ข้อสรุปของข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ ddu คืออะไรเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารใหม่ สิ่งที่ต้องมองหา การอ่านตัวพิมพ์เล็กอย่างละเอียด

DDU หรือข้อตกลงการมีส่วนร่วมในตราสารทุน เป็นข้อตกลงระหว่างผู้ถือหุ้นและนักพัฒนา ตามข้อมูลดังกล่าว คุณร่วมกับผู้ซื้อรายอื่น ๆ ลงทุนในหุ้นในการก่อสร้างอาคารหลายชั้น และผู้พัฒนาหลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้น จะต้องโอนอพาร์ตเมนต์เฉพาะในบ้านหลังนี้ให้คุณ

DDU ให้การรับประกันอะไรบ้าง?

1. การป้องกันการขายซ้ำซ้อน
หลังจากลงนามใน DDU แล้ว จะมีการจดทะเบียนใน Rosreestr ซึ่งหมายความว่ารัฐได้กำหนดสิทธิ์ในการรับอพาร์ตเมนต์เฉพาะของคุณหลังจากชำระเงินแล้ว ดังนั้นจึงไม่สามารถขายให้กับผู้ซื้อรายอื่นได้อีก

2. สิทธิที่จะได้รับค่าปรับสำหรับความล่าช้าในการโอนอพาร์ตเมนต์
หากผู้พัฒนาไม่ได้มอบอพาร์ทเมนต์ให้คุณภายในระยะเวลาที่กำหนดใน DDU คุณสามารถเรียกค่าปรับสำหรับแต่ละวันที่รอได้

3. สิทธิในการบอกเลิกสัญญา
หากผู้พัฒนาไม่ปฏิบัติตามภาระหน้าที่หรือปฏิบัติตามอย่างไม่ดีนัก คุณสามารถยกเลิกสัญญาโดยไม่มีบทลงโทษใดๆ รับเงินคืน รวมถึงค่าปรับและค่าชดเชย

4. เอกสารโปร่งใส
ตามกฎหมายว่าด้วยการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันนักพัฒนาจำเป็นต้องเผยแพร่การประกาศโครงการสำหรับบ้านที่กำลังก่อสร้างในสื่อและอินเทอร์เน็ตรวมทั้งจัดเตรียมเอกสารเกี่ยวกับตัวเองให้กับบุคคลที่สมัคร

อะไรคือความแตกต่างระหว่างข้อตกลง DDU กับสหกรณ์การเคหะ

1. ข้อตกลงกับสหกรณ์เคหะซึ่งแตกต่างจาก DDU ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน ในอีกด้านหนึ่งหมายความว่าคุณไม่จำเป็นต้องรวบรวมแพ็คเกจเอกสารตกลงกับผู้พัฒนาในวันที่ลงทะเบียนไปที่ Rosreestr หรือ MFC เสียเวลารอการลงทะเบียน ในทางกลับกัน หากไม่มีการลงทะเบียนของรัฐ มีความเสี่ยงที่จะขายอพาร์ทเมนท์ของคุณเป็นสองเท่า

2. ภายใต้ข้อตกลงกับสหกรณ์การเคหะ ราคาของอพาร์ทเมนต์มักจะต่ำกว่าภายใต้ DDU อย่างไรก็ตาม โครงการ HBC อนุญาตให้คุณเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมต่างๆ จากสมาชิกของสหกรณ์ได้ ด้วยเหตุนี้ ราคาอาจสูงกว่าที่คุณจ่ายภายใต้ DDU ด้วยซ้ำ

สิ่งที่ควรอยู่ใน DDU?

รายการบังคับ:

1. คำจำกัดความของวัตถุก่อสร้าง
2. ลักษณะของอพาร์ทเมนต์หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ตามเอกสารโครงการ - ที่อยู่ของบ้านเลขที่อพาร์ทเมนท์พื้นที่เค้าโครง ฯลฯ
3. กำหนดเส้นตายสำหรับการส่งมอบ
4. ค่าใช้จ่ายของสัญญา เงื่อนไขและขั้นตอนการชำระเงิน
5. ระยะเวลาการรับประกันของวัตถุก่อสร้าง
6. วิธีที่ผู้พัฒนาจะทำให้แน่ใจว่าภาระหน้าที่ภายใต้ DDU นั้นเป็นคำมั่นสัญญาสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและ ที่ดินรวมถึงการค้ำประกันของธนาคารหรือการประกันภัยความรับผิดของนักพัฒนา

ใครควรทำประกัน DDU?

นักพัฒนา ตามกฎหมายว่าด้วยการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน (ฉบับที่ 214-FZ) เป็นผู้ประกันภาระหน้าที่ในการโอนอพาร์ตเมนต์ให้กับผู้ถือหุ้น หากบริษัทก่อสร้างเรียกร้องเงินจากคุณเพื่อทำประกัน ถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย นักพัฒนาสามารถใช้เงินทุนของผู้ถือหุ้นในการสร้างบ้านเท่านั้น

DDU จดทะเบียนที่ไหน?

DDU จดทะเบียนกับ Rosreestr (บริการจดทะเบียนของรัฐ ที่ดินและการทำแผนที่ ยังเป็นห้องลงทะเบียนด้วย) หรือผ่าน MFC

จะลงทะเบียน DDU ได้อย่างไร?

ขั้นตอนที่ 1

ก่อนอื่น ผู้ถือหุ้นต้องรวบรวมชุดเอกสารที่จัดตั้งขึ้นโดย 214-FZ:

1. DDU พร้อมภาคผนวกทั้งหมด คุณจะต้องมีสำเนาต้นฉบับสามชุด: หนึ่งชุดสำหรับนักพัฒนา, ชุดที่สองสำหรับ Rosreestr, ชุดที่สามสำหรับผู้ถือหุ้นเอง จำนวนสำเนาขึ้นอยู่กับจำนวนผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน
2. แอปพลิเคชันของผู้พัฒนาและผู้ถือหุ้นในการลงทะเบียนสถานะของ DDU โดยปกติจะมีการกรอกในหน่วยงาน Rosreestr หรือใน MFC
3. เอกสารยืนยันตัวตนของผู้สมัคร บุคคลมีสิทธิสมัครลงทะเบียนได้ทั้งแบบส่วนตัวและผ่านตัวแทนที่ดำเนินการตามหนังสือมอบอำนาจที่รับรองโดยทนายความ ตัวแทนทางกฎหมายของเด็กอายุต่ำกว่า 14 ปีแสดงสูติบัตรของเด็ก ตัวแทนคนไร้ความสามารถ - เอกสารเกี่ยวกับการแต่งตั้งผู้ปกครอง
4. รับรองความยินยอมของคู่สมรสในการทำธุรกรรมโดยคู่สมรสอีกฝ่าย หากคู่สมรสทั้งสองมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันภายใต้สถาบันดูแลเด็กแห่งเดียว ไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากการรับรอง
5. สัญญาจำนำสิทธิเรียกร้อง (ในกรณีที่ผู้ถือหุ้นได้รับเครดิต / เงินกู้ยืม) - สำหรับการลงทะเบียนภาระผูกพันของสิทธิพร้อมกัน
6. เอกสารอธิบายวัตถุประสงค์ของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน (อพาร์ทเมนต์) ที่รวบรวมโดยผู้พัฒนาและตกลงกับผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน คำอธิบายควรระบุที่ตั้งของอพาร์ทเมนต์ตามแบบแปลนที่สร้างขึ้น อาคารอพาร์ทเม้นและพื้นที่ที่วางแผนไว้

ขั้นตอนที่ 2

ชำระค่าลงทะเบียน.

จำนวนหน้าที่ของรัฐสำหรับบุคคลคือ 350 รูเบิล เนื่องจากหน้าที่ของรัฐจ่ายในส่วนเท่า ๆ กันโดยแต่ละฝ่ายในการทำธุรกรรม บุคคลจะต้องจ่าย 1/2 ของ 350 รูเบิล นั่นคือ 175 รูเบิล

ไม่จำเป็นต้องจัดเตรียมเอกสารยืนยันการชำระภาษีของรัฐ แต่ผู้สมัครมีสิทธิ์แนบไปกับแพ็คเกจเอกสารด้วยความคิดริเริ่มของเขาเอง

หากไม่มีข้อมูลการชำระภาษีอากรรัฐจะไม่รับเอกสารประกอบการพิจารณา

ขั้นตอนที่ 3

ส่งชุดเอกสารประกอบการสมัครพร้อมใบสมัครของคู่กรณี (ผู้พัฒนาและผู้ถือหุ้น) สามารถทำได้ด้วยตนเองที่สาขาภูมิภาคของ Rosreestr ณ ที่ตั้งของอาคารอพาร์ตเมนต์ที่กำลังก่อสร้างหรือที่สาขา MFC ในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์ เอกสารและใบสมัครสามารถส่งทางไปรษณีย์ได้

เมื่อส่งเอกสารด้วยตนเองจำเป็นต้องมีทั้งผู้ถือหุ้นและตัวแทนของผู้พัฒนา

หลังจากส่งเอกสารแล้วคุณต้องได้รับใบเสร็จรับเงินที่ได้รับการยอมรับสำหรับการลงทะเบียนของรัฐ ใบเสร็จต้องมี:

1. วันที่ยื่นเอกสาร
2. รายการเอกสารที่ส่งมา
3. ชื่อเต็มของผู้เชี่ยวชาญที่รับเอกสาร ลายเซ็น และหมายเลขโทรศัพท์
4. ชื่อเต็มของผู้เชี่ยวชาญ ซึ่งในระหว่างระยะเวลาการลงทะเบียน คุณสามารถดูได้ว่าการพิจารณาเอกสารเป็นอย่างไร และเหลือเวลาอีกเท่าใดก่อนที่จะเสร็จสิ้น

ขั้นตอนที่ 4

รับเอกสารหลังลงทะเบียน ระยะเวลาในการลงทะเบียน DDU กับผู้เข้าร่วมคนแรกในโครงสร้างที่ใช้ร่วมกันจะใช้เวลาไม่เกิน 10 วัน กับวันต่อมา - ไม่เกิน 5 วัน

ในการรับเอกสาร คุณจะต้อง:

1. เอกสารแสดงตนหรือหนังสือมอบอำนาจเพื่อเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของผู้สมัคร
2. ใบเสร็จรับเงินสำหรับเอกสาร

การลงทะเบียนสถานะของสัญญาได้รับการรับรองโดยบันทึกการลงทะเบียนพิเศษในนั้น

จะตรวจสอบการลงทะเบียน DDU ได้อย่างไร?

1. ขอสำเนา DDU พร้อมตราประทับการลงทะเบียนจากผู้พัฒนา
2. หาก DDU ยังไม่ได้ลงทะเบียน แสดงว่าได้รับจาก Rosreestr เกี่ยวกับการยอมรับข้อตกลงการลงทะเบียนของคุณ
3. สั่งซื้อสารสกัดจาก USRR บนเว็บไซต์ Rosreestr (คำสั่งซื้อออนไลน์ใช้เวลาสูงสุด 5 วันทำการและค่าใช้จ่ายจาก 150 รูเบิลขึ้นอยู่กับจำนวนสารสกัดที่คุณต้องการ)
4. สั่งซื้อสารสกัดจาก USRR ที่ Rosreestr หรือ MFC (คุณจะต้องมีหนังสือเดินทาง, ใบสมัครสำหรับสารสกัด (แบบฟอร์ม), ใบเสร็จสำหรับการชำระภาษีของรัฐ)

กรณีที่ 3 และ 4 คุณจะได้รับข้อมูลเกี่ยวกับผู้ถือหุ้นทั้งหมดที่จดทะเบียนในแปลงที่ดินเฉพาะที่มีการสร้างบ้าน ค้นหาข้อมูลของคุณในรายการนี้

การชำระเงินดาวน์จะครบกำหนดในการก่อสร้างร่วมกันเมื่อใด

งวดแรกภายใต้ DDU จ่ายอย่างเคร่งครัดหลังจากการจดทะเบียนสัญญาของรัฐข้อกำหนดของนักพัฒนาซอฟต์แวร์ในการจ่ายเงินก่อนการลงทะเบียนคือ การละเมิดขั้นต้น 214-FZ!

จะยกเลิก DDU และคืนเงินได้อย่างไร?

มีสี่วิธีในการยุติ DDU:

1. เกี่ยวกับความคิดริเริ่มของผู้เข้าร่วมการก่อสร้างร่วมกัน
2. ตามความคิดริเริ่มของผู้สร้าง
3. ตุลาการ;
4. ตามข้อตกลงของคู่กรณี

ในกรณีเหล่านี้ ผู้พัฒนาจำเป็นต้องคืนเงินให้คุณ

ในกรณีที่มีการยกเลิก DDU ฝ่ายเดียว (ทั้งโดยผู้ถือหุ้นและผู้พัฒนา) DDU จะถือว่าสิ้นสุดตั้งแต่วันที่ส่งหนังสือแจ้งการยกเลิก
การยุติ DDU จะต้องลงทะเบียนกับ Rosreestr

จะยุติ DDU ตามข้อตกลงของคู่สัญญาได้อย่างไร?

โดยปกติเมื่อยกเลิก DDU ตามข้อตกลงของคู่สัญญาจะไม่มีปัญหา - ผู้พัฒนาและผู้ถือหุ้นกำหนดเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการคืนเงินและยกเลิกสัญญา แต่บางครั้งผู้พัฒนาก็รวมประโยคที่ไม่เป็นประโยชน์ต่อผู้มีส่วนได้เสียไว้ในข้อตกลงการเลิกจ้าง ตัวอย่างเช่น เขาจะคืนเงินหลังจากที่เขาได้สรุป DDU สำหรับอพาร์ตเมนต์เดียวกันกับผู้มีส่วนได้เสียรายอื่นแล้วเท่านั้น คุณไม่ควรตกลงกับมัน เนื่องจากผู้พัฒนาอาจไม่ต่ออายุ DDU

อีกประเด็นหนึ่งที่คุณไม่ควรตกลงคือระยะเวลาการคืนเงินที่ยาวนานมาก (ไม่เกินหนึ่งปี) หากคุณลงนามในข้อตกลงดังกล่าว คุณจะไม่สามารถฟ้องร้องเรียกเงินคืนได้จนกว่าจะผ่านพ้นเวลาที่กำหนด

หากหลังจากสิ้นสุด DDU ตามข้อตกลงของคู่สัญญา ผู้พัฒนาไม่คืนเงินภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในข้อตกลง คุณสามารถขึ้นศาลได้

จะยุติ DDU ฝ่ายเดียวโดยผู้ถือหุ้นได้อย่างไร

หากผู้ถือหุ้นตัดสินใจยกเลิก DDU ด้วยเหตุผลบางประการ เขาควร:

1. จดหมายควรมาพร้อมกับการคำนวณดอกเบี้ยตลอดเวลาที่ใช้เงิน (1/300 (สำหรับผู้ประกอบการและนิติบุคคล) หรือ 1/150 (สำหรับบุคคล) ของอัตราการรีไฟแนนซ์สำหรับการใช้งานในแต่ละวัน) และรายละเอียด ที่ต้องโอนเงินไป
2. หากผู้พัฒนายังไม่คืนเงิน คุณต้องได้รับหมายบังคับคดีในศาลและโอนไปยังปลัดอำเภอ ท่านสามารถยื่นหมายบังคับคดีได้ภายใน 3 ปี นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษา

จะยุติ DDU ฝ่ายเดียวโดยผู้พัฒนาได้อย่างไร?

หากผู้ถือดอกเบี้ยค้างชำระเกินสองเดือนหรือละเมิดเงื่อนไขการชำระเงินมากกว่าสามครั้ง ผู้พัฒนาอาจยุติ DDU ฝ่ายเดียว สำหรับสิ่งนี้เขา:

1. ส่งคำเตือนไปยังผู้ถือหุ้นว่าต้องชำระหนี้ มิฉะนั้น DDU จะถูกยกเลิก
2. หากไม่ได้รับการชำระเงินภายใน 30 วัน ให้ส่งหนังสือแจ้งการปฏิเสธที่จะทำสัญญากับผู้ถือหุ้น - ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนพร้อมคำอธิบายของไฟล์แนบ
3. ภายใน 10 วันนับจากวันที่บอกเลิก ให้คืนเงินที่ผู้ถือหุ้นจ่ายให้กับ DDU
4. หากผู้ถือหุ้นไม่ได้สมัครรับเงินในช่วง 10 วันนี้ วันรุ่งขึ้นผู้พัฒนาจะโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากของทนายความ ณ ที่ตั้งของตน
5. แจ้งการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากของโนตารีให้ผู้ถือหุ้นทราบ
6. หากผู้พัฒนาไม่ได้โอนเงินภายในระยะเวลาที่กำหนด เขามีหน้าที่ต้องชำระดอกเบี้ยให้กับผู้ถือหุ้นในจำนวนนี้เป็นจำนวน 1/300 (สำหรับผู้ประกอบการและนิติบุคคล) หรือ 1/150 (สำหรับบุคคล) ของการรีไฟแนนซ์ ประเมินค่า. ดอกเบี้ยจะถูกเรียกเก็บในแต่ละวันของความล่าช้า
7. หากผู้พัฒนาไม่โอนเงิน ผู้มีส่วนได้เสียสามารถฟ้องศาลได้

จะยกเลิก DDU ผ่านศาลได้อย่างไร?

DDU จะถูกยกเลิกในศาลหาก:

1. การก่อสร้างบ้านถูกหยุด / ระงับและเห็นได้ชัดว่าผู้พัฒนาจะไม่ส่งมอบอพาร์ทเมนท์ตรงเวลา
2. ผู้พัฒนาได้ทำการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในโครงการ (เช่น ลดพื้นที่ของอพาร์ทเมนท์);
3. ผู้พัฒนาเปลี่ยนวัตถุประสงค์ของสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในอพาร์ตเมนต์
4. ในกรณีอื่น ๆ ที่ DDU กำหนด

ใน 4 กรณีนี้ ผู้มีส่วนได้เสียสามารถยื่นคำร้องต่อศาล ณ ที่ตั้งของผู้พัฒนากับ คำให้การเรียกร้องเกี่ยวกับการยกเลิก DDU และการคืนเงิน ดอกเบี้ย และค่าตอบแทน

แอปพลิเคชันจะต้องมาพร้อมกับ:

• สำเนา DDU;
• หลักฐานสนับสนุนการเกิดขึ้นของเหตุการณ์ทั้ง 4 เหตุการณ์ (เช่น
• เอกสารที่ยืนยันการสิ้นสุดของการก่อสร้าง การแนะนำการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในเอกสารโครงการ ฯลฯ );
• การคำนวณจำนวนเงินทั้งหมดที่ต้องการจากผู้พัฒนา
• สำเนาเอกสารทั้งหมดข้างต้นสำหรับศาลตามจำนวนผู้เข้าร่วม
• การพิจารณาคดี;
• การรับชำระอากรของรัฐ
• สำเนาหนังสือมอบอำนาจของตัวแทนที่รับรองโดยทนายความ (หากมีบุคคลอื่นเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของคุณในศาล)
• เอกสารอื่นที่อาจยืนยันพฤติการณ์ของคดีได้

หากศาลตัดสินให้ผู้ถือหุ้นเห็นชอบ ผู้พัฒนามีหน้าที่ต้องคืนเงินที่ศาลกำหนดภายใน 10 วัน นับจากวันที่การพิจารณาคดีมีผลใช้บังคับ

นักพัฒนาจะนำคดีไปสู่ศาลไม่เป็นประโยชน์ หากศาลตัดสินให้ผู้ถือหุ้นเห็นชอบ บริษัทก่อสร้างจะถูกเรียกเก็บเงินด้วยเงินที่จ่ายสมทบภายใต้ DDU และดอกเบี้ยสำหรับการใช้และค่าชดเชยสำหรับความเสียหายทางศีลธรรมและความสูญเสียที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายทางกฎหมายและค่าปรับสำหรับ ความจริงที่ว่าผู้พัฒนาไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายของผู้ถือหุ้นโดยสมัครใจ

จะยุติ DDU ด้วยการจำนองเพียงฝ่ายเดียวได้อย่างไร?

1. เสนอให้ผู้พัฒนายุติสัญญาตามข้อตกลงร่วมกัน
2. หากผู้พัฒนาไม่ตกลง ให้จัดทำหนังสือแจ้งการยกเลิกสัญญา
3. ส่งให้นักพัฒนาทางไปรษณีย์ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนพร้อมคำอธิบายของไฟล์แนบ
4. จดหมายควรมาพร้อมกับการคำนวณดอกเบี้ยตลอดเวลาที่ใช้เงิน (1/150 ของอัตราการรีไฟแนนซ์สำหรับการใช้งานในแต่ละวัน) และรายละเอียดที่ต้องโอนเงิน
5. ผู้พัฒนาต้องโอนเงินภายใน 20 วัน
6. หากหลังจาก 20 วัน คุณยังไม่ได้รับเงิน คุณสามารถขึ้นศาลได้
7. ในการทำเช่นนี้ คุณต้องยื่นฟ้องผู้พัฒนา (โดยมีความต้องการคืนเงิน ดอกเบี้ย และค่าชดเชย)
8. ยื่นฟ้องต่อศาล ณ ที่ตั้งของผู้พัฒนา
9. หากศาลตัดสินให้คุณเห็นชอบ ผู้พัฒนาต้องคืนเงินภายใน 10 วันนับจากวันที่คำพิพากษามีผลใช้บังคับ
10. หากผู้พัฒนายังไม่คืนเงิน คุณต้องได้รับหมายบังคับคดีในศาลและโอนไปยังปลัดอำเภอ คุณสามารถส่งหมายบังคับคดีได้ภายใน 3 ปี นับแต่วันที่คำตัดสินของศาลมีผลใช้บังคับ
11. การดำเนินการจำนองขึ้นอยู่กับสิ่งที่ระบุไว้ในสัญญาจำนอง ตัวอย่างเช่น หากระบุว่าหลังจากการสิ้นสุดของ DDU จะต้องชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนด เงินที่ได้รับจากนักพัฒนาจะต้องส่งคืนไปยังธนาคารเพื่อชำระคืนเงินกู้ทั้งหมด
12. การยุติ DDU จะต้องลงทะเบียนกับ Rosreestr ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนเลิกจ้างพร้อมกับสำเนาหนังสือแจ้ง ไม่มีค่าธรรมเนียมของรัฐสำหรับสิ่งนี้

จะคำนวณค่าปรับสำหรับ DDU ได้อย่างไร?

คุณสามารถเรียกร้องการลงโทษจากผู้พัฒนาได้หาก:

• นักพัฒนาพลาดกำหนดเวลาโอนอพาร์ตเมนต์
• คุณยุติ DDU
• นักพัฒนาไม่แก้ไขข้อบกพร่องในอพาร์ตเมนต์ทันเวลา

1. จำนวนเงินค่าปรับ

หากผู้ถือดอกเบี้ยเป็นนิติบุคคลหรือผู้ประกอบการ ค่าปรับรายวันคือ 1/300 ของอัตราการรีไฟแนนซ์ของธนาคารกลาง (10.5% ณ เดือนสิงหาคม 2559)
หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลธรรมดา ค่าปรับรายวันคือ 1/150 ของอัตราการรีไฟแนนซ์

2. ช่วงเวลาของการชาร์จบทลงโทษ

ค่าปรับที่ผู้พัฒนาจ่ายเมื่อสัญญาสิ้นสุดลงโดยผู้ถือหุ้นจะถูกเรียกเก็บจากช่วงเวลาที่คุณฝากเงิน (ทั้งหมดหรือบางส่วน)

ค่าปรับสำหรับความล่าช้าในการโอนอพาร์ทเมนท์จะถูกเรียกเก็บจากวันถัดไปหลังจากวันที่โอนที่ระบุใน DDU

บทลงโทษสำหรับความจริงที่ว่านักพัฒนาซอฟต์แวร์ไม่ได้กำจัดข้อบกพร่องตรงเวลาจะถูกเรียกเก็บเงินหลังจากระยะเวลาการกำจัดที่ตกลงโดยผู้พัฒนาและผู้ถือดอกเบี้ยหมดอายุแล้ว

วิธีการจดทะเบียนทรัพย์สินภายใต้ DDU

ก่อนที่คุณจะสามารถลงทะเบียนอพาร์ทเมนต์ที่คุณซื้อภายใต้ DDU เป็นทรัพย์สินของคุณ ผู้พัฒนาต้อง:

• ได้รับอนุญาตให้นำบ้านไปดำเนินการ
• นำบ้านขึ้นทะเบียนที่ดิน
• ทำการวัดที่บ้าน

ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้สร้างได้ทำตามขั้นตอนเหล่านี้ทั้งหมดแล้ว

ในการลงทะเบียนคุณจะต้อง:

1. เอกสารแสดงตน
2. การกระทำของการยอมรับและการโอนอพาร์ตเมนต์
3. ใบเสร็จรับเงินการชำระภาษีของรัฐ (200 รูเบิล)
4. สัญญาจำนองหรือเงินกู้ (เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ในการจำนอง)
5. หนังสือมอบอำนาจที่รับรองโดยทนายความ (หากขั้นตอนการลงทะเบียนดำเนินการโดยผู้ดูแลผลประโยชน์หรือเจ้าของในอนาคตเพียงคนเดียวเท่านั้น)

คุณต้องติดต่อ Rosreestr หรือ MFC ด้วยแพ็คเกจของเอกสารเหล่านี้ คุณจะได้รับใบเสร็จรับเงินซึ่งจะระบุวันที่ - เมื่อใดจะมาเพื่อรับหนังสือรับรองการจดทะเบียน (ระยะเวลารอประมาณหนึ่งเดือน)

จะขายอพาร์ทเมนต์บน DDU ได้อย่างไร?

คุณสามารถขายอพาร์ทเมนต์ที่คุณซื้อภายใต้ DDU ก่อนได้รับจากผู้พัฒนา โดยผ่านการกำหนดสิทธิ์ในการเรียกร้องเท่านั้น มันจะไม่เป็นข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์เพราะอพาร์ทเมนท์ยังไม่พร้อม คุณสามารถขาย (มอบหมาย) ได้เฉพาะสิทธิ์ในการอ้างสิทธิ์จากผู้พัฒนาหลังจากระยะเวลาการโอนซึ่งกำหนดไว้ใน DDU

เงื่อนไขหลายข้อ ผู้ขายภายใต้สัญญาโอนสิทธิเรียกว่าผู้โอนตามกฎหมาย ผู้ซื้อคือผู้รับโอนสิทธิ และข้อตกลงเองคือการมอบหมาย

ผู้ซื้อที่นำอพาร์ทเมนท์ไปภายใต้สัญญาโอนสิทธิจะได้รับสิทธิและภาระผูกพันตาม DDU เช่นถ้าบ้านไม่ชำระเต็มจำนวน เขาจะเป็นผู้จ่ายหนี้ที่เหลือให้ผู้พัฒนาเอง ในกรณีนี้ บทสรุปของข้อตกลงจำเป็นต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากนักพัฒนาในการมอบหมายงาน บ่อยครั้งที่บริษัทก่อสร้างเรียกเก็บเงินจำนวนหนึ่งสำหรับการยินยอม - ตั้งแต่ 1 ถึง 5% ของราคา DDU

หากผู้โอนชำระค่าใช้จ่ายทั้งหมดของอพาร์ทเมนต์ในอนาคตให้นักพัฒนาแล้ว ไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากบริษัทก่อสร้างสำหรับการมอบหมาย คุณเพียงแค่ต้องแจ้งให้เขาทราบถึงการยกเว้น แต่แจ้งให้เขาทราบในลักษณะที่คุณมีหลักฐานในมือของคุณว่าคุณได้ส่งการแจ้งเตือนและนักพัฒนาซอฟต์แวร์ได้รับแล้ว

ข้อตกลงการมอบหมายได้สรุปเป็นลายลักษณ์อักษร ตามนั้นผู้โอนจะต้องโอนเอกสารทั้งหมดใน DDU ให้กับผู้ซื้อ - สัญญาเอง, ภาคผนวก, ข้อตกลงเพิ่มเติม, เอกสารที่ยืนยันข้อเท็จจริงของการชำระเงิน การโอนนี้ถูกทำให้เป็นทางการโดยการกระทำเพิ่มเติมซึ่งลงนามโดยทั้งสองฝ่าย ข้อความของข้อตกลงต้องระบุหมายเลข DDU และวันที่ลงนาม

เนื่องจาก DDU ลงทะเบียนกับ Rosreestr จึงต้องลงทะเบียนข้อตกลงการเลิกจ้างด้วย และถือว่าเป็นผู้ต้องขังหลังจากลงทะเบียนแล้วเท่านั้น

การมอบหมายจะถูกเก็บภาษีที่ 13% สำหรับพลเมืองของรัสเซีย และ 30% สำหรับพลเมืองของรัฐอื่น

การสร้างทุนสร้างผลกำไรได้อย่างไร?

อพาร์ทเมนต์ที่ซื้อในขั้นตอนของการสร้างบ้านมีราคาถูกกว่าอาคารใหม่ที่สร้างเสร็จแล้วหรือในตลาดรองถึง 30% แม้ว่าความแตกต่างของราคาจะลดลงเมื่อเร็ว ๆ นี้ เนื่องจากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ อพาร์ทเมนท์สำเร็จรูปจึงถูกกว่าบ้าง

การก่อสร้างร่วมกันนั้นถูกกว่าการซื้อบ้านสำเร็จรูปด้วยเหตุผลหลายประการ
ประการแรกผู้พัฒนาใช้เงินกู้ปลอดดอกเบี้ยจากผู้ถือหุ้นเพื่อสร้างบ้าน - นั่นคือเขาจะไม่ต้องคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย

ประการที่สอง ผู้ถือหุ้นจ่ายค่าอพาร์ทเมนต์ที่ยังไม่มี - เขาจะต้องรอหลายปีก่อนจึงจะสามารถย้ายเข้าไปอยู่ในอาคารใหม่ได้ และนักพัฒนาต้องการเงินตอนนี้ และเพื่อดึงดูดการเงินที่จำเป็น เขาเสนอราคาที่ต่ำกว่า

ประการที่สาม จนกว่าบ้านจะถูกสร้างขึ้น มีความเสี่ยงที่ผู้พัฒนาจะไม่สร้างหรือจะสร้างช้ากว่าเวลาที่กำหนดด้วยเหตุผลบางประการ สำหรับสิ่งนี้ บริษัทยังลดต้นทุน - สำหรับผู้ซื้อที่ยอมเสี่ยงแต่จ่ายน้อยกว่า

ใครเป็นผู้ควบคุมการสร้างทุน?

ตามกฎแล้วการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันจะถูกควบคุมโดยหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง ในมอสโกนี่คือ Moskomstroyinvest (คณะกรรมการของเมืองมอสโกเพื่อให้แน่ใจว่าการดำเนินโครงการการลงทุนในการก่อสร้างและการควบคุมในด้านการก่อสร้างร่วมกัน) ในภูมิภาคมอสโก - กระทรวงการก่อสร้างของภูมิภาคมอสโก

หน่วยงานของรัฐตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎหมายหมายเลข 214 และพิจารณาข้อร้องเรียนที่เกี่ยวข้องกับการละเมิด ใช้มาตรการและปกป้องสิทธิของผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน เขายังตรวจสอบการใช้เงินทุนที่นักพัฒนาได้รับจากผู้ถือหุ้น รายงานรายไตรมาสจากบริษัทก่อสร้าง และอื่นๆ

1. ภายใต้ข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน (ต่อไปนี้จะเรียกว่าข้อตกลง) ฝ่ายหนึ่ง (ผู้พัฒนา) ดำเนินการสร้าง (สร้าง) อาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ภายในระยะเวลาที่กำหนดโดยข้อตกลงและ (หรือ) ด้วยการมีส่วนร่วมของบุคคลอื่นและหลังจากได้รับใบอนุญาตสำหรับการว่าจ้างสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้แล้ว ให้โอนวัตถุที่เกี่ยวข้องของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันไปยังผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน และอีกฝ่ายหนึ่ง (ผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน) ตกลงที่จะจ่ายตามราคาที่กำหนด ตามสัญญาและยอมรับวัตถุก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันหากมีการอนุญาตให้ว่าจ้างอาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) วัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น

(ดูข้อความในฉบับที่แล้ว)

3. สัญญาได้รับการสรุปเป็นลายลักษณ์อักษร ขึ้นอยู่กับการจดทะเบียนของรัฐ และถือว่าสรุปได้ตั้งแต่ช่วงเวลาของการลงทะเบียนดังกล่าว เว้นแต่กฎหมายของรัฐบาลกลางจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น สัญญาอาจสรุปได้ในรูปแบบของเอกสารอิเล็กทรอนิกส์ที่ลงนามด้วยลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์ที่ผ่านการรับรองขั้นสูง

(ดูข้อความในฉบับที่แล้ว)

4. สัญญาต้องประกอบด้วย:

1) การกำหนดวัตถุเฉพาะของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันที่จะโอนตามเอกสารโครงการโดยนักพัฒนาหลังจากที่เขาได้รับอนุญาตให้ดำเนินการอาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ รวมถึงแผนของวัตถุก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน แสดงในรูปแบบกราฟิก (แผนภาพ, ภาพวาด) ตำแหน่งที่สัมพันธ์กันของส่วนต่าง ๆ ของที่อยู่อาศัยที่เป็นเป้าหมายของการก่อสร้างร่วมกัน (ห้อง, อาคารเสริม, loggias, เฉลียง, ระเบียง, เฉลียง) หรือบางส่วนของสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย เป็นวัตถุของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันที่ตั้งของวัตถุของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันบนพื้นของอาคารอพาร์ตเมนต์ที่กำลังก่อสร้าง (สร้าง) และ (หรือ) วัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่นแสดงข้อมูลตามเอกสารโครงการเกี่ยวกับประเภทวัตถุประสงค์ จำนวนชั้นพื้นที่ทั้งหมดของอาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) วัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ บนวัสดุของผนังภายนอกและเพดานพื้นชั้นประสิทธิภาพพลังงานแผ่นดินไหว ความทนทาน (ต่อไปนี้ - ลักษณะสำคัญของอาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) วัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ) วัตถุประสงค์ของวัตถุก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน (อาคารพักอาศัยสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย) เกี่ยวกับพื้นที่มีการก่อสร้างร่วมกัน ตั้งอยู่เกี่ยวกับพื้นที่ทั้งหมด (สำหรับที่อยู่อาศัย) หรือพื้นที่ (สำหรับสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย) จำนวนและพื้นที่ของห้องส่วนเสริม loggias เฉลียงระเบียงระเบียงในที่พักอาศัยการปรากฏตัวและพื้นที่ ส่วนของสถานที่ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย (ต่อไปนี้จะเรียกว่าลักษณะสำคัญของสถานที่อยู่อาศัยหรือที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย);

(ดูข้อความในฉบับที่แล้ว)

2) ระยะเวลาในการโอนโดยผู้พัฒนาวัตถุประสงค์ของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันให้กับผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

3) ราคาของสัญญา เงื่อนไขและขั้นตอนการชำระเงิน;

4) ระยะเวลาการรับประกันสำหรับวัตถุของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

5) หนึ่งในเงื่อนไขในการดึงดูดเงินทุนจากผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน:

ก) การปฏิบัติตามภาระผูกพันในการหักเงิน (เงินสมทบ) ให้กับกองทุนชดเชย;

b) การจัดวางเงินทุนของผู้เข้าร่วมในการสร้างร่วมกันในบัญชีเอสโครว์ในลักษณะที่กำหนดโดยมาตรา 15.4 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางนี้

(ดูข้อความในฉบับที่แล้ว)

4.1. เงื่อนไขของสัญญาที่กำหนดโดยวรรค 4 ของบทความนี้จะต้องสอดคล้องกับข้อมูลที่รวมอยู่ในการประกาศโครงการในเวลาที่สรุปของสัญญา ข้อตกลงที่ทำขึ้นโดยละเมิดข้อกำหนดนี้อาจได้รับการประกาศว่าเป็นโมฆะโดยศาลเฉพาะเมื่อมีการเรียกร้องของผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันซึ่งได้สรุปข้อตกลงดังกล่าว

5. หากสัญญาไม่มีเงื่อนไขตามวรรค 4 ของข้อนี้ ให้ถือว่าสัญญาดังกล่าวไม่สิ้นสุด

6. ความเสี่ยง เสียชีวิตโดยอุบัติเหตุหรือความเสียหายจากอุบัติเหตุต่อวัตถุของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันก่อนที่จะถูกโอนไปยังผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันนั้นเป็นภาระของนักพัฒนา

7. ในกรณีที่พลเมืองมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันเสียชีวิต สิทธิและภาระผูกพันภายใต้สัญญาจะตกเป็นของทายาท เว้นแต่กฎหมายของรัฐบาลกลางจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ผู้พัฒนาไม่มีสิทธิ์ปฏิเสธทายาทดังกล่าวเพื่อทำสัญญา

8. สิทธิในทรัพย์สินและภาระผูกพันที่มีอยู่ในวันที่เปิดการรับมรดกของผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกันตามข้อตกลงที่สรุปตามกฎหมายของรัฐบาลกลางนี้เป็นส่วนหนึ่งของมรดกของผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกันตามแพ่ง รหัส สหพันธรัฐรัสเซีย.

9. ความสัมพันธ์ที่เกิดจากข้อตกลงที่สรุปโดยพลเมืองที่เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกันเฉพาะสำหรับความต้องการส่วนบุคคล ครอบครัว ครัวเรือน และความต้องการอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมของผู้ประกอบการจะต้องอยู่ภายใต้กฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียในการคุ้มครองสิทธิของผู้บริโภคในขอบเขตที่ไม่ ควบคุมโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางนี้

ConsultantPlus: หมายเหตุ

ก่อนที่จะมีการจัดตั้งข้อกำหนดสำหรับสถานที่อยู่อาศัยที่ตรงตามเงื่อนไขสำหรับการจำแนกประเภทเป็นที่อยู่อาศัยมาตรฐาน ที่อยู่อาศัยมาตรฐานจะเข้าใจว่าเป็นที่อยู่อาศัยที่ตรงตามเงื่อนไขสำหรับการจำแนกประเภทเป็นที่อยู่อาศัยระดับประหยัด (มาตรา 15 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางของวันที่ 31 ธันวาคม 2017 N 506-FZ).

10. ในกรณีที่กำหนดโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในการส่งเสริมการพัฒนาการก่อสร้างที่อยู่อาศัย" ข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันของอาคารที่อยู่อาศัยตัวชี้วัดทางเทคนิคและเศรษฐกิจและพารามิเตอร์ที่สอดคล้องกับเงื่อนไขในการจำแนกเหล่านี้ สถานที่อยู่อาศัยเป็นที่อยู่อาศัยมาตรฐานที่จัดตั้งขึ้นโดยหน่วยงานบริหารของรัฐบาลกลางที่ทำหน้าที่ในการพัฒนาและดำเนินการตามนโยบายของรัฐและกฎระเบียบทางกฎหมายในด้านการก่อสร้าง สถาปัตยกรรม การวางผังเมือง ต้องมีข้อมูลที่กำหนดโดยกฎหมายของรัฐบาลกลางที่ระบุ

(ดูข้อความในฉบับที่แล้ว)

10.1. หากผู้พัฒนาเป็นนิติบุคคลซึ่งตามประมวลกฎหมายผังเมืองของสหพันธรัฐรัสเซียได้ทำข้อตกลงเกี่ยวกับการพัฒนาอาณาเขตเพื่อวัตถุประสงค์ในการสร้างที่อยู่อาศัยมาตรฐานหรือข้อตกลงเกี่ยวกับการพัฒนาแบบบูรณาการของอาณาเขตสำหรับ วัตถุประสงค์ของการสร้างที่อยู่อาศัยมาตรฐานในข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันซึ่งสรุปโดยผู้พัฒนารายนี้เกี่ยวกับอาคารพักอาศัยที่ตรงตามเงื่อนไขในการจำแนกเป็นที่อยู่อาศัยมาตรฐานที่จัดตั้งขึ้นโดยผู้บริหารระดับสูงของรัฐบาลกลางที่รับผิดชอบในการพัฒนาและดำเนินการตามนโยบายและกฎหมายของรัฐ กฎระเบียบในด้านการก่อสร้าง, สถาปัตยกรรม, การวางผังเมือง (ต่อไปนี้จะเรียกว่าที่อยู่อาศัยมาตรฐาน), ผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกันซึ่งเป็นพลเมืองที่ตามกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียมีกฎระเบียบ นิติกรรมของอาสาสมัครของสหพันธรัฐรัสเซียในการซื้อที่อยู่อาศัยมาตรฐานในราคาและภายในระยะเวลาที่กำหนดโดยข้อตกลงในการพัฒนาอาณาเขตเพื่อวัตถุประสงค์ในการสร้างที่อยู่อาศัยมาตรฐานหรือข้อตกลงเกี่ยวกับการพัฒนาแบบบูรณาการของอาณาเขต วัตถุประสงค์ของการสร้างบ้านมาตรฐานพร้อมกับเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในส่วนที่ 4 ของบทความนี้จะต้องระบุดังต่อไปนี้:

(ดูข้อความในฉบับที่แล้ว)

1) ข้อมูลว่าที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นเป้าหมายของการก่อสร้างร่วมกันเป็นที่อยู่อาศัยมาตรฐานและกำลังสร้างโดยนักพัฒนาซึ่งเป็นบุคคลที่มีข้อตกลงเกี่ยวกับการพัฒนาอาณาเขตสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยมาตรฐานหรือข้อตกลงใน การพัฒนาที่ซับซ้อนของอาณาเขตสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยมาตรฐานได้ข้อสรุปแล้ว

การลงทะเบียนสถานะของสัญญาสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันนั้นดำเนินการตามข้อกำหนดของกฎหมายหมายเลข 122-FZ "ในการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับรัฐ" ผู้สร้างลงทะเบียนสัญญา ขณะเดียวกันกฎหมายไม่ได้ห้ามไม่ให้ผู้ถือหุ้นทำด้วยตนเอง

ผู้มีอำนาจในการลงทะเบียน - Rosreestr - ต้องส่ง

• ใบสมัครสำหรับการลงทะเบียนของรัฐ
• เอกสารยืนยันการชำระอากรของรัฐ (จำนวนหน้าที่ของรัฐกำหนดโดยมาตรา 333.33 แห่งรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย);
• เอกสารยืนยันอำนาจของตัวแทนผู้ถือสิทธิ์และผู้มีส่วนร่วมในการทำธุรกรรมรวมถึงอำนาจของตัวแทน นิติบุคคลกระทำการแทนคนหลัง;
• เอกสารยืนยันการมีอยู่ของสิทธิ;
• เอกสารแสดงตนที่แสดง รายบุคคล- ตัวแทนขององค์กร
• เอกสารประกอบ (หรือสำเนารับรอง) ของนิติบุคคล
• เอกสารที่อธิบายวัตถุของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน (เช่น อพาร์ตเมนต์) ระบุตำแหน่งบนแผนผังของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ (บ้าน) ที่กำลังสร้างและพื้นที่ที่วางแผนไว้

เมื่อลงทะเบียน DDU ผู้ถือหุ้นอาจต้องใช้เอกสารอื่น ๆ (ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้มีอำนาจในการลงทะเบียน)

สัญญาเข้าร่วมการก่อสร้างร่วมกันต้องมี (มาตรา 4 214-FZ):

• การกำหนดวัตถุเฉพาะของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันที่จะโอนโดยนักพัฒนาตามเอกสารการออกแบบหลังจากที่เขาได้รับอนุญาตให้ว่าจ้างอาคารอพาร์ตเมนต์และ / หรือวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ

หลังจากลงทะเบียนข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันตามคำร้องขอของผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกันตามส่วนที่ 2 ของศิลปะ 21 แห่งกฎหมายของรัฐบาลกลางเมื่อวันที่ 30 ธันวาคม 2547 ฉบับที่ 214-FZ ผู้พัฒนาจำเป็นต้องส่งเพื่อตรวจสอบ:

• ใบอนุญาตก่อสร้าง;
• การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ
• บทสรุปของการตรวจสอบเอกสารโครงการของรัฐ
• เอกสารโครงการ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงทั้งหมดที่เกิดขึ้น
• เอกสารยืนยันสิทธิ์ของผู้พัฒนาที่ดิน

จาก 214-FZ: กฎหมายให้การค้ำประกันอะไร?

จากข้อมูลของ 214-FZ หนึ่งใน วิธีที่เป็นไปได้การดึงดูดเงินทุนจากพลเมืองที่เกี่ยวข้องกับสิทธิในการเป็นเจ้าของที่เกิดขึ้นจากพลเมืองสู่อาคารพักอาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์ซึ่งในเวลาที่ดึงดูดเงินทุนดังกล่าวจากประชาชนไม่ได้ดำเนินการเป็นข้อสรุปของข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกัน (ต่อไปนี้ - ดีดียู).

ประการแรก หลักประกันหลักประการหนึ่งของการปฏิบัติตามสิทธิของพลเมือง ซึ่งกำหนดโดย 214-FZ คือข้อห้ามของนักพัฒนาในการสรุป DDU ก่อนที่เขาจะได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง เผยแพร่ สถานที่และ (หรือ) ส่ง ประกาศโครงการและการลงทะเบียนของรัฐโดยผู้พัฒนากรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสัญญาเช่าการเช่าช่วงที่ดินที่มีไว้สำหรับการก่อสร้างวัตถุ (มาตรา 3 214-FZ) กฎนี้ไม่รวมความเป็นไปได้ของการกระทำที่เป็นการฉ้อโกงต่อประชาชนเพื่อดึงดูดเงินทุนของพวกเขาสำหรับการสร้างวัตถุในจินตนาการที่ไม่มีอยู่จริง

นอกจากนี้ DDU ได้รับการสรุปเป็นลายลักษณ์อักษร อยู่ภายใต้การจดทะเบียนของรัฐ และถือว่าสรุปตั้งแต่ช่วงเวลาของการลงทะเบียนดังกล่าว (ส่วนที่ 3 มาตรา 4 ของ 214-FZ) ดังนั้นกฎหมาย ไม่รวมความเป็นไปได้ของการขายที่อยู่อาศัย "สองเท่า" โดยนักพัฒนาที่ไร้ยางอาย. บริการของรัฐบาลกลางสำหรับการจดทะเบียนของรัฐ Cadastre และการทำแผนที่เมื่อลงทะเบียน DDU จะตรวจสอบความพร้อมของสิทธิ์ของบุคคลที่สามในวัตถุและตรวจสอบความพร้อมของอพาร์ตเมนต์ในวัตถุที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโดยการวิเคราะห์เอกสารโครงการของอาคารที่อยู่อาศัยที่กำลังก่อสร้าง .

ตามศิลปะ. 13 214-FZ เพื่อให้แน่ใจว่าจะปฏิบัติตามภาระผูกพันของนักพัฒนาภายใต้ DDU ตั้งแต่ช่วงเวลาที่ลงทะเบียนกับผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ที่ดินที่ผู้พัฒนาเป็นเจ้าของโดยสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ หรือสิทธิ์ในการ การเช่าสิทธิในการเช่าช่วงและอาคารอพาร์ตเมนต์ที่กำลังก่อสร้าง (สร้างขึ้น) บนที่ดินนี้และ (หรือ) ทรัพย์สินอื่น ๆ บทบัญญัติของ 214-FZ นี้ให้การค้ำประกันเพิ่มเติมสำหรับการปฏิบัติตามสิทธิของผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกันในกรณีที่ผู้พัฒนาล้มละลาย (เจตนาล้มละลาย)

กิจกรรมของนักพัฒนาเมื่อดึงเงินจากประชาชนภายใต้ DDU ภายใต้การควบคุมของรัฐโดยหน่วยงานที่ได้รับอนุญาตของหน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซีย.

จาก 214-FZ: จะลงทะเบียนข้อตกลงได้อย่างไร?

การจดทะเบียนรัฐของข้อตกลงการมีส่วนร่วมในตราสารทุนจะดำเนินการตามข้อกำหนดของกฎหมายหมายเลข 122-FZ "ในการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับรัฐ" ในการลงทะเบียนข้อตกลงการเข้าร่วมทุนครั้งแรก จำเป็นต้องส่งไปยังหน่วยงานที่จดทะเบียน:

• การขอขึ้นทะเบียนของรัฐ เอกสารยืนยันการชำระค่าธรรมเนียมของรัฐ (จำนวนค่าธรรมเนียมของรัฐกำหนดโดยมาตรา 333.33 แห่งรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย)
• เอกสารยืนยันอำนาจของตัวแทนของผู้ถือสิทธิ์และผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมรวมถึงอำนาจของตัวแทนของนิติบุคคลที่จะดำเนินการในนามของหลัง เอกสารยืนยันการมีอยู่ของสิทธิ เอกสารแสดงตนที่นำเสนอโดยบุคคล - ตัวแทนขององค์กร เอกสารประกอบ (หรือสำเนารับรอง) ของนิติบุคคล เอกสารอธิบายวัตถุประสงค์ของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ซึ่งระบุตำแหน่งบนแผนผังของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังสร้างและพื้นที่ที่วางแผนไว้ ใบอนุญาติก่อสร้าง. ประกาศโครงการ แผนผังของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกสร้างขึ้นโดยระบุตำแหน่งและจำนวนที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในองค์ประกอบและพื้นที่ที่วางแผนไว้ของแต่ละแห่ง

จาก 214-FZ: นักพัฒนาควรจัดเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?

สอดคล้องกับศิลปะ 4 214-FZ ข้อตกลงสำหรับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันจะต้องประกอบด้วย:

• การกำหนดวัตถุเฉพาะของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันที่จะโอนตามเอกสารโครงการของนักพัฒนาหลังจากที่เขาได้รับอนุญาตให้ดำเนินการอาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) วัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น
• ระยะเวลาในการโอนโดยผู้พัฒนาวัตถุประสงค์ของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันให้กับผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน
• ราคาของสัญญา เงื่อนไขและขั้นตอนการชำระเงิน
• ระยะเวลาการรับประกันสำหรับวัตถุก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน

ตามข้อกำหนดของ 214-FZ:

ตามคำร้องขอของผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างร่วมกันตามวรรค 2 ของศิลปะ 21 214-FZ ผู้พัฒนาจำเป็นต้องส่งเพื่อตรวจสอบ:

• นักพัฒนามีหน้าที่ต้องโอนวัตถุของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันไปยังผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันไม่ช้ากว่าระยะเวลาที่กำหนดโดยสัญญา
• หากการก่อสร้าง (การสร้าง) ของอาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ไม่สามารถแล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนดโดยสัญญาผู้พัฒนาไม่ช้ากว่า ในอีกสองเดือนก่อนสิ้นสุดระยะเวลาที่กำหนดเขาจำเป็นต้องส่งผู้เข้าร่วมในข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันและข้อเสนอเพื่อแก้ไขสัญญา
• นักพัฒนามีหน้าที่ต้องโอนวัตถุของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันไปยังผู้เข้าร่วมในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันซึ่งคุณภาพเป็นไปตามข้อกำหนดของสัญญาข้อกำหนดของกฎระเบียบทางเทคนิคเอกสารโครงการและข้อบังคับการวางผังเมืองตลอดจนข้อกำหนดบังคับอื่น ๆ เงื่อนไขของข้อตกลงในการปล่อยผู้พัฒนาจากความรับผิดต่อข้อบกพร่องของวัตถุก่อสร้างที่ใช้ร่วมกันนั้นเป็นโมฆะ
• ข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับนักพัฒนาในการได้รับสิทธิ์ในการระดมทุนจากประชาชนเพื่อการก่อสร้างคือการปฏิบัติตามข้อกำหนดไม่เพียง แต่ระบุไว้ในส่วนที่ 1 ของข้อ 3 214-FZ (การได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง, การประกาศโครงการ, การลงทะเบียนของรัฐของ สิทธิในที่ดิน) แต่ยังรวมถึงข้อกำหนดส่วนที่ 2 ของข้อ 3 และส่วนที่ 3 ของข้อ 4 ของ 214-FZ (การมีอยู่ของข้อตกลงที่สรุปเป็นลายลักษณ์อักษรและการจดทะเบียนของรัฐในอดีต)
• ใบอนุญาติก่อสร้าง.
• การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์และ (หรือ) อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ
• บทสรุปของการตรวจสอบสถานะของเอกสารโครงการ
• เอกสารโครงการ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงทั้งหมดที่เกิดขึ้น
• เอกสารยืนยันสิทธิ์ของผู้พัฒนาที่ดิน
• การขอขึ้นทะเบียนของรัฐ
• เอกสารยืนยันการชำระค่าธรรมเนียมของรัฐ (จำนวนค่าธรรมเนียมของรัฐกำหนดโดยมาตรา 333.33 แห่งรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซีย)
• เอกสารยืนยันอำนาจของตัวแทนของผู้ถือสิทธิ์และผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมรวมถึงอำนาจของตัวแทนของนิติบุคคลที่จะดำเนินการในนามของหลัง
• เอกสารยืนยันการมีอยู่ของสิทธิ
• เอกสารแสดงตนที่นำเสนอโดยบุคคล - ตัวแทนขององค์กร
• เอกสารประกอบ (หรือสำเนารับรอง) ของนิติบุคคล
• เอกสารอธิบายวัตถุประสงค์ของการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ซึ่งระบุตำแหน่งบนแผนผังของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังสร้างและพื้นที่ที่วางแผนไว้
• ใบอนุญาติก่อสร้าง.
• ประกาศโครงการ
• แผนผังของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกสร้างขึ้นโดยระบุที่ตั้งและจำนวนที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัยในองค์ประกอบและพื้นที่ที่วางแผนไว้ของแต่ละแห่ง

หลังจากทำการเลือกผู้พัฒนาแล้วอพาร์ทเมนต์เฉพาะที่มีรูปแบบที่แน่นอนจะถูกเลือกในราคาที่กำหนดมันเป็นการร่างข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างตามกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 214 ลงวันที่ 13 ธันวาคม 2547

การซื้ออาคารใหม่ดำเนินการอย่างไร?

จากการซื้ออพาร์ทเมนต์แบบธรรมดาซึ่งสร้างเสร็จแล้วและเปิดดำเนินการไปแล้ว การซื้ออาคารใหม่มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ซื้อไม่ได้ทำสัญญาขายเนื่องจากยังไม่มีเป้าหมายการขายดังกล่าว จนกว่าอาคารอพาร์ตเมนต์จะถูกนำไปใช้งาน ผู้พัฒนามีสิทธิ์เพียงเพื่อสรุปข้อตกลงการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างกับผู้ซื้อที่มีศักยภาพ

อันที่จริงผู้ซื้อกลายเป็นนักลงทุนในการก่อสร้าง (ผู้ถือหุ้น) เขานำเงินของตัวเองไปลงทุนร่วมกับผู้ถือหุ้นรายอื่นๆ เพื่อให้บ้านสร้างเสร็จภายในกรอบเวลาของโครงการ แต่ตัวเลือกที่สองก็เป็นไปได้เช่นกันเมื่ออพาร์ทเมนต์ถูกซื้อในขั้นตอนการขุดแล้วขายให้กับผู้ซื้อรายใหม่อีกครั้งก่อนที่จะนำบ้านไปดำเนินการในราคาที่ดีกว่า - ที่นี่พวกเขาไม่ได้ลงนามในข้อตกลงการมีส่วนร่วมในตราสารทุน (มีอยู่แล้ว ลงนามกับผู้ซื้อรายแรก) แต่มีข้อกำหนดในข้อตกลงการโอนสิทธิภายใต้ข้อตกลงการแบ่งปัน ทั้งสองตัวเลือกสอดคล้องกับกฎหมายของรัฐบาลกลางฉบับที่ 214

ชุดของมาตรการเพื่อบรรลุข้อตกลงกับอาคารใหม่ประกอบด้วย:

ผู้ถือหุ้นจะกลายเป็นเจ้าของที่แท้จริงหลังจากการลงทะเบียนครั้งสุดท้ายของการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ใน USRR และจนถึงขณะนั้นเขาเป็นเจ้าของเอกสารที่ให้สิทธิ์ในการเรียกร้องให้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของ DDU หลังจากจดทะเบียนทรัพย์สินใน USRR แล้วเท่านั้น เจ้าของจะสามารถออกการจดทะเบียนถาวรในอพาร์ตเมนต์ของเขา ขาย ให้เช่า พัฒนาขื้นใหม่หากต้องการ ฯลฯ

เฉพาะสองประเด็นแรกเท่านั้นที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการของ DDU - การเตรียมเอกสารและการลงนามในสัญญาโดยตรง ลองพิจารณาวิธีการดำเนินการทั้งสองขั้นตอนอย่างถูกต้องเพื่อให้ได้ DDU ดังกล่าวในที่สุดซึ่งแต่ละรายการเหมาะสมกับผู้ถือหุ้น 100%

จัดทำเอกสารโดยผู้ซื้อ

เอกสารประเภทใดที่จำเป็นสำหรับการออก DDU โดยตรงนั้นขึ้นอยู่กับว่าใครเป็นผู้ร่างสัญญาและใครจะเป็นผู้ชำระค่าใช้จ่าย

กรณีที่ง่ายที่สุดคือเมื่อ ผู้ซื้อรายเดียวซื้ออพาร์ตเมนต์ไร้ครอบครัวและลูกๆ สามารถสรุปสัญญาสำหรับการซื้ออาคารใหม่โดยชำระเงินล่วงหน้าหรือผ่อนชำระ ในการลงนามในสัญญาต้องใช้หนังสือเดินทางของผู้ซื้อเท่านั้น สำหรับผู้กู้ครอบครัวคุณจะต้องให้ความยินยอมของคู่สมรสในการทำธุรกรรม เอกสารนี้จัดทำขึ้นเป็นลายลักษณ์อักษรและรับรองต่อหน้าบุคคลที่ให้ความยินยอม คุณสามารถทำได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสในการทำธุรกรรมเฉพาะในกรณีที่เงื่อนไขของสัญญาการแต่งงานระบุสิทธิ์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในชื่อของคุณ ในกรณีนี้ คุณต้องมีหนังสือเดินทางและสัญญาการสมรสเท่านั้น

มีผู้ซื้อได้สองคนเมื่อคู่สามีภรรยาซื้อตึกใหม่ สำหรับธุรกรรมดังกล่าว จะต้องแสดงหนังสือเดินทางของคู่สมรสและทะเบียนสมรส คู่สมรสคนที่สองอาจไม่ปรากฏตัวเป็นการส่วนตัวเมื่อลงนามในสัญญา จากนั้นชุดเอกสารจะขยายไปยังหนังสือมอบอำนาจที่มีการรับรอง อย่างไรก็ตาม ทนายความไม่แนะนำอย่างยิ่งที่จะไม่ทวีคูณเอกสาร แต่สำหรับคู่สมรสทั้งสองจะต้องเข้าร่วมในการทำธุรกรรมเพื่อที่สถานการณ์นี้จะไม่กลายเป็นสาเหตุของข้อพิพาทและความขัดแย้งในอนาคต

ต้องใช้ชุดเอกสารที่ใหญ่ที่สุดเมื่อสรุป DDU ที่เกี่ยวข้องกับกองทุนที่ยืมมา - เข้าจำนอง. แต่ละธนาคารต้องมีรายการเอกสารจากลูกค้าเป็นของตนเอง ในบริษัทก่อสร้างขนาดใหญ่ ธุรกรรมกับผู้ถือหุ้นจะได้รับการจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญ - นายหน้าจำนอง พวกเขาจะช่วยรวบรวมแพ็คเกจเอกสารที่จำเป็นสำหรับธนาคารใดธนาคารหนึ่งโดยเฉพาะ นอกจากนี้นายหน้าจะทำทุกอย่างในอำนาจของเขาเพื่อให้ธนาคารอนุมัติคำขอสินเชื่อจำนอง

ไม่ว่าผู้ถือตราสารทุนจะยื่นขอสินเชื่อจำนองธนาคารใด เขาจะต้องมีเอกสารดังต่อไปนี้:

1. ใบสมัครในรูปแบบของธนาคารเพื่อขอสินเชื่อจำนอง
2. สำเนาหนังสือเดินทาง
3. สำเนาทะเบียนสมรสและ/หรือใบหย่า (ถ้ามี)
4. สำเนาสูติบัตรของเด็กหรือหนังสือเดินทาง
5. สำเนาสมุดงาน
6. สำเนาใบรับรองแบบฟอร์ม 2-NDFL

หากผู้กู้ไม่มีที่ทำงานอย่างเป็นทางการ หรือเงินเดือนทางการของเขาไม่เพียงพอต่อการขอสินเชื่อจำนอง ให้รายงานเรื่องนี้กับธนาคารทันที ในบางกรณี ธนาคารเสนอให้กรอกแบบฟอร์มของตนเอง โดยที่ผู้กู้ป้อนข้อมูลเกี่ยวกับรายได้ที่แท้จริงของเขา

โดยการกรอกใบสมัครและแนบใบรับรอง 2-NDFL ผู้ยืมมีสิทธิที่จะนับเงื่อนไขการให้กู้ยืมที่ดี นอกจากนี้ ธนาคารอาจเสนอการมีส่วนร่วมในโครงการเป้าหมายเฉพาะตามระยะเวลาในการให้บริการ อาชีพ และข้อมูลอื่น ๆ ของผู้กู้รายใดรายหนึ่ง ขณะนี้มีโครงการของรัฐในการอุดหนุนอัตราการจำนองต่ำ และยังมีโครงการเป้าหมายสำหรับบุคลากรทางทหาร พนักงานของสถาบันการแพทย์ ครู ฯลฯ

เงินกู้ที่ได้รับจากการจัดเตรียมใบรับรองในรูปแบบของธนาคารจะออกให้กับลูกค้าตามเงื่อนไขรายบุคคล แต่อัตราดอกเบี้ยจะไม่ดีนัก

การลงนาม DDU

ในการลงนามใน DDU ผู้ถือหุ้นจะต้องให้ความสำคัญสูงสุดเนื่องจากเอกสารนี้เต็มไปด้วย "ข้อผิดพลาด" ค่อนข้างมาก ไม่ว่าในกรณีใดคุณควรรีบเซ็นสัญญาทันที ควรศึกษาอย่างรอบคอบหรือดีกว่านั้นควรแสดงให้ทนายความทราบ นี่คือที่ที่คุณควรเริ่มต้น

ขั้นตอนที่ 1 แสดงสัญญาต่อทนายความ

ก่อนที่จะลงนามใน DDU ผู้ถือหุ้นจะได้รับโครงการบ้านในอนาคตและอพาร์ตเมนต์ของเขา เมื่อได้รับสำเนา DDU แล้ว คุณควรตรวจสอบกับโครงการ และหากเป็นไปได้ ให้ค้นหาความแตกต่าง ไม่ควรมี แต่ก็ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อย การแสดง DDU ต่อทนายความ ผู้มีส่วนได้เสียดำเนินการอย่างถูกต้อง เนื่องจากผู้เชี่ยวชาญจะระบุจุดเสี่ยงทั้งหมดทันที ตราบเท่าที่ เรากำลังพูดถึงตามกฎแล้ว การตรวจสอบทุกเครื่องหมายจุลภาคในเอกสารเป็นสิ่งสำคัญมาก ประมาณหลายล้านครั้ง ประหยัดค่าทนายในกรณีนี้แพงเกินไป

DDU จากนักพัฒนาที่เชื่อถือได้จะระบุ:

• ราคาอพาร์ทเม้นท์. ชัดเจนในจำนวนที่กำหนดโดยไม่มี "ถ้า" ใดๆ
• วันที่นำบ้านเข้าดำเนินการ
• ที่อยู่ของบ้านในอนาคต
• เลขที่ที่ดินของพื้นที่ที่กำลังก่อสร้าง
• ชั้นและเลขที่อพาร์ตเมนต์
• เลย์เอาต์ของอพาร์ทเมนต์, พื้นที่, ความสูงของเพดาน
• การรับประกัน: 5 ปีสำหรับอพาร์ตเมนต์ 3 ปีสำหรับค่าสาธารณูปโภค
• การประกันภัยความรับผิดของบริษัทก่อสร้าง
• รายละเอียดของคู่กรณี

ทนายความจะดึงความสนใจของผู้ถือผลประโยชน์ไปยังความแตกต่างของสัญญาและลดความเสี่ยงของการสูญเสียทางการเงิน บริษัทก่อสร้างหลายแห่งใช้ความไว้วางใจของผู้ถือหุ้นในทางที่ผิดโดยการรวมประเด็นที่เห็นได้ชัดว่าไม่เป็นประโยชน์สำหรับลูกค้าใน DDU เฉพาะทนายความที่มีประสบการณ์ซึ่งแยกแยะความหมายที่แท้จริงของข้อสัญญาที่อยู่เบื้องหลังภาษาราชการโดยเจตนาเท่านั้นที่สามารถจับ "สิ่งสกปรก" ดังกล่าวได้

สามขั้นตอนถัดไปเกี่ยวข้องกับจุดที่ "คมชัด" อย่างชัดเจนซึ่งทนายความและผู้ถือหุ้นเองควรศึกษาอย่างรอบคอบที่สุดเพื่อหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดร้ายแรง การละเลยจุดเหล่านี้ในท้ายที่สุดอาจส่งผลให้เกิดการสูญเสียครั้งใหญ่สำหรับผู้ซื้อ

ขั้นตอนที่ 2: ตรวจสอบวันที่ส่งมอบกุญแจ

มันเกิดขึ้นที่ในเอกสารการออกแบบ บริษัท ก่อสร้างระบุกำหนดเวลาสั้นมากสำหรับการว่าจ้างอาคารอพาร์ตเมนต์ แต่นี่เป็นการโฆษณา ไม่ได้มีผลบังคับของเอกสารทางกฎหมาย DDU มีกำหนดเวลาที่แท้จริงในการมอบกุญแจให้กับผู้ถือหุ้น และตอนนี้ก็อาจแตกต่างไปจากการโฆษณาอย่างมาก

อันที่จริง ผู้ถือหุ้นจะสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้หลังจากเกิดเหตุการณ์สองเหตุการณ์:

1. เขาจะชำระหนี้ให้บริษัทก่อสร้างเต็มจำนวน
2. บริษัทก่อสร้างจะได้รับอนุญาตจากเทศบาลให้ดำเนินการอาคารอพาร์ตเมนต์ได้

ระยะเวลาส่งมอบกุญแจเริ่มต้น 30 วันหลังจากทั้งสองเหตุการณ์เกิดขึ้น

ขั้นตอนที่ 3: ตรวจสอบมาตราการชดเชยพื้นที่

มันเกิดขึ้นที่ในระหว่างขั้นตอนการก่อสร้าง ด้วยเหตุผลใดก็ตาม พื้นที่ของอพาร์ทเมนท์เปลี่ยนจากมูลค่าการออกแบบ ในกรณีนี้เกิดความขัดแย้งขึ้น ตามสัญญาอพาร์ทเมนท์มีพื้นที่หนึ่งและตามผลการวัดที่ดำเนินการ คณะกรรมการรับสมัคร, พื้นที่จะแตกต่างออกไป - มากหรือน้อยกว่าที่ออกแบบไว้

นักพัฒนาอาจไม่ได้ประโยชน์อย่างยิ่งที่จะจ่ายเงินเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้นสำหรับส่วนต่างในพื้นที่ ดังนั้นเขาจึงสามารถ "ละเว้น" รายการดังกล่าวได้ แต่ตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองสิทธิผู้บริโภค ผู้ถือหุ้นไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินเพิ่มให้กับบริษัทก่อสร้างสำหรับตารางเมตร "พิเศษ" ด้วยเหตุนี้ บริษัทต่างๆ จึงพยายามกำหนดประโยคนี้ด้วยวิธีที่ชาญฉลาด โดยที่ผู้ซื้อจำเป็นต้องชำระค่าพื้นที่ส่วนเกิน และผู้พัฒนาไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าชดเชยสำหรับพื้นที่ที่ขาดหายไป

โปรดทราบว่ากฎหมายกำหนดระยะเวลาค่อนข้างสั้นสำหรับการจ่ายค่าชดเชย จากช่วงเวลาของการสร้างสถานการณ์เนื่องจากการที่พื้นฐานสำหรับการจ่ายค่าชดเชยเกิดขึ้นเพียง 10 วันจะได้รับการจัดสรรสำหรับค่าคอมมิชชั่น ซึ่งหมายความว่าหลังจากที่คณะกรรมการทำการวัดและพบความไม่สอดคล้องของพื้นที่อพาร์ตเมนต์กับโครงการผู้พัฒนามีเวลาเพียง 10 วันในการคืนเงินให้กับผู้ถือหุ้น แต่ผู้ถือทุนหากพื้นที่ เกินพื้นที่ที่ประกาศไว้สำหรับโครงการ และยังมีเวลาเพียง 10 วันในการจ่ายค่าชดเชยบริษัทรับเหมาก่อสร้าง

ค่าตอบแทนเท่าไหร่มันค่อนข้างง่ายในการคำนวณเพราะราคาต่อตารางเมตรเป็นที่รู้จักแม้ในขั้นตอนของการโฆษณาการก่อสร้างในอนาคตในสื่อ สมมุติว่าราคา 1 ตร.ม. เท่ากับ 20,000 rubles และความคลาดเคลื่อนถูกเปิดเผยใน 2 ตร.ม. ซึ่งหมายความว่าควรจ่าย 40,000 rubles ภายใน 10 วันหลังจากการวัด การละเมิดเงื่อนไขการชำระเงินทำให้เกิดผลที่ตามมาตามที่กฎหมายกำหนด

ขั้นตอนที่ 4: ตรวจสอบว่าใครเซ็นสัญญาจากฝั่งผู้พัฒนา

ตามกฎหมาย มีเพียงผู้อำนวยการทั่วไปในนามของบริษัทก่อสร้างเท่านั้นที่มีสิทธิ์ลงลายมือชื่อใน DDU โดยไม่ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ ในทางปฏิบัติสิ่งนี้หายากมากซึ่งไม่น่าแปลกใจ บริษัทก่อสร้างแห่งหนึ่งสามารถขายอพาร์ทเมนท์ได้หลายพันห้อง ผู้อำนวยการทั่วไปไม่สามารถลงนามในสัญญาแต่ละฉบับได้ โดยปกติแล้ว ผู้อำนวยการฝ่ายการค้า หัวหน้าฝ่ายขายจะใส่ลายเซ็นในทุกที่ในแบบของตัวเอง

งานของผู้ถือหุ้นและทนายความของเขาคือการตรวจสอบ DDU และค้นหาว่าใครเป็นผู้ลงลายมือชื่อของเขาในนั้น หากอธิบดีไม่ได้ลงลายมือชื่อ (กล่าวคือจะเป็น) ก็จำเป็นต้องเรียกร้องให้แสดงหนังสือมอบอำนาจดั้งเดิมสำหรับสิทธิ์ในการลงนามและสำเนารับรอง ในกรณีร้ายแรง สำเนาหนังสือมอบอำนาจสามารถรับรองโดยอธิบดีพร้อมลายเซ็นและตราประทับของเขา ด้วยวิธีนี้เท่านั้น ในกรณีของการพิจารณาคดี ผู้ถือหุ้นจะสามารถพิสูจน์ได้ว่าสำเนาสัญญาของเขามีลายเซ็นของผู้มีอำนาจอย่างแท้จริงของบริษัทรับเหมาก่อสร้าง

สาระสำคัญของการตรวจสอบทั้งหมดคือการรวบรวมสิ่งที่เรียกว่ารายการที่มีข้อบกพร่อง. ผู้ถือหุ้นพร้อมกับทนายความทำข้อโต้แย้งทั้งหมดของสัญญา สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าอะไรไม่เหมาะกับผู้ซื้อและทำไม ประเด็นทั้งหมดเหล่านี้ควรปรึกษากับผู้จัดการของ บริษัท รับเหมาก่อสร้างเพื่อทำการแก้ไขสัญญาที่เหมาะสม อาจต้องใช้เวลาพอสมควรกว่าจะเห็นด้วยกับประเด็นที่เป็นข้อขัดแย้ง แต่ก็คุ้มค่า ความเร่งรีบในกรณีนี้ไม่ถือเป็นผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด

การปฏิเสธที่จะแก้ไขสัญญาสำหรับผู้ถือหุ้นของผู้พัฒนานั้นมีความหมายเพียงสิ่งเดียวเท่านั้น: บริษัทนี้ไม่คุ้มที่จะทำธุรกิจด้วย แน่นอนว่าข้อกำหนดต้องสมเหตุสมผลและเป็นไปตามกฎหมาย อย่าทำตามโน้มน้าวของผู้ขายและยอมรับเงื่อนไขที่ไม่เอื้ออำนวยสำหรับตัวคุณเอง หากผู้ถือหุ้นไม่มั่นใจในความมั่นคงทางจิตใจและกลัวที่จะจำนนต่อคำตักเตือนที่ขัดขืน ในกรณีนี้ ควรเรียกทนายความไปประชุมที่สำนักงานของบริษัทก่อสร้าง ซึ่งจะอธิบายด้วยภาษาที่คู่ต่อสู้เข้าใจ : ความขัดแย้งเกิดขึ้นบนพื้นฐานใดและควรกำจัดอย่างไร