100,000 รูเบิล (70 % ของ 3 ล้านรูเบิล) ในกรณีนี้ จะไม่มีภาษี แต่ถ้ามูลค่าที่ดินเช่น 4 ล้านรูเบิล ในกรณีนี้ ฐานภาษีจะเท่ากับ 2,800,000 รูเบิล (70% อยู่แล้ว) 4 ล้าน) ถู) จากนั้นจะมีการเรียกเก็บภาษีซึ่งจะถูกเรียกเก็บจากส่วนต่าง (2,800,000 - 2,500,000) จาก 300,000 รูเบิล

โดยสรุป ผมอยากกล่าวถึงความเข้าใจผิดที่พบบ่อยว่าเมื่อขายบ้านระหว่างก่อสร้างที่ยังไม่ได้ดำเนินการ จะไม่มีภาษีเกิดขึ้นภายใต้สัญญาโอนสิทธิ ความจริงก็คือว่าภาษีเรียกว่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและเมื่อขายอพาร์ทเมนต์ภายใต้ข้อตกลงการโอนสิทธิ ผู้ขายได้รับรายได้จึงต้องเสียภาษีในส่วนนั้น กฎเดียวกันนี้ใช้กับธุรกรรมดังกล่าวเช่นเดียวกับการขายอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับมอบหมายแล้วโดยมีการแก้ไขเพียงอย่างเดียวเนื่องจากข้อเท็จจริงที่ว่าอพาร์ทเมนท์เหล่านี้ ไม่ได้เป็นเจ้าของจากนั้นการดำรงตำแหน่งของอพาร์ทเมนต์ดังกล่าวไม่ได้มีบทบาทพิเศษ ดังนั้นเมื่อขายอพาร์ทเมนต์ดังกล่าวจะมีกำไรมากกว่าหากไม่ใช้การลดหย่อนภาษี แต่เพื่อลดฐานภาษีด้วยจำนวนค่าใช้จ่ายที่บันทึกไว้สำหรับการซื้ออพาร์ทเมนต์ดังกล่าว ควรคำนึงว่าค่าใช้จ่ายที่จัดทำเป็นเอกสารไม่เพียงแต่รวมถึงจำนวนเงินในข้อตกลงการมีส่วนร่วมเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงเงินที่ใช้ในการตกแต่งอพาร์ทเมนต์ให้เสร็จ (ข้อตกลงการซื้อและขายวัสดุก่อสร้าง, ข้อตกลงสัญญาสำหรับการตกแต่งอพาร์ทเมนต์ ฯลฯ )

เนื่องจากข้อมูลการลดหย่อนภาษีค่อนข้างครอบคลุม เราจะพิจารณาการหักลดหย่อนทรัพย์สินที่ให้ไว้เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในบทความถัดไป

ตามกฎหมายที่บังคับใช้ในปัจจุบันในรัสเซีย เมื่อบุคคลขายทรัพย์สินใดๆ ที่เป็นทรัพย์สินของเขามาน้อยกว่า 3 ปี บุคคลนั้นจะสร้างรายได้ และรายได้นี้ต้องเสียภาษีพิเศษซึ่งเรียกว่า "จากรายได้ของบุคคล" ดังนั้นเมื่อขายทรัพย์สินที่เป็นของเขาผู้เสียภาษีที่ปฏิบัติตามกฎหมายมีหน้าที่ต้องกรอกคำประกาศ 3-NDFL ทันทีและส่งไปยังสำนักงานสรรพากร ณ สถานที่อยู่อาศัยของเขา และจะต้องดำเนินการภายในวันที่ 30 เมษายนของปีถัดจากปีปฏิทินที่ขายทรัพย์สิน

นอกจากนี้ตามกฎหมายภาษีที่มีอยู่บุคคลที่ขายทรัพย์สินของเขามีสิทธิที่จะลดรายได้ที่ได้รับจากการขายหากเขาจัดเตรียมเอกสารให้กับ Federal Tax Service เพื่อยืนยันค่าใช้จ่ายจริงที่เกิดขึ้นที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการได้มาซึ่งทรัพย์สินนี้ และบ่อยครั้งที่การทำเช่นนี้ให้ผลกำไรมากกว่าการขอหักทรัพย์สินตามกำหนด

การคำนวณการหักลดหย่อนทรัพย์สิน

วันนี้ จำนวนการหักลดหย่อนสูงสุดที่ลดรายได้จากการขายที่อยู่อาศัย (เช่น บ้านส่วนตัว อพาร์ทเมนต์หรือห้องพัก) ที่ดิน กระท่อมหรือบ้านสวน รวมถึงหุ้นในกรรมสิทธิ์ทั้งหมดข้างต้นคือ 1,000,000 รูเบิลและอีก 250,000 ราย ผู้เสียภาษีสามารถลดรายได้ที่เกี่ยวข้องจากการขายสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย รถยนต์ อู่ซ่อมรถ รวมถึงรายการอื่น ๆ ที่รวมอยู่ในรายการกฎหมายที่จัดตั้งขึ้น

ในกรณีที่ทรัพย์สินที่ขายอยู่ในกรรมสิทธิ์ร่วมหรือร่วมกันเป็นเวลาน้อยกว่า 3 ปี แต่ถูกขายเป็นวัตถุทางกฎหมายเดียวโดยมีข้อสรุปของข้อตกลงการซื้อและการขายเดียวกัน จะมีการแจกจ่ายการลดหย่อนภาษีทรัพย์สิน 1 ล้านรูเบิลให้กับ เจ้าของเดิมของทรัพย์สินดังกล่าวตามหุ้นของพวกเขาหรือตามข้อตกลงที่มีอยู่ (นี่คือเมื่อหมายถึงทรัพย์สินร่วมที่รับรู้)

แต่หากขายหุ้นของทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของร่วมกันภายใต้ข้อตกลงการซื้อและขายแยกต่างหากเจ้าของหุ้นดังกล่าวแต่ละคนจะมีสิทธิ์เรียกร้องค่าลดหย่อนภาษีทรัพย์สิน 1 ล้านรูเบิล

สำคัญ: หากในระหว่างปีปฏิทินผู้เสียภาษีขายสินค้าอสังหาริมทรัพย์มากกว่าหนึ่งรายการ ขีดจำกัดที่ระบุไว้ในการหักทรัพย์สินจะถูกนำไปใช้กับรายการทรัพย์สินทั้งหมดรวมกัน

มันเกิดขึ้น (และบ่อยครั้ง) ที่รายได้ที่ได้รับโดยพลเมืองหนึ่งหรืออีกคนหนึ่งอันเป็นผลมาจากการขายทรัพย์สินนั้นไม่เกินวงเงินทางการเงินที่กำหนดโดยกฎหมายดังนั้นภาระผูกพันในการยื่นคำประกาศยังคงอยู่กับผู้เสียภาษีดังกล่าว แต่ภาระผูกพันในการยื่นคำแถลง การจ่ายภาษีที่เกี่ยวข้องนั้นไม่ได้เกิดขึ้นและนั่นคือทั้งหมด

ตัวอย่างการคำนวณการลดหย่อนภาษีจากการขายอพาร์ทเมนต์

สมมติว่ามีคน Pupkin ขายอพาร์ทเมนต์ของตัวเองในปีนี้ในราคา 3,000,000 รูเบิล อพาร์ทเมนท์นี้ถูกซื้อโดย Pupkin เมื่อสองปีก่อนในราคา 2,500,000 รูเบิล

เห็นได้ชัดว่าพลเมืองดังกล่าวเป็นเจ้าของทรัพย์สินเป็นเวลาน้อยกว่า 3 ปีที่ระบุไว้ในกฎหมาย ซึ่งหมายความว่าเขาจะต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เหมาะสมสำหรับรายได้ที่ได้รับไปยังสำนักงานสรรพากร ณ สถานที่อยู่อาศัยของเขา

ลองพิจารณา 2 ตัวเลือก:

1. สมมติว่า Pupkin ไม่ได้ประกาศการหักทรัพย์สินในการประกาศของเขา ในกรณีนี้เขาจะต้องจ่ายภาษี 2 ล้านรูเบิล ตามการคำนวณนี้:
   3,000,000 (จำนวนรายได้ที่ได้รับ) - 1,000,000 (วงเงินปลอดภาษี) = 2,000,000 รูเบิล x 13% (อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาปัจจุบัน) = 260,000 รูเบิล
   นายพัพคินจะต้องนำเงินจำนวนนี้ไปสมทบเข้าคลังของรัฐในรูปของภาษีที่เหมาะสม
2. หากผู้เสียภาษียื่นคำร้องขอลดหย่อนทรัพย์สินในคำประกาศที่ส่งมา (ในจำนวนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นซึ่งได้รับการยืนยันจากเอกสาร) รายได้ที่ต้องเสียภาษีจะอยู่ที่ 500,000 รูเบิลเท่านั้น ดังนั้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะไม่เกินจำนวน 65,000 โดยมีการคำนวณดังนี้
   3,000,000 (จำนวนรายได้ที่ได้รับจากการขายอพาร์ทเมนต์) - 2,500,000 (จำนวนเอกสารค่าใช้จ่ายสำหรับการซื้ออพาร์ทเมนต์เดียวกันน้อยกว่า 3 ปีที่แล้ว) = 500,000 รูเบิล (ต้องเสียภาษี) x 13% = 65,000 รูเบิลในภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา .

ความแตกต่างมีนัยสำคัญมากกว่า!

จะได้รับการหักเงินเมื่อขายอพาร์ทเมนต์ได้อย่างไร?

สำหรับการขายทรัพย์สินของตนเอง ผู้เสียภาษีสามารถรับการหักลดหย่อนทรัพย์สินได้กี่ครั้งก็ได้ตามต้องการ ตรงกันข้ามกับการหักลดหย่อนทรัพย์สินซึ่งมีให้เพียงครั้งเดียวสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย

และเพื่อใช้สิทธิของตนเองในการหักลดหย่อนทรัพย์สินจากการขาย รัฐกำหนดให้ผู้เสียภาษีต้อง:

สำคัญ: เฉพาะสำเนาเอกสารที่จำเป็นเท่านั้นที่จะถูกส่งไปยัง Federal Tax Service พร้อมกับคำประกาศ อย่างไรก็ตามผู้เสียภาษีจะต้องมีต้นฉบับติดตัวไปด้วย เผื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบภาษีที่พิถีพิถันต้องการตรวจสอบด้วยตนเอง