Жилищный кредит – что это, чем он лучше ипотеки и как его взять. Частичное или полное досрочное погашение кредита. Право на его получение имеют

Жилищный кредит – достаточно популярное направление кредитования, которое пользуется большой популярностью в странах постсоветского пространства, в том числе в России.

По сути, жилищные программы все целевые. То есть, заемщик приобретает жилье либо на первичном, либо на вторичном рынке — банк за него платит, а потом заемщик возвращает деньги уже банку.

Любая недвижимость покупается под залог этой же недвижимости либо другой.

Такой вариант тоже возможен, в частности, если гражданин хочет купить долю квартиры – несколько комнат или одну.

Банки далеко не всегда приветствуют покупку долей квартир, поскольку в случае неуплаты по договору со стороны клиента будет сложно продать часть недвижимости, да и разрешение от других владельцев этой же квартиры придется получать, что не всегда удается сделать.

Условия получения жилищных кредитов

Несмотря на то, что банки предлагают разные ипотечные программы, существуют такие общие условия:

  • банк откажет тем, кто достиг пенсионного возраста. В частности, действует правило: дата последнего платежа по договору должна произойти раньше, чем заемщик достигнет возраста 60 лет (в ряде случаев 65);
  • сотрудничество возможно только с гражданами РФ, к тому же, обычно оформляется в банке того населенного пункта, где прописан заемщик (в ряде случаев это правило не устанавливается);
  • нужно, чтобы желающий приобрести жилищный кредит работал на последнем месте работы не меньше полугода;
  • важно понимать, что стоимость недвижимости, которую планируется покупать, ограничена. Она зависит от подтвержденного дохода. Рассчитать просто: например, если вы хотите выплачивать 30 лет, стоимость жилья нужно разделить на количество месяцев (30 лет). Каждый из платежей не должен превышать половину подтвержденного дохода. При этом нужно проводить расчеты либо в отделении банка, либо с помощью калькулятора выплат, поскольку в стоимость квартиры еще нужно добавить проценты, которые на протяжении 30-ти лет выплат будут насчитаны по договору;
  • обязателен первоначальный взнос, который обычно составляет 10% (иногда может быть и больше). При этом по желанию заемщика можно внести и большую сумму;
  • погашать долг по жилищному кредиту нужно на протяжении выбранного периода. Максимальный срок – тридцать лет;
  • без страхования в данном случае не обойтись, что тоже повлечет дополнительные расходы;
  • существуют специальные социальные программы кредитования, например, жилье для военных, учителей. Также можно оформить на выгодных условиях.

При этом регулирование условий и порядка их выполнения происходит на законодательном уровне.

Документы для жилищного кредита

Пакет документов, необходимый для заключения договора, состоит из:

  • анкеты для банка;
  • заявления для банка;
  • паспорта, индификационного номера и их ксерокопий;
  • документа о том, что гражданин застрахован в пенсионном фонде;
  • военного билета, если он есть;
  • документа об окончании учебного заведения;
  • документа о заключении брака, если гражданин/гражданка состоит в нем;
  • свидетельства о рождении ребенка или детей, если они есть, в частности, при оформлении ипотеки для молодой семьи;
  • трудовой книжки;
  • справки о доходах.

Большинство из представленных выше нужно только показывать, а вот в банке должны сделать с них копии.

Кстати, делать самостоятельно копии не обязательно – сегодня большинство финансовых учреждений располагают собственной аппаратурой для совершения всех необходимых действий.

Как получить жилищный кредит: поэтапно

Подготовив все документы оформить жилищный кредит достаточно просто. Правда, придется подождать день-два, а в некоторых случаях даже три на принятие банком решения.

В остальном все просто. В целом, покупка жилья в кредит состоит из нескольких этапов:

  1. Выбор квартиры или дома. Дом купить через банк сложнее, чем квартиру. Рассмотреть можно варианты, как на вторичном, так и на первичном рынках.
  2. Подача документов, заполнение и заявления в соответствии с предоставленными образцами.
  3. На всех копиях документов нужно расписаться.
  4. Ожидаем решение банка. Если оно положительное, снова направляемся в банк и заключаем договор страхования, а также договор предоставления покупаемого имущества в залог.

Кроме того, нужно заключить основной договор кредитования. Важно все пункты читать внимательно (например, в ряде случаев в договоре приписывается, что досрочное погашение невозможно).

По закону заемщик, который не погашает долг перед своим кредитором, несет ответственность.

Так, в случае с жилищным кредитованием банк для погашения своих убытков через суд имеет право добиться разрешения на продажу недвижимости.

Впрочем, вариантов на покупку жилья существует немало. Можно купить квадратные метры по социальной программе (касается молодых учителей, молодых семей, военных).

Существует также жилищное направление, которое позволяет купить .

Сбербанк России одним из первых начал выдавать кредит на жильё и продолжает это делать до сих пор, несмотря на непростую ситуацию с платёжеспособностью населения и проблемами в строительной отрасли. Кроме того, банк значительно упрощает получение жилищного кредита для дисциплинированных заёмщиков и заёмщиков, не имеющих «неприятных» кредитных историй с банками в прошлом.

Для того чтобы получить кредит на жильё в Сбербанке необходимо наличие документа, а именно справку о доходах (форма 2-НДФЛ) официально подтверждающую платёжеспособность заёмщика. Такую справку можно оформить в бухгалтерии предприятия, на котором работает заёмщик. Наличие паспорта гражданина России со штампом о регистрации также является обязательным условием. Пенсионеры должны иметь при себе справку из органов соцзащиты населения. Сотрудник банка, который занимается оформлением жилищного кредита, имеет право ознакомиться с трудовой книжкой заёмщика, так как общий стаж работы для оформления кредита не должен быть менее 6 месяцев. Также, обращают внимание на стаж работы на последнем месте (желательно, чтобы он также достигал шести месяцев). Стоит также отметить, что жилищный кредит Сбербанк предоставляет лицам в возрасте от 21 года до 75 лет.

Жилищный кредит в Сберегательном банке РФ можно получить для приобретения объектов недвижимости, находящихся на территории Российской Федерации. Это могут быть квартиры в готовых домах, квартиры в строящихся домах, часть квартиры или жилого дома с несколькими отдельными комнатами, жилой дом, дача с земельным участком или без участка. Кредит на жильё в Сбербанке можно оформить также для приобретения нескольких однотипных объектов недвижимости, таких как квартира и садовый дом (дача). Возможно получение кредита на восстановление жилья, относящегося к старому жилому фонду, а также на ремонт жилья. Кредиты выдаются в рублях и в иностранной валюте (доллар США и евро). Сумма минимального кредита не ограничена.

Клиенты, не располагающие необходимой суммой дохода для получения кредита на жильё в Сбербанке, могут привлечь созаёмщиков. В таком случае рассчитывается сумма общего дохода, что позволяет получить кредит на большую сумму. Созаёмщики обязаны иметь при себе те же документы, которые требуются от заёмщика.

Жилищный кредит (любая из его программ) предоставляется на срок от 1 года до 30 лет. Причём, если клиент изъявляет желание погасить кредит ранее установленного срока, ничего платить дополнительно он не обязан.

В зависимости от выбора программы жилищного кредитования, величина процентной ставки колеблется в пределах 9,5% - 14%. Так, если вы оформляете кредит на получение готового или строящегося жилья, процентная ставка составит 9,5-14% (в рублях) и 8,8-12,1% в валюте (при условии, что кредит выдаётся под залог любого жилья, даже кредитуемого); если вы желаете оформить кредит на строительство жилого дома, процентная ставка 11,05-14% (в рублях) и 9,1-12,1% (в валюте). Если вы получаете заработную плату, пользуясь услугами Сбербанка России, вы можете рассчитывать на получение льготной процентной ставки.

В настоящее время предлагается несколько программ для получения кредита на жильё в Сбербанке .

Программа «Кредит на недвижимость » даёт возможность приобретения любого жилого объекта, будь то дом, квартира или часть квартиры (дома), относящиеся к вторичному рынку; также можно стать участником долевого строительства. Если сумма кредита не превышает 1 000 000 рублей, для получения кредита не нужно предоставлять залог имущества, достаточно заручиться поручительством платёжеспособного физлица. Если сумма кредита превышает 1 000 000 рублей, залог имущества обязателен, причём объектом залога не может быть недвижимость, на приобретение которой выдают кредит.

Программа «Ипотечный кредит » позволяет в качестве залога предоставить объект недвижимости, на приобретение которого, собственно, кредит и предоставляется. Если вам некого представить в виде поручителя, вы можете оформить использование индивидуальных банковских сейфов.

Программа «Ипотечный + ». Кредит выдаётся только на то жильё, которое построено застройщиками, получившими кредит на строительство недвижимости в Сбербанке. Залогом также является жильё, на приобретение которого предоставлен кредит.

При оформлении «Ипотечного кредита» и кредита «Ипотечный +» процентная ставка за пользование кредитом снижается.

Программа «Ипотечный стандарт». В качестве залога может быть представлено любое жильё, даже кредитуемое. Сумма кредита не превышает 70% стоимости жилья, на приобретение которого оформляется кредит. Процентная ставка фиксированная.

Программа «Молодая семья ». Даёт возможность молодой семье получить кредит на приобретение жилья в том случае, если возраст супругов (или одного из супругов) не превышает 35 лет. Для расчёта суммы кредита можно учитывать доходы не только молодых супругов, но и их родителей, при условии, что родители готовы оказывать финансовую помощь. Для оплаты первого взноса достаточно 15 % стоимости жилья. Если в семье рождается ребёнок, банк может предоставить отсрочку для погашения долга на период с момента рождения ребёнка до достижения им трёхлетнего возраста.

При оформлении кредита на жильё в Сбербанке РФ, заёмщик сам выбирает удобную для него систему платежа для оплаты задолженности по .

Клиент, оформивший жилищный кредит и имеющий пластиковую карту Сбербанка может поручить банку снимать с карты клиента ежемесячную сумму в счёт погашения долга. Это исключает возможность просрочки платежей и экономит время клиента.

Сбербанк может отказать клиенту в оформлении кредита, если клиент представляет поддельные документы или сведения (это легко выясняется при проверке); если заёмщик неплатёжеспособен или его платёжеспособность не отвечает требованиям банка.

Квартирный вопрос многих приводит в банки за ипотекой или за жилищным займом. Стоит разобраться, что такое жилищный займ, и ипотека? Разобрать все плюсы и минусы предложений . За ипотечным кредитом только в банк, где необходимо собрать пакет документов, подать заявку и ждать одобрение с банка и затем выходить на сделку, которая занимает неделю, иногда и больше, все зависит от сложности и обстоятельств продавца и покупателя. Жилищный займ можно получить в основном у застройщиков, минимум документов, и сделка в один день. Самое главное сходство двух терминов, это первоначальный взнос. Какую бы недвижимость заемщик не приобретал, ему придётся выделить свои накопленные денежные средства для первоначального взноса. Сумма первоначального взноса зависит от типа недвижимости и условий договора. Как обычно, при покупке квартиры в ипотеку первоначальный взнос бывает не менее 20% от стоимости жилья, при использовании займа 60-70%.

Отличия ипотеки от займа

Первое отличие ипотеки от займа - это предмет залога. Прежде чем взять ипотеку, заемщик подтверждает свою кредитоспособность, платежеспособность и надежность предмета ипотеки. Займ выдается без подтверждения надежности дома. Второе отличие. При покупки квартиры через ипотеку заемщик сразу становиться собственником квартиры, хоть и находится в залоге у банка. При займе, собственником становятся только после погашения кредита полностью. Третье отличие - проценты. Все мы знаем и банки от нас не скрывают, какие огромные суммы заемщик переплачивает банку за использование денежных средств банка. При займе ежегодный процент намного меньше. С чем это связано? Дело в том, что тому, кто дает займ (обычно это застройщики) выгоднее скорее получить оборотные деньги и вложить их в дальнейшее строительство комплекса. Застройщик не может дать займ на длительный срок, как правило это не более трех лет. Для банков, наоборот, выгодно выдать ипотеку на более длительный срок и тем самым получать хорошие проценты от ипотеки. Четвертое отличие - деньги. Как показывает практика, ипотекой пользуются клиенты у которых очень мало своих собственных средств, им хватает только для первоначального взноса. За займом к застройщикам приходят клиенты наоборот, которым не хватает как раз 20 - 30% от стоимости недвижимости. Имея крупную сумму на руках обращаются за недостающей. Многие застройщики предлагают займы для первоначального взноса. То есть, клиент может купить квартиру, но при этом не имея никаких собственных средств. Так, например, при покупке квартиры студии в ЖК Звездный городок застройщик выдает своим клиентам беспроцентный первоначальный займ на три года. Конечно, это очень выгодно для платёжеспособных заемщиков, которые могут первые три года выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке и займ под первоначальный взнос. Таким щедрым поступком для своих заемщиков, как беспроцентный займ, могут похвастаться не многие застройщики города. Потому что только крупные строительные компании имеют свободные деньги от строительства для займа. Менее успешные застройщики все деньги направляют на строительство и благоустройство будущего комплекса.

Сбербанк России является, как известно, крупнейшим банком страны. Именно он начал первым разрабатывать банковские предложения по жилищному кредиту для своих клиентов. И пусть в стране продолжается экономический кризис и не все так просто со строительным сектором, все же Сбербанк продолжает совершенствоваться. Это позволяет им делать потенциальным заемщикам выгодные предложения.

Необходимые для оформления кредита документы

Несомненным плюсом для потенциального заемщика становится его положительная кредитная история. Такие клиенты особенно приветствуются в Сбербанке.

Обращаясь за кредитом, человек должен понимать, что он должен соответствовать определенным требованиям. Так, ему придется представить в кредитную организацию следующие документы:

  • Документ, подтверждающий наличие дохода. Как правило, это справка по форме 2-НДФЛ, можно предоставлять и справку по форме банка. Это официальные документы. Получить из можно, обратившись в бухгалтерию организации, в которой работает потенциальный заемщик.
  • Паспорт гражданина РФ. При этом человек должен иметь прописку на территории страны.
  • Если клиентом является пенсионер, то он также должен принести справку из ПФР.
  • Стоит прихватить с собой трудовую книжку и ее заверенную на работе копию, так как специалист может потребовать их. Нельзя забывать, что жилищный кредит выдается только тогда, когда непрерывный стаж на последнем месте работы у заемщика составляет не меньше полугода.

Сбербанк очень лояльно настроен по отношению к своим клиентам. Он разработал целую линейку продуктов жилищного кредитования для лиц разных возрастных категорий от 21 года и вплоть до 75 лет.

На что можно расходовать полученные средства?

Оформляя жилищный кредит в Сбербанке, клиент должен понимать, что он должен будет купить недвижимость, расположенную исключительно в России. При этом он может приобрести:

  • квартиру (как в уже готовом, так и в еще строящемся доме);
  • долю в квартире или доме;
  • земельный участок с домом.

Но это далеко не весь спектр возможностей. Так, средства можно потратить на покупку сразу же двух объектов. Например, квартиру и дачу. Есть и еще альтернативы – использовать средства можно:

  • на ремонт недвижимости;
  • на восстановление жилища, если оно является частью старого жилищного фонда.

Условия жилищного кредита в Сбербанке России

Наиболее важными условиями предоставляемого кредита являются:

  1. возможность получить средства не только в рублях, но еще и в долларах, евро;
  2. отсутствие ограничение минимального размера жилищного кредита;
  3. такой заем предоставляется банком не менее чем на 1 год и не более чем на 30 лет;
  4. при досрочном погашении кредита клиенту не нужно платить штрафы или какие-либо комиссии;
  5. если имеющихся доходов у заемщика недостаточно, то он должен найти либо созаемщиков, либо поручителей (и те и другие предоставляют тот же пакет документов, что и потенциальный клиент банка).

О процентных ставках

Размер процентной ставки зависит от выбранного продукта и множества других факторов. Обычно это значение может варьироваться от 9,5 до 14%. При покупке квартиры проценты по валюте оказываются ниже на несколько процентов, как и при приобретении дома.

Клиенты Сбербанка, получающие заработную плату или пенсию в этой кредитной организации, имеют более выгодные условия кредита, ведь сотрудники банка знают о платежеспособности своего клиента. Для них предусмотрена льготная сетка процентных ставок.

Существующие сегодня программы жилищного кредита в Сбербанке

На данный момент существует ряд банковских продуктов, разработанных специалистами Сбербанка, позволяющих получить жилищный кредит на выгодных условиях. Вот наиболее интересные из них:

  • «Кредит на недвижимость». Этот банковский продукт позволяет купить не только квартиру, но и любой другой объект. При этом недвижимость должна относиться не к первичному, а вторичному рынку. Еще одна возможность – принять участие в долевом строительстве. При получении суммы менее 1 миллиона рублей достаточно обзавестись поручителем, имеющим достаточно высокий уровень дохода. Если же нужны средства более 1 миллиона рублей, то обязательно должен предоставляться залог. Им может стать уже имеющаяся или еще только приобретаемая недвижимость.
  • «Ипотечный стандарт». По этой жилищной программе залоговым имуществом может стать любое жилище. Серьезным моментом является то, что около 30% приходится на первоначальный взнос. При этом процентная ставка не зависит от возможностей клиента.
  • «Молодая семья». Участие в этой программе позволяет получить жилье супругам, которым еще не исполнилось 35 лет (хотя бы одному). Оценивая платежеспособность заемщиков во внимание могут браться также доходы их родителей, если те не против. Первоначальный взнос составляет 15%. Есть также возможность получить отсрочку платежей по обязательствам в случае рождения ребенка до момента, когда ему исполнится 3 года.
  • «Ипотечный кредит». В данном случае залогом становится та недвижимость, которая приобретается на получаемые в банке средства. При этом поручительство не является обязательным условием. Альтернативой может стать использование ИБС.
  • «Ипотечный кредит +». Это особая программа. Средства выделяются на покупку недвижимости, которая принадлежит другим заемщикам, взявшим ссуда на строительство в Сбербанке России. Залоговым имуществом становится приобретаемая недвижимость.

Для двух последних предложений размер процентной ставки несколько снижен, чем для остальных кредитных продуктов.

Сбербанк разработал несколько систем платежей, что позволяет их клиентам максимально комфортно .

Заемщик также может оформить автоматическое снятие необходимой суммы с его карты, оформленной в Сбербанке. Это позволяет существенно сэкономить время и избежать просрочки, что в свою очередь может негативно сказаться на клиенте.

Жилищные кредиты - это долгосрочные кредиты на приобретение, строительство, на участие в долевом строительстве, реконструкцию, ремонт жилой недвижимости. Несмотря на то, что некоторые банки предоставляют такие кредиты без оформления залога приобретаемого (сооружаемого) жилья (под другие виды обеспечения), основной формой жилищных кредитов все же являются ипотечные кредиты под залог недвижимости.

Ипотечное жилищное кредитование - это форма ипотечного кредитования, целевым назначением которого является приобретение гражданами жилья. По способу организации кредитных отношений такое кредитование представляет собой разновидность ипотечных кредитов со всеми присущими им признаками: долгосрочный характер, обеспеченность объектами недвижимости, погашение в рассрочку, особая система рефинансирования. Но их развитие, основные характеристики и риски определяются уровнем доходов населения, стандартами жизни, социальной стабильностью, в то время как ипотечные кредиты, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости, в большей степени зависят от кредитоспособности и рентабельности предприятий-получателей.

Во всех странах ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильем и улучшении жилищных условий. Широкое развитие ипотечных кредитов становится фактором социальной стабильности, создает предпосылки для роста жилищного строительства и смежных с ним отраслей, а также стимулирует спрос на мебель, бытовую технику, предметы интерьера и т. п. Развитие ипотечного жилищного кредита способно смягчить проблемы безработицы, увеличив мобильность трудовых ресурсов.

Ипотечное жилищное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, который может успешно функционировать только при наличии развитой ипотечной системы, позволяющей четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость и создавать условия для предоставления им долгосрочного кредита под залог жилой недвижимости. В тех странах, где существуют надежные ипотечные системы, такое кредитование стало не только фактором социально-экономического развития, но и условием стабильного и эффективного функционирования банковской системы. При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

В зарубежной практике используются четыре основных модели ипотечного жилищного кредитования: модель универсального банка, контрактно-сберегательная модель, модель ипотечного банка, модель вторичного ипотечного рынка (модель ипотечной компании). Во многих странах эти модели сочетаются друг с другом, их основные финансовые инструменты и механизмы развиваются и совершенствуются.

Отличительной чертой модели универсального банка является финансирование ипотечных кредитов за счет привлеченных этими банками депозитов. Депозиты - один из самых дешевых источников финансирования ипотечных кредитов, универсальные банки имеют к ним широкий доступ благодаря развитой сети своих отделений. Данная модель получила распространение в европейских странах в конце 80-х годов прошлого века в связи с процессами дерегулирования, которые привели к отказу от жестких законодательных разграничений различных видов банковской деятельности. Особенностью данной модели является необходимость разработки и использования универсальными банками специальных методик управления активами и пассивами, позволяющих снижать риски несоответствия сроков ипотечных кредитов и депозитов, которые их финансируют.

При контрактно-сберегательной модели формирование ресурсов ипотечного кредитования происходит за счет целевых накопительных депозитов. Потенциальный заемщик заключает с банком контракт, согласно которому берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит фиксированную сумму, т.е. реализовать так называемый план накоплений. Банк, в свою очередь, берет на себя обязательство после выполнения плана накоплений предоставить клиенту ипотечный кредит на заранее согласованных условиях. Важно подчеркнуть, что при этой модели процентные ставки и по депозитам, и по кредитам являются фиксированными и не зависят от движения рыночных ставок процента, причем обычно они несколько ниже рыночных.

Данная модель позволяет банкам решать одновременно две задачи: привлекать долгосрочные ресурсы по фиксированным ставкам и минимизировать кредитный риск, поскольку, накапливая средства, клиент демонстрирует наличие у него постоянного источника дохода, подтверждая кредитоспособность и кредитную историю. Это делает данную модель привлекательной для тех стран, где отсутствуют устоявшиеся традиции долгосрочного кредитования частных лиц. На ее основе, как правило, реализуются программы государственной поддержки малообеспеченных слоев населения (субсидирование первоначального взноса и процентных ставок, гарантирование возврата кредитов и др.). Недостатками данной модели являются: требование предварительного накопления определенной суммы, в силу чего клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, и ее "нерыночный" характер. Замкнутость контрактно-сберегательной модели и фиксированные ставки в условиях развитых рынков искажают рыночные приоритеты и ограничивают конкурентные начала на кредитном рынке.

В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме использовалась, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков - достаточных долгосрочных пассивов. В индустриальных странах эта модель сохранилась лишь во Франции, Германии, Австрии - благодаря государственным субсидиям.

В модели ипотечного банка источником ресурсов для ипотечного кредитования является выпуск ипотечных облигаций (закладных листов), обеспеченных залогом недвижимости (так называемая масса ипотечного покрытия), под которую предоставлены ипотечные кредиты. Проценты по ипотечным облигациям выплачиваются за счет доходов, получаемых банками от ипотечных кредитов, и соответственно погашаются они за счет сумм, поступающих в погашение этих кредитов. Ипотечные облигации являются одним из наиболее надежных видов ценных бумаг, поскольку обеспечены потоком денежных средств от выданных ипотечных кредитов, активами ипотечного банка и залогом недвижимости.

Деятельность ипотечных банков, как правило, регулируется особыми законодательными и нормативными актами, круг разрешенных им операций обычно ограничен. Ипотечные банки получили наибольшее развитие в странах континентальной Европы, особенно в Германии, Дании и Швеции.

Суть модели вторичного ипотечного рынка состоит в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его компании специального назначения. Ипотечный кредит переходит на баланс этой компании. С момента продажи банк не несет никаких рисков по данному кредиту. Компания специального назначения собирает купленные кредиты в пулы и на их основе выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые продает инвесторам. Таким образом, создается вторичный рынок закладных. При этом компания специального назначения дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т. е. страхует от кредитного риска.

В основе данной модели лежит процесс секьюритизации активов, т. е. превращения кредитных требований в форму обращаемых на рынке ценных бумаг. Эта модель характерна для США, где созданы специальные ипотечные корпорации Fannie Мае, Freddi Mac и др., ценные бумаги которых котируются на Нью-йоркской фондовой бирже. Они выпускают на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками. Наряду с этими крупнейшими корпорациями в США действует еще целый ряд более мелких корпораций и агентств, обслуживающих выпуск и обращение закладных на вторичном рынке и предоставляющих гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных.

Вторичный рынок закладных обеспечивает перелив капитала в экономике, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны. Однако события, произошедшие в ходе мирового финансового кризиса, показывают и определенные недостатки данной системы ипотечного кредитования.

В России при организации ипотечного жилищного кредитования первоначально использовалась модель универсального банка, в рамках которой каждым банком разрабатывалась своя схема кредитования с учетом имеющихся у него ресурсов и возможностей их привлечения на денежном рынке, а также вовлечения в оборот бюджетных ресурсов. С вступлением в силу Закона "Об ипотечных ценных бумагах" появилась возможность использования "американской" модели вторичного ипотечного рынка, а с внесением в 2004 г. поправок в этот закон и европейской модели ипотечного кредитования - модели ипотечного банка.

В Российской Федерации основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В Законе "Об ипотечных ценных бумагах" установлены механизмы привлечения ресурсов в сферу ипотечного кредитования. В соответствии с этим законом рефинансирование ипотечных кредитов должно было осуществляться Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) путем выпуска им ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных, купленных у коммерческих банков. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) является аналогом Федеральной национальной ассоциации США Fannie Мае. АИЖК было учреждено в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.08.1996 № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию в форме ОАО со 100% государственным капиталом".

Закон "Об ипотечных ценных бумагах" также разрешает банкам выпускать ипотечные облигации (как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов), которые могут обращаться на фондовом рынке. Формирование рынка ипотечных ценных бумаг должно обеспечить широкое привлечение средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря на то что национальная система ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации окончательно не сложилась, и поэтому несет в себе повышенные риски, в период экономического подъема рынок ипотечного кредитования развивался высоким темпами. Объем выданных ипотечных кредитов в 2008 г. превысил 2 трлн. руб.

Все ипотечные жилищные кредиты по целям кредитования можно разделить на три группы:

■ на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; на приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; на приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

■ на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей). Кредиты на строительство предоставляются по открытой невозобновляемой кредитной линии, лимит которой определяется общей потребностью в заемных средствах на проведение строительно-монтажных работ;

■ на приобретение строящегося жилья. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения предыдущего этапа, при этом могут использоваться как разовые ссуды, так и невозобновляемые кредитные линии.

В зависимости от объекта кредитования (типа приобретаемой недвижимости) выделяют кредиты на покупку: квартиры (на первичном и вторичном рынках недвижимости), комнаты, загородной недвижимости и на иные цели.

По предмету залога различают кредиты под залог покупаемой недвижимости и под залог уже имеющейся недвижимости.

По способу амортизации долга различают:

■ постоянный ипотечный кредит - согласно графику погашения в течение всего периода договора заемщик вносит равные платежи в погашение долга и в счет уплаты процентов (аннуитетные платежи);

■ кредит с переменными выплатами - график платежей предусматривает снижающиеся или, наоборот, повышающиеся с течением времени ежемесячные платежи (дифференцированные платежи);

■ кредит с единовременным погашением - используется редко при особых схемах кредитования.

Постоянный ипотечный кредит, т. е. кредит с аннуитетными платежами, использует большинство банков. При аннуитетном платеже в договоре фиксируется определенная сумма платежа по кредиту, а не доля от возвращаемого долга. Сам платеж - это некая усредненная сумма, которая не меняется в зависимости от периода погашения кредита. Структуру такого платежа в начале периода погашения составляют в основном проценты и только небольшую часть - тело кредита (сумма, которую заемщик фактически получил). Через некоторое время данная пропорция выравнивается и к концу периода погашения выплачивается практически только основной долг. Неоспоримым преимуществом этой схемы для заемщика является их удобство для планирования семейного бюджета, а также то обстоятельство, что в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Поэтому они подходят тем заемщикам, которые хотят получить максимальную сумму кредита, не обладая при этом высокими доходами.

Дифференцированные платежи состоят из равномерно разделенного на весь период погашения тела кредита и убывающей части процентов по нему, которая взимается от суммы остатка. Иначе говоря, по мере уменьшения остатка каждый месяц будет понемногу уменьшаться и сумма платежа. В начале срока кредитования дифференцированные платежи являются максимальными, но постепенно они уменьшаются.

При одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по аннуитетной схеме будет выше общей суммы выплат по дифференцированным платежам. При аннуитетном платеже основной долг уменьшается неравномерно: в первый период погашения большую часть выплат, как уже было сказано, составляют проценты, а тело кредита не уменьшается.

Ипотечный кредит является сложным банковским продуктом, параметры которого определяются характеристиками объектов недвижимости, спецификой целевых групп заемщиков и движением рынка. Ипотечный кредит сопряжен с рядом дополнительных консультационных, банковских и финансовых услуг: экспертиза и оценка приобретаемого жилья, проведение расчетов по сделке, страхование заложенной недвижимости и жизни заемщика и др. В процессе ипотечного кредитования банки сотрудничают с участниками строительного рынка и рынка недвижимости, а также с различными посредниками. В процесс ипотечного кредитования, кроме заемщика и банка-кредитора, как правило, вовлечены риэлтеры, ипотечные брокеры, застройщики, оценщики, нотариусы, государственные регистрирующие органы. На этапе погашения кредита в этом процессе могут дополнительно участвовать банки-агенты, отделения почтовой связи, электронные платежные системы и др.

При предоставлении ипотечного кредита банк предъявляет довольно жесткие требования к своим потенциальным заемщикам по различным критериям. Основным из них является ежемесячный подтвержденный доход заемщика, из которого будут производиться выплаты по кредиту. Банк предъявляет требования и к возрасту заемщика - чаще всего заемщик должен быть не моложе 18 лет на момент получения кредита и не старше 60-65 лет к моменту его погашения. Большинство банков предоставляют ипотечные кредиты гражданам России, имеющим постоянную регистрацию (данное требование не всегда является обязательным). Особые требования предъявляются к размеру непрерывного трудового стажа (как правило, не менее шести месяцев) и общего трудового стажа (не менее года).

Процедура ипотечного кредитования включает несколько этапов.

  • 1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика - заемщик выбирает банк и программу кредитования, подает заявку на кредит и определенный данным банком пакет документов, на основании которого банк принимает принципиальное решение о возможности взаимодействия с данным заемщиком.
  • 2. Андеррайтинг заемщика - банк оценивает кредитоспособность заемщика и определяет максимальную сумму, которую он готов выдать данному заемщику, и другие параметры кредита - процентную ставку, срок, схему погашения. Это решение действительно три месяца (в некоторых банках данный срок несколько больше).
  • 3. Подбор и оценка жилья - клиент подбирает квартиру, представляет банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жилье с точки зрения качества залога и дает согласие на ее приобретение.
  • 4. Оформление кредитного и других договоров по сделке - банк уточняет условия кредитования и оформляет кредитный договор, одновременно подписывается и договор купли-продажи, а также комплексный договор страхования.
  • 5. Регистрация заключенных договоров - договоры и закладная регистрируются в Федеральной регистрационной службе (ФРС) для удостоверения прав на недвижимость и факта ее залога.
  • 6. Выдача кредита - банк выдает заемщику кредит, за счет которого происходит окончательный расчет с продавцом. Схема расчета зависит от того, кто является продавцом квартиры. Заемщик становится собственником квартиры и получает возможность прописаться в ней, вселиться и даже сдавать. Единственным ограничением является невозможность продажи квартиры, обмена или дарения до погашения кредита.
  • 7. Обслуживание и погашение кредита - банк принимает платежи от заемщика в погашение кредита и уплату процентов и комиссий, ведет учет погашения основного долга и процентов. При выполнении обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

Погашение кредита может производиться заемщиком различными способами:

■ внесением наличных через кассу банка (филиала, дополнительного офиса), выдавшего кредит. Внести средства на счет заемщика может и доверенное лицо;

■ внесением платежей в погашение кредита наличными через банкомат;

■ безналичными переводами денежных средств, например, в случае, если заработная плата заемщика поступает на счет в этом или другом банке;

■ через Интернет - этот способ погашения кредита становится все более популярным.

За каждый день просрочки платежа банк начисляет пени. Банк обязательно выясняет у заемщика причину его неплатежеспособности и определяет ориентировочный срок, когда он снова сможет платить по кредиту. В ситуации, когда заемщик в принципе не сможет погашать кредит дальше (например, потерял трудоспособность), страховая компания компенсирует банку непогашенный остаток ссудной задолженности.

Если проблемы заемщика носят временный характер и он обращается с заявлением об отсрочке уплаты ежемесячных платежей, то банк может предоставить отсрочку выплаты основного долга и предложить выплачивать лишь проценты, он может также пересмотреть условия кредитования, например увеличить срок - за счет этого ежемесячные выплаты банку станут меньше. Возможно требование со стороны банка о предоставлении дополнительного обеспечения, например в виде поручителей. Банк может предложить и иной, альтернативный вариант, но к расторжению ипотечной сделки и продаже недвижимости он прибегает в самую последнюю очередь.

Если же заемщик больше не может выполнять свои обязательства по возврату кредита и уплате процентов, то банк обращает свое взыскание на заложенное имущество, при этом существует два варианта обращения взыскания - несудебный и судебный.

При несудебном варианте, согласно законодательству, привлекается оценщик, определяющий стоимость недвижимости, находящейся в залоге. Если и кредитор (банк), и должник согласны с данной оценкой, то заложенная квартира продается (обычно с помощью риэлтерских компаний). Из вырученной суммы банк компенсирует свои издержки - непогашенный долг и проценты за пользование кредитом, неуплаченные штрафы, пени и иные издержки, связанные с обращением взыскания и реализацией предмета ипотеки. Вся оставшаяся сумма возвращается бывшему должнику. Обычно данная сумма составляет не менее 30% от стоимости квартиры. После продажи квартиры должник подлежит отселению в жилое помещение меньшей площади и с меньшими удобствами. Если после продажи квартиры заемщику возвращается сумма, достаточная для покупки жилья, то он может самостоятельно подобрать себе вариант жилого помещения.

Второй вариант обращения взыскания на заложенную недвижимость - судебный - используется в том случае, если банк и заемщик не могут договориться о стоимости недвижимости.

Судебный вариант является более дорогим для заемщика, так как включает оплату не только издержек банка, но и судебных издержек. Данный вариант не только более затратный, но и более длительный. В суде у заемщика есть право попросить об отсрочке, которую ему могут предоставить на срок до одного года при наличии уважительной причины (например, при тяжелой болезни заемщика или потере работы). Если до конца отсрочки заемщик не погашает кредит, то суд имеет право вынести решение о продаже заложенной квартиры с публичных торгов. Из полученной выручки выплачивается долг банку, с учетом невыплаченных процентов, а также всех штрафов и пени. Кроме того, из полученной суммы вычитаются судебные издержки, а оставшиеся деньги передаются бывшему заемщику. До сих пор судебная процедура обращения взыскания на заложенные жилые помещения применялась в России крайне редко.