Un împrumut pentru locuințe este un domeniu destul de popular de creditare, care este foarte popular în țările spațiului post-sovietic, inclusiv în Rusia.
De fapt, toate programele de locuințe sunt vizate. Adică, împrumutatul cumpără locuințe fie pe piața primară, fie pe piața secundară - banca plătește pentru aceasta, iar apoi împrumutatul returnează banii băncii.
Orice imobil este cumpărat din garanția aceluiași imobil sau al altuia.
Această opțiune este, de asemenea, posibilă, în special, dacă un cetățean dorește să cumpere o cotă dintr-un apartament - mai multe camere sau una.
Băncile nu acceptă întotdeauna achiziționarea de acțiuni în apartamente, deoarece în caz de neplată conform acordului din partea clientului, va fi dificil să vândă o parte din imobil și permisiunea altor proprietari ai aceluiași apartament. va trebui obținut, ceea ce nu este întotdeauna posibil.
Conditii pentru obtinerea creditelor pentru locuinte
În ciuda faptului că băncile oferă diferite programe de credit ipotecar, există astfel de condiții generale:
- banca îi va refuza pe cei care au împlinit vârsta de pensionare. În special, se aplică regula: data ultimei plăți conform acordului trebuie să aibă loc înainte ca împrumutatul să împlinească vârsta de 60 de ani (în unele cazuri, 65 de ani);
- cooperarea este posibilă numai cu cetățenii Federației Ruse, în plus, este de obicei oficializată în banca decontării în care este înregistrat împrumutatul (în unele cazuri această regulă nu este stabilită);
- este necesar ca cei care doresc să achiziționeze un împrumut pentru locuință să lucreze la ultimul loc de muncă cel puțin șase luni;
- este important să înțelegeți că valoarea proprietății pe care intenționați să o cumpărați este limitată. Depinde de venitul confirmat. Calculul este simplu: de exemplu, dacă doriți să plătiți pentru 30 de ani, costul locuinței trebuie împărțit la numărul de luni (30 de ani). Fiecare dintre plăți nu trebuie să depășească jumătate din venitul verificat. În acest caz, este necesar să se efectueze calcule fie la o sucursală bancară, fie folosind un calculator de plată, deoarece la costul unui apartament trebuie adăugată și dobânda, care va fi calculată conform contractului pe 30 de ani de plăți;
- este necesară o plată inițială, care este de obicei de 10% (uneori poate fi mai mult). În acest caz, la cererea împrumutatului, puteți depune o sumă mare;
- Trebuie să plătiți datoria la un împrumut pentru locuință în perioada selectată. Termenul maxim este de treizeci de ani;
- in acest caz, nu te poti lipsi de asigurare, care va implica si costuri suplimentare;
- există programe speciale de creditare socială, de exemplu, locuințe pentru militari, profesori. Puteți aplica și pentru condiții favorabile.
Totodată, reglementarea condițiilor și a procedurii de implementare a acestora are loc la nivel legislativ.
Documente de împrumut la domiciliu
Pachetul de documente necesar încheierii unui contract este compus din:
- chestionare bancare;
- extrase de cont;
- pașapoarte, numere de identificare și fotocopii ale acestora;
- un document din care să rezulte că cetățeanul este asigurat într-un fond de pensii;
- legitimatie militara, daca este cazul;
- document de absolvire;
- act de căsătorie, dacă în el se află cetățeanul/cetățeanul;
- certificatele de naștere ale unui copil sau ale copiilor, dacă există, în special, la înregistrarea unui credit ipotecar pentru o familie tânără;
- cartea de munca;
- certificate de venit.
Cele mai multe dintre cele de mai sus trebuie doar afișate, dar banca trebuie să facă copii ale acestora.
Apropo, nu este necesar să faci copii pe cont propriu - astăzi, majoritatea instituțiilor financiare au propriile lor echipamente pentru a efectua toate acțiunile necesare.
Cum să obțineți un împrumut pentru casă: în etape
După ce au pregătit toate documentele, este destul de simplu să aplici pentru un împrumut pentru locuință. Adevărat, va trebui să așteptați o zi sau două, și în unele cazuri chiar trei pentru ca banca să ia o decizie.
Restul este simplu. În general, cumpărarea unei case pe credit constă în mai multe etape:
- Alegerea unui apartament sau a unei case. Este mai greu să cumperi o casă printr-o bancă decât un apartament. Puteți lua în considerare opțiuni, atât pe piețele secundare, cât și pe cele primare.
- Depunerea documentelor, completarea și cererile în conformitate cu mostrele furnizate.
- Toate copiile documentelor trebuie semnate.
- Așteptăm decizia băncii. Dacă este pozitiv, mergem din nou la bancă și încheiem un contract de asigurare, precum și un acord privind punerea în gaj a proprietății achiziționate.
În plus, trebuie să încheiați un contract de împrumut de bază. Este important să citiți cu atenție toate punctele (de exemplu, în unele cazuri, acordul prevede că rambursarea anticipată este imposibilă).
Prin lege, un debitor care nu plătește o datorie față de creditorul său este răspunzător.
Deci, în cazul creditării pentru locuințe, banca are dreptul de a obține permisiunea de a vinde imobile pentru a-și achita pierderile prin instanță.
Cu toate acestea, există multe opțiuni pentru a cumpăra o casă. Puteți cumpăra metri pătrați în cadrul unui program social (se aplică tinerilor profesori, familiilor tinere, militarilor).
Există și o zonă rezidențială care vă permite să cumpărați.
Sberbank din Rusia a fost unul dintre primii care a început să acorde împrumuturi pentru locuințe și continuă să facă acest lucru până în prezent, în ciuda situației dificile cu capacitatea de plată a populației și a problemelor din industria construcțiilor. În plus, banca facilitează obținerea unui împrumut pentru locuință pentru debitorii disciplinați și pentru cei care nu au istoric de credit „proaste” la bănci în trecut.
Pentru a obține un credit pentru locuințe în Sberbank, trebuie să aveți un document, și anume un certificat de venit (formular 2-NDFL) care să confirme oficial solvabilitatea împrumutatului. Un astfel de certificat poate fi eliberat în departamentul de contabilitate al companiei în care lucrează împrumutatul. Prezența unui pașaport al unui cetățean al Rusiei cu ștampilă de înregistrare este, de asemenea, o condiție prealabilă. Pensionarii trebuie să aibă la ei un certificat de la autoritățile de asigurări sociale. Un angajat al băncii care este angajat în obținerea unui împrumut pentru locuință are dreptul de a se familiariza cu cartea de muncă a împrumutatului, deoarece experiența totală de muncă pentru obținerea unui împrumut nu trebuie să fie mai mică de 6 luni. De asemenea, acordați atenție vechimii în muncă în ultimul loc (este de dorit ca aceasta să ajungă și la șase luni). De asemenea, merită remarcat faptul că Sberbank oferă un împrumut pentru locuințe persoanelor cu vârsta cuprinsă între 21 și 75 de ani.
Un împrumut pentru locuință de la Banca de Economii a Federației Ruse poate fi obținut pentru achiziționarea de obiecte imobiliare situate pe teritoriul Federației Ruse. Acestea pot fi apartamente în case gata făcute, apartamente în clădiri în construcție, parte dintr-un apartament sau o clădire rezidențială cu mai multe camere separate, o clădire rezidențială, o casă de vară cu sau fără teren. Un împrumut pentru locuințe în Sberbank poate fi emis și pentru achiziția mai multor imobile de același tip, cum ar fi un apartament și o casă de grădină (dacha). Este posibilă obținerea unui credit pentru restaurarea locuințelor aparținând vechiului fond locativ, precum și pentru renovarea locuințelor. Împrumuturile sunt emise în ruble și în valută străină (dolar american și euro). Suma minimă a împrumutului nu este limitată.
Clienții care nu au suma necesară de venit pentru a obține un credit pentru locuințe în Sberbank pot atrage co-împrumutați. În acest caz, se calculează suma venitului total, ceea ce vă permite să obțineți un împrumut pentru o sumă mare. Împrumutații sunt obligați să aibă cu ei aceleași documente pe care le sunt cerute debitorului.
Un împrumut pentru locuință (oricare dintre programele sale) este acordat pentru o perioadă de la 1 la 30 de ani. Mai mult, dacă clientul își exprimă dorința de a rambursa împrumutul mai devreme decât termenul stabilit, acesta nu este obligat să plătească nimic în plus.
În funcție de alegerea programului de credit pentru locuințe, rata dobânzii variază de la 9,5% la 14%. Deci, dacă solicitați un împrumut pentru a primi o locuință finită sau în construcție, rata dobânzii va fi de 9,5-14% (în ruble) și 8,8-12,1% în valută străină (cu condiția ca împrumutul să fie emis împotriva garanției oricărui locuințe, chiar creditate); dacă doriți să obțineți un împrumut pentru construcția unei clădiri rezidențiale, rata dobânzii este de 11,05-14% (în ruble) și 9,1-12,1% (în valută). Dacă primiți un salariu folosind serviciile Sberbank din Rusia, vă puteți aștepta să primiți o dobândă preferențială.
În prezent, sunt oferite mai multe programe pentru obținerea unui împrumut pentru locuințe în Sberbank.
Programul " Credit imobiliar»Oferă posibilitatea achiziționării oricărei proprietăți rezidențiale, fie că este vorba de casă, apartament sau parte dintr-un apartament (casă), aferentă pieței secundare; puteți deveni și un participant la construcția comună. Dacă suma împrumutului nu depășește 1.000.000 de ruble, nu trebuie să oferiți un gaj de proprietate pentru a obține un împrumut, este suficient să asigurați o garanție de la o persoană solvabilă. În cazul în care suma împrumutului depășește 1.000.000 de ruble, proprietatea este gajată, iar obiectul gajului nu poate fi imobil, pentru a cărui cumpărare este emis împrumutul.
Programul " Credit ipotecar»Vă permite să furnizați drept garanție un obiect imobiliar, pentru achiziția căruia, de fapt, se asigură împrumutul. Dacă nu aveți pe cine să prezentați sub forma unui garant, puteți aranja utilizarea seifurilor bancare individuale.
Programul " Ipoteca +". Împrumutul este acordat doar pentru locuința care a fost construită de dezvoltatori care au primit un împrumut pentru construcția de imobile în Sberbank. Ipoteca este si locuinta, pentru a carei cumparare a fost acordat imprumutul.
La solicitarea unui „Împrumut ipotecar” și a unui împrumut „Ipoteca +”, rata dobânzii pentru utilizarea împrumutului este redusă.
Programul Standard pentru Ipoteca. Orice locuință, chiar și un împrumut, poate fi prezentată ca garanție. Valoarea împrumutului nu depășește 70% din costul locuinței, pentru achiziția căreia se emite împrumutul. Rata dobânzii este fixă.
Programul " familie tânără". Acesta permite unei familii tinere să primească un împrumut pentru achiziționarea de locuințe dacă vârsta soților (sau a unuia dintre soți) nu depășește 35 de ani. Pentru a calcula suma împrumutului, puteți lua în considerare veniturile nu numai ale tinerilor soți, ci și ale părinților acestora, cu condiția ca părinții să fie pregătiți să acorde asistență financiară. Pentru a plăti prima rată este suficient 15% din costul locuinței. Dacă în familie se naște un copil, banca poate acorda o amânare pentru achitarea datoriei pentru perioada de la momentul nașterii copilului până la împlinirea vârstei de trei ani.
Atunci când solicită un împrumut pentru locuințe în Sberbank a Federației Ruse, împrumutatul însuși alege un sistem de plată convenabil pentru a plăti datoria.
Un client care a contractat un împrumut pentru locuință și are un card de plastic Sberbank poate solicita băncii să retragă o sumă lunară de pe cardul clientului pentru achitarea datoriei. Acest lucru elimină posibilitatea plăților întârziate și economisește timp clientului.
Sberbank poate refuza unui client să solicite un împrumut dacă clientul depune documente sau informații false (acest lucru este ușor de aflat în timpul verificării); dacă împrumutatul este insolvabil sau solvabilitatea acestuia nu îndeplinește cerințele băncii.
Problema locuințelor îi duce pe mulți la bănci pentru un credit ipotecar sau un împrumut pentru locuință. Merită să vă dați seama ce sunt un împrumut pentru locuință și un credit ipotecar? Analizați toate avantajele și dezavantajele propunerilor. Pentru un credit ipotecar doar la bancă, unde este necesar să colectați un pachet de documente, să depuneți o cerere și să așteptați aprobarea băncii și apoi să intrați într-o tranzacție care durează o săptămână, uneori mai mult, totul depinde de complexitate și circumstanțele vânzătorului și cumpărătorului. Un credit pentru locuințe poate fi obținut în principal de la dezvoltatori, un minim de documente și o tranzacție într-o singură zi. Cea mai importantă asemănare între cei doi termeni este avansul. Orice imobil cumpără debitorul, el va trebui să-și aloce fondurile acumulate pentru avansul. Valoarea plății inițiale depinde de tipul de proprietate și de termenii contractului. Ca de obicei, atunci când cumpărați un apartament pe un credit ipotecar, plata inițială este de cel puțin 20% din costul locuinței, atunci când utilizați un împrumut, 60-70%.
Diferențele dintre ipoteci și împrumuturi
Prima diferență între un credit ipotecar și un împrumut este garanția. Înainte de a contracta un credit ipotecar, împrumutatul își confirmă bonitatea, solvabilitatea și fiabilitatea obiectului ipotecii. Împrumutul se acordă fără confirmarea fiabilității casei. A doua diferenta. La cumpărarea unui apartament prin ipotecă, împrumutatul devine imediat proprietarul apartamentului, deși este gajat la bancă. Cu un împrumut, proprietarul devine proprietar numai după ce împrumutul este rambursat integral. A treia diferență este procentele. Știm cu toții și băncile nu ne ascund ce sume uriașe le plătește debitorul băncii pentru utilizarea fondurilor băncii. La un împrumut, dobânda anuală este mult mai mică. Care este motivul pentru aceasta? Cert este că este mai profitabil pentru cel care acordă împrumutul (de obicei dezvoltatori) să obțină bani de lucru și să-i investească în continuarea construcției complexului. Dezvoltatorul nu poate acorda un împrumut pe termen lung, de regulă, nu este mai mult de trei ani. Pentru bănci, dimpotrivă, este benefic să emiti un credit ipotecar pe o perioadă mai lungă și să primești astfel dobândă bună la credit ipotecar. A patra diferență sunt banii. După cum arată practica, clienții care au foarte puține fonduri proprii folosesc credite ipotecare, au suficient doar pentru o plată inițială. Pentru un împrumut, dezvoltatorii vin dimpotrivă la clienți, cărora le lipsesc doar 20 - 30% din valoarea proprietății. Având o sumă mare la îndemână, se aplică pentru cea lipsă. Mulți dezvoltatori oferă împrumuturi pentru un avans. Adică, un client poate cumpăra un apartament fără a avea fonduri proprii. Deci, de exemplu, atunci când cumpără o garsonieră în ansamblul rezidențial Zvezdny Gorodok, dezvoltatorul le acordă clienților săi un împrumut inițial fără dobândă pentru trei ani. Desigur, acest lucru este foarte benefic pentru debitorii solvabili care pot plăti plăți lunare ipotecare și un împrumut cu avans pentru primii trei ani. Nu mulți dezvoltatori urbani se pot lăuda cu un act atât de generos pentru debitorii lor ca un împrumut fără dobândă. Pentru că doar marile companii de construcții au bani gratuit din construcție pentru un împrumut. Dezvoltatorii mai puțin de succes cheltuiesc toți banii pe construcția și îmbunătățirea viitorului complex.
Sberbank of Russia este, după cum știți, cea mai mare bancă din țară. El a fost primul care a elaborat propuneri bancare pentru un împrumut pentru casă pentru clienții săi. Și deși criza economică continuă în țară și totul nu este atât de simplu în sectorul construcțiilor, Sberbank continuă să se îmbunătățească. Acest lucru le permite să facă oferte profitabile debitorilor potențiali.
Documente necesare pentru un împrumut
Un istoric de credit pozitiv devine un plus sigur pentru un potențial împrumutat. Astfel de clienți sunt bineveniți în special la Sberbank.
Atunci când solicită un împrumut, o persoană trebuie să înțeleagă că trebuie să îndeplinească anumite cerințe. Deci, va trebui să depună următoarele documente la instituția de credit:
- Un document care confirmă existența veniturilor. De regulă, acesta este un certificat sub formă de 2-NDFL, puteți furniza și un certificat sub forma unei bănci. Acestea sunt documente oficiale. Îl poți obține contactând departamentul de contabilitate al organizației în care lucrează potențialul împrumutat.
- Pașaportul unui cetățean al Federației Ruse. În acest caz, o persoană trebuie să aibă un permis de ședere pe teritoriul țării.
- Dacă clientul este pensionar, atunci trebuie să aducă și o adeverință de la UIF.
- Merită să luați cu dvs. un carnet de muncă și o copie certificată la locul de muncă, deoarece un specialist le poate solicita. Nu trebuie să uităm că un împrumut pentru locuință se acordă doar atunci când experiența de muncă continuă a împrumutatului la ultimul loc de muncă este de cel puțin șase luni.
Sberbank este foarte loial clienților săi. El a dezvoltat o întreagă linie de produse de creditare pentru locuințe pentru persoane de diferite vârste, de la 21 la 75 de ani.
Pe ce se pot cheltui fondurile primite?
Atunci când solicită un împrumut pentru locuință la Sberbank, clientul trebuie să înțeleagă că va trebui să cumpere imobile situate exclusiv în Rusia. În același timp, el poate dobândi:
- un apartament (atât într-un bloc terminat, cât și într-un bloc în construcție);
- împarte într-un apartament sau casă;
- teren cu casa.
Dar aceasta este departe de toată gama de posibilități. Deci, fondurile pot fi cheltuite pentru achiziționarea a două obiecte simultan. De exemplu, un apartament și o cabană de vară. Există și alternative - puteți folosi fondurile:
- pentru renovare imobiliară;
- pentru restaurarea unei locuințe, dacă aceasta face parte din vechiul fond locativ.
Condiții de împrumut pentru locuințe în Sberbank din Rusia
Cele mai importante condiții pentru împrumutul acordat sunt:
- posibilitatea de a primi fonduri nu numai în ruble, ci și în dolari, euro;
- nicio limitare a mărimii minime a unui împrumut pentru locuință;
- un astfel de împrumut este acordat de bancă pentru cel puțin 1 an și nu mai mult de 30 de ani;
- in cazul rambursarii anticipate a creditului, clientul nu trebuie sa plateasca amenzi sau comisioane;
- dacă venitul disponibil al împrumutatului este insuficient, atunci acesta trebuie să găsească fie co-împrumutați, fie garanți (amândoi furnizează același pachet de documente ca și potențialul client al băncii).
Despre dobânzi
Rata dobânzii depinde de produsul selectat și de mulți alți factori. De obicei, această valoare poate varia de la 9,5 la 14%. La cumpărarea unui apartament, dobânda la valută este mai mică cu câteva procente, precum și la achiziționarea unei case.
Clienții Sberbank care primesc salarii sau pensii în această instituție de credit au condiții de creditare mai favorabile, deoarece angajații băncii știu de solvabilitatea clientului lor. Pentru ei este prevăzută o grilă de dobândă preferențială.
Programe de împrumut pentru locuințe existente astăzi la Sberbank
În momentul de față, există o serie de produse bancare dezvoltate de specialiștii Sberbank, care vă permit să obțineți un împrumut pentru locuință în condiții favorabile. Iată cele mai interesante:
- „Împrumut imobiliar”. Acest produs bancar vă permite să cumpărați nu numai un apartament, ci și orice alt obiect. În același timp, imobilele nu ar trebui să aparțină pieței primare, ci pieței secundare. O altă oportunitate este să participi la construcția comună. Când primiți o sumă mai mică de 1 milion de ruble, este suficient să obțineți un garant cu un nivel suficient de ridicat de venit. Dacă sunt necesare fonduri de peste 1 milion de ruble, atunci trebuie furnizat un gaj. Poate fi un imobil existent sau tocmai achizitionat.
- „Standard ipotecar”. În cadrul acestui program de locuințe, orice locuință poate deveni garanție. Ideea serioasă este că aproximativ 30% provine din avans. În același timp, rata dobânzii nu depinde de capacitățile clientului.
- „Familie tânără”. Participarea la acest program permite soților sub 35 de ani (cel puțin unul) să obțină o locuință. La evaluarea solvabilității debitorilor se pot lua în considerare și veniturile părinților acestora, dacă nu le deranjează. Avansul este de 15%. Există, de asemenea, posibilitatea de a primi o plată amânată a obligațiilor în cazul nașterii unui copil până în momentul în care acesta împlinește vârsta de 3 ani.
- "Credit ipotecar". În acest caz, imobilul care este achiziționat cu fondurile primite de la bancă devine gaj. În acest caz, garanția nu este o condiție prealabilă. O alternativă poate fi utilizarea bolilor coronariene.
- „Credit ipotecar +”. Acesta este un program special. Fondurile sunt alocate pentru achiziționarea de imobile deținute de alți debitori care au contractat un împrumut pentru construcție de la Sberbank din Rusia. Proprietatea achiziționată devine garanție.
Pentru ultimele doua oferte, dobanda este usor redusa decat la alte produse de imprumut.
Sberbank a dezvoltat mai multe sisteme de plată care permit clienților săi să fie cât mai confortabil posibil.
Împrumutatul poate emite și o retragere automată a sumei necesare de pe cardul său, emis în Sberbank. Acest lucru vă permite să economisiți timp semnificativ și să evitați întârzierile, care la rândul lor pot afecta negativ clientul.
Creditele pentru locuințe sunt împrumuturi pe termen lung pentru achiziționarea, construcția, participarea la construcția comună, reconstrucția și repararea proprietăților imobiliare rezidențiale. În ciuda faptului că unele bănci acordă astfel de împrumuturi fără înregistrarea unui gaj al locuințelor achiziționate (construite) (față de alte tipuri de garanții), principala formă de împrumuturi pentru locuințe sunt încă împrumuturile ipotecare garantate cu imobiliare.
Creditul ipotecar pentru locuințe este o formă de credit ipotecar, al cărei scop este achiziționarea de locuințe de către cetățeni. Prin modul de organizare a relațiilor de credit, astfel de creditare este un fel de credit ipotecar cu toate caracteristicile lor inerente: caracter pe termen lung, securitate cu imobil, rambursare în rate, un sistem special de refinanțare. Dar dezvoltarea lor, principalele caracteristici și riscuri sunt determinate de nivelul veniturilor populației, nivelul de trai, stabilitatea socială, în timp ce creditele ipotecare garantate prin gajul imobiliar comercial sunt mai dependente de bonitatea și rentabilitatea întreprinderilor beneficiare.
În toate țările, creditele ipotecare joacă un rol important în asigurarea populației cu locuințe și îmbunătățirea condițiilor de locuire. Dezvoltarea pe scară largă a creditelor ipotecare devine un factor de stabilitate socială, creează premisele pentru creșterea construcțiilor de locuințe și a industriilor aferente și, de asemenea, stimulează cererea de resurse de mobilier, electrocasnice, obiecte de interior etc.
Creditarea ipotecară pentru locuințe este un mecanism integral de implementare a relațiilor care decurg din emiterea, vânzarea și menținerea creditelor ipotecare, care nu poate funcționa cu succes decât dacă există un sistem ipotecar dezvoltat care să permită stabilirea în mod clar a fiabilității drepturilor proprietarilor la anumite imobiliare și să creeze condiții pentru a le acorda un împrumut pe termen lung garantat cu imobile rezidențiale. În acele țări în care există sisteme de credit ipotecar de încredere, astfel de creditare a devenit nu doar un factor de dezvoltare socio-economică, ci și o condiție pentru funcționarea stabilă și eficientă a sistemului bancar. Cu un sistem dezvoltat, care funcționează stabil de creditare ipotecară, se realizează cea mai bună aliniere a intereselor tuturor participanților la acest proces, ceea ce reduce riscul operațiunilor bancare.
În practica străină, sunt utilizate patru modele principale de creditare ipotecară pentru locuințe: modelul băncii universale, modelul contract-economii, modelul băncii ipotecare și modelul pieței ipotecare secundare (modelul companiei ipotecare). În multe țări, aceste modele sunt combinate între ele, principalele lor instrumente și mecanisme financiare se dezvoltă și se îmbunătățesc.
O trăsătură distinctivă a modelului băncii universale este finanțarea creditelor ipotecare în detrimentul depozitelor atrase de aceste bănci. Depozitele sunt una dintre cele mai ieftine surse de finanțare pentru creditele ipotecare; băncile universale au acces larg la acestea datorită rețelei dezvoltate de sucursale. Acest model a devenit larg răspândit în țările europene la sfârșitul anilor 80 ai secolului trecut în legătură cu procesele de dereglementare, ceea ce a dus la abandonarea distincțiilor legislative stricte între diferitele tipuri de activități bancare. O caracteristică a acestui model este necesitatea ca băncile universale să dezvolte și să utilizeze metode speciale de gestionare a activelor și pasivelor pentru a reduce riscurile de nepotrivire a scadenței creditelor ipotecare și a depozitelor care le finanțează.
În cadrul modelului de economisire a contractelor, formarea resurselor de creditare ipotecară are loc în detrimentul depozitelor cumulative vizate. Potențialul împrumutat încheie un contract cu banca, conform căruia se obligă să depună lunar o sumă fixă pe depozit pentru o anumită perioadă, adică. implementează așa-numitul plan de economii. Banca, la randul ei, isi asuma obligatia de a acorda clientului un credit ipotecar dupa indeplinirea planului de economii in conditii prestabilite. Este important de subliniat faptul că, în cadrul acestui model, ratele dobânzilor atât la depozite, cât și la credite sunt fixe și nu depind de mișcarea ratelor dobânzilor de pe piață și, de obicei, sunt oarecum mai mici decât ratele pieței.
Acest model permite băncilor să rezolve simultan două probleme: să atragă resurse pe termen lung la rate fixe și să minimizeze riscul de credit, întrucât prin acumularea de fonduri, clientul demonstrează că are o sursă permanentă de venit, confirmându-și bonitatea și istoricul de credit. Acest lucru face ca acest model să fie atractiv pentru acele țări în care nu există tradiții bine stabilite de creditare pe termen lung pentru persoane fizice. Pe baza acesteia se implementează, de regulă, programe de sprijin de stat pentru păturile cu venituri mici ale populației (subvenționarea plății inițiale și a dobânzilor, garantarea returnării creditelor etc.). Dezavantajele acestui model sunt: cerința acumulării prealabile a unei anumite sume, în virtutea căreia clientul nu poate obține un credit ipotecar atunci când are nevoie, și caracterul „non-piață”. Modelul de economisire în buclă închisă și ratele fixe de pe piețele dezvoltate denaturează prioritățile pieței și limitează competitivitatea pe piața de credit.
În majoritatea țărilor lumii, modelul contract-economii a fost folosit într-o formă sau alta atunci când cetățenii nu aveau încă un istoric de creditare, iar băncile nu aveau suficiente datorii pe termen lung. În țările industrializate, acest model a supraviețuit doar în Franța, Germania, Austria - datorită subvențiilor guvernamentale.
În modelul băncii ipotecare, sursa de resurse pentru creditarea ipotecară este emisiunea de obligațiuni ipotecare (fișe ipotecare) garantate cu garanții imobiliare (așa-numita acoperire a masei ipotecare), în baza cărora se acordă împrumuturi ipotecare. Dobânzile la obligațiunile ipotecare se plătesc în detrimentul veniturilor primite de bănci din împrumuturile ipotecare și, în consecință, acestea se rambursează pe cheltuiala sumelor primite pentru rambursarea acestor împrumuturi. Obligațiunile ipotecare sunt unul dintre cele mai fiabile tipuri de titluri, deoarece sunt garantate prin fluxul de numerar din împrumuturi ipotecare emise, active ale băncilor ipotecare și garanții imobiliare.
Băncile ipotecare sunt de obicei supuse unor legi și reglementări specifice, iar gama de tranzacții pe care le este permis să opereze este de obicei limitată. Băncile ipotecare au fost cele mai dezvoltate în țările europene continentale, în special în Germania, Danemarca și Suedia.
Esența modelului de piață ipotecară secundară este că o bancă, după ce a emis un credit ipotecar, îl vinde imediat unei companii cu scop special. Creditul ipotecar se trece in bilantul acestei societati. Din momentul vânzării, banca nu suportă niciun risc asupra acestui credit. Societatea cu destinație specială colectează creditele achiziționate în pool-uri și, pe baza acestora, emite titluri garantate cu ipoteci, pe care le vinde investitorilor. Astfel, se creează o piață ipotecară secundară. În același timp, societatea cu destinație specială oferă investitorului o garanție de plată la timp a datoriei principale și a dobânzii la aceste titluri, adică asigură împotriva riscului de credit.
Acest model se bazează pe procesul de securitizare a activelor, adică transformarea creanțelor creditare în forma de titluri tranzacționate pe piață. Acest model este tipic pentru Statele Unite, unde au fost create corporații speciale de credite ipotecare Fannie Mae, Freddi Mac și altele, ale căror titluri sunt listate la Bursa de Valori din New York. Aceștia pun pe piață o gamă largă de valori mobiliare care sunt achiziționate de fonduri de pensii și mutuale, companii de asigurări și bănci comerciale. Alături de aceste corporații majore din Statele Unite, există o serie de corporații și agenții mai mici care deservesc emiterea și circulația creditelor ipotecare pe piața secundară și oferă garanții pentru titlurile garantate printr-un grup de credite ipotecare.
Piața secundară a creditelor ipotecare asigură fluxul de capital în economie, reduce diferența dintre ratele dobânzilor din diferite regiuni geografice, ceea ce contribuie la formarea unui preț unic al capitalului în toată țara. Totuși, evenimentele care au avut loc în timpul crizei financiare globale arată anumite deficiențe ale acestui sistem de creditare ipotecară.
În Rusia, la organizarea creditării ipotecare pentru locuințe, a fost utilizat inițial modelul unei bănci universale, în cadrul căreia fiecare bancă și-a dezvoltat propria schemă de creditare, ținând cont de resursele sale disponibile și de posibilitățile de a le atrage pe piața monetară, precum și de implicarea acestora. resurse bugetare în cifra de afaceri. Odată cu intrarea în vigoare a Legii „Cu privire la valorile mobiliare ipotecare”, a devenit posibilă utilizarea modelului „american” al pieței secundare ipotecare, iar odată cu introducerea în 2004 a modificărilor acestei legi și a modelului european de creditare ipotecară - modelul băncii ipotecare.
În Federația Rusă, principala lege care reglementează relațiile cu privire la ipoteca imobiliară este Legea „Cu privire la ipoteci (ipoteci imobiliare)”. Legea „Cu privire la valorile mobiliare ipotecare” stabilește mecanisme de atragere a resurselor în sfera creditării ipotecare. Conform acestei legi, împrumuturile ipotecare urmau să fie refinanțate de către Agenția pentru Credit Ipoteca Locuințelor (AHML) prin emiterea de titluri garantate cu ipoteci garantate cu un grup de credite ipotecare achiziționate de la bănci comerciale. Housing Mortgage Lending Agency (AHML) este omologul Asociației Naționale Federale din SUA Fannie Mae. AHML a fost înființată în conformitate cu Hotărârea Guvernului RF din 16.08.1996 nr. 1010 „Cu privire la Agenția de Credit Ipoteca Locuinței sub forma OJSC cu capital 100% de stat”.
Legea privind valorile ipotecare permite, de asemenea, băncilor să emită obligațiuni ipotecare (fie direct, fie prin agenți speciali de credit ipotecar) care pot fi tranzacționate la bursă. Formarea unei piețe de valori mobiliare garantate cu ipoteci ar trebui să asigure o atragere largă a fondurilor investitorilor către sectorul imobiliar al economiei.
În ciuda faptului că sistemul național de creditare ipotecară rezidențială din Federația Rusă nu s-a conturat încă și, prin urmare, prezintă riscuri crescute, în perioada de redresare economică, piața creditării ipotecare s-a dezvoltat cu o rată ridicată. Volumul creditelor ipotecare emise în 2008 a depășit 2 trilioane. freca.
Toate creditele ipotecare în scopul creditării pot fi împărțite în trei grupuri:
■ pentru achiziționarea de locuințe finisate într-un bloc de locuințe sau o casă separată pentru una sau mai multe familii ca loc de reședință principal sau suplimentar; pentru achiziționarea unei case pentru locuit sezonier, cabane de vară, case de grădină cu loturi de teren; pentru achizitionarea unui teren pentru constructie. De regulă, împrumuturile pentru achiziționarea de locuințe finite sunt oferite într-o singură plată unică;
■ pentru construcția, reconstrucția, revizia locuințelor individuale, case de locuit sezonieră, pentru amenajarea inginerească a unui teren (amenajare rețele de comunicații). Împrumuturile pentru construcții sunt acordate în cadrul unei linii de credit deschise nerevolving, a cărei limită este determinată de nevoia generală de fonduri împrumutate pentru lucrări de construcție și instalare;
■ pentru achiziționarea de locuințe în construcție. Împrumutul pentru construcția de locuințe are loc în etape: fiecare plată ulterioară se efectuează numai după finalizarea etapei precedente, în timp ce se pot utiliza atât împrumuturi unice, cât și linii de credit nerevolving.
În funcție de obiectul de împrumut (tipul de imobil care se achiziționează), împrumuturile sunt alocate pentru achiziționarea de: apartamente (pe piețele imobiliare primare și secundare), camere, imobile suburbane și pentru alte scopuri.
După subiectul garanțiilor, există împrumuturi garantate cu imobilul achiziționat și garantate cu imobilul existent.
După metoda de amortizare a datoriilor, există:
■ credit ipotecar permanent - conform graficului de rambursare pe toata perioada contractului, debitorul efectueaza plati egale pentru a rambursa datoria si pentru a plati dobanzi (plati de anuitate);
■ un credit cu plăți variabile - graficul de plată prevede scăderea sau, dimpotrivă, creșterea plăților lunare în timp (plăți diferențiate);
■ un împrumut cu rambursare unică - folosit rar pentru scheme speciale de creditare.
Un credit ipotecar permanent, adică un credit cu plăți de anuitate, este folosit de majoritatea băncilor. În cazul unei plăți de anuitate, o anumită sumă din plata împrumutului este fixată în contract, și nu o parte din datorie de rambursat. Plata în sine este o anumită sumă medie care nu se modifică în funcție de perioada de rambursare a creditului. Structura unei astfel de plăți la începutul perioadei de rambursare este în principal dobândă și doar o mică parte este corpul împrumutului (suma pe care debitorul a primit-o efectiv). După un timp, această proporție este nivelată și până la sfârșitul perioadei de rambursare, aproape doar principalul este achitat. Avantajul incontestabil al acestei scheme pentru împrumutat este comoditatea acestora pentru planificarea bugetului familiei, precum și faptul că la începutul decontărilor pe împrumut sunt mai mici ca sumă decât cele diferențiate. Prin urmare, sunt potrivite pentru acei debitori care doresc să obțină suma maximă a împrumutului fără a avea venituri mari.
Plățile diferențiate constau din organismul de împrumut, împărțit în mod egal pe întreaga perioadă de rambursare, și partea descrescătoare a dobânzii aferente acestuia, care se încasează din suma soldului. Cu alte cuvinte, pe măsură ce soldul scade, suma plății va scădea treptat în fiecare lună. La începutul termenului creditului, plățile diferențiate sunt maxime, dar scad treptat.
În aceleași condiții de împrumut (termen, sumă, dobândă), suma totală a plăților în cadrul schemei de anuitate va fi mai mare decât suma totală a plăților pentru plăți diferențiate. Cu plata unei anuități, datoria principală scade în mod neuniform: în prima perioadă de rambursare, majoritatea plăților, așa cum am menționat deja, sunt dobânzi, iar organismul de credit nu scade.
Un credit ipotecar este un produs bancar complex, ai cărui parametri sunt determinați de caracteristicile obiectelor imobiliare, de specificul grupurilor țintă de debitori și de mișcările pieței. Un împrumut ipotecar este asociat cu o serie de servicii suplimentare de consultanță, bancare și financiare: examinarea și evaluarea locuinței achiziționate, decontarea tranzacției, asigurarea imobilului ipotecat și a vieții debitorului etc. În procesul de ipotecă de creditare, băncile cooperează cu participanții de pe piețele construcțiilor și imobiliare, precum și cu diverși intermediari. În procesul de creditare ipotecară, pe lângă debitor și banca creditoare, sunt implicați, de regulă, agenții imobiliari, brokerii de credite ipotecare, dezvoltatorii, evaluatorii, notarii și autoritățile de înregistrare de stat. În etapa de rambursare a împrumutului, băncile agent, oficiile poștale, sistemele electronice de plată etc. pot participa suplimentar la acest proces.
Atunci când acordă un credit ipotecar, banca face cerințe destul de stricte pentru potențialii săi împrumutați în funcție de diverse criterii. Principalul este venitul lunar confirmat al împrumutatului, din care se vor efectua plățile împrumutului. Banca impune, de asemenea, cerințe privind vârsta împrumutatului - cel mai adesea împrumutatul trebuie să aibă cel puțin 18 ani în momentul primirii împrumutului și să nu aibă mai mult de 60-65 de ani în momentul rambursării acestuia. Majoritatea băncilor oferă împrumuturi ipotecare cetățenilor ruși care au o înregistrare permanentă (această cerință nu este întotdeauna obligatorie). Sunt impuse cerințe speciale cu privire la cantitatea de experiență de muncă continuă (de obicei, cel puțin șase luni) și experiența totală de muncă (cel puțin un an).
Procedura de creditare ipotecară include mai multe etape.
- 1. Precalificarea (aprobarea) împrumutatului - împrumutatul alege o bancă și un program de creditare, depune o cerere de împrumut și un set de documente specificate de această bancă, pe baza cărora banca ia o decizie fundamentală cu privire la posibilitatea de interacțiune cu acest împrumutat.
- 2. Subscrierea împrumutatului - banca evaluează bonitatea împrumutatului și determină suma maximă pe care este gata să o emită acestui împrumutat, precum și alți parametri ai împrumutului - rata dobânzii, termenul, schema de rambursare. Această decizie este valabilă trei luni (în unele bănci această perioadă este ceva mai lungă).
- 3. Selecția și evaluarea locuinței - clientul selectează un apartament, prezintă băncii un pachet de documente pentru locuință, banca evaluează această locuință din punct de vedere al calității garanției și acceptă achiziționarea acesteia.
- 4. Executarea contractelor de credit și a altor acorduri privind tranzacția - banca precizează condițiile de împrumut și întocmește un contract de împrumut, în același timp se semnează un contract de cumpărare și vânzare, precum și un contract de asigurare globală.
- 5. Înregistrarea acordurilor încheiate - acordurile și ipoteca sunt înregistrate la Serviciul Federal de Înregistrare (FRS) pentru a certifica drepturile asupra bunurilor imobiliare și faptul gajului acestuia.
- 6. Emiterea unui împrumut - banca emite un împrumut împrumutatului, datorită căruia are loc decontarea finală cu vânzătorul. Schema de calcul depinde de cine este vânzătorul apartamentului. Împrumutatul devine proprietarul apartamentului și are posibilitatea de a se înregistra în el, de a se muta și chiar de a-l închiria. Singura limitare este imposibilitatea de a vinde apartamentul, de a-l schimba sau de a-l dona pana la rambursarea creditului.
- 7. Deservirea și rambursarea împrumutului - banca acceptă plăți de la împrumutat pentru a rambursa împrumutul și a plăti dobânzi și comisioane, ține evidența rambursării datoriei principale și a dobânzii. Când obligațiile din contractul de împrumut sunt îndeplinite, împrumutul este considerat rambursat, ipoteca este reziliată și se face o înscriere corespunzătoare în registrul de stat.
Împrumutul poate fi rambursat de către împrumutat în diferite moduri:
■ depunerea numerarului prin casieria băncii (sucursală, birou suplimentar) care a emis creditul. De asemenea, o persoană de încredere poate depune fonduri în contul împrumutatului;
■ efectuarea de plăţi pentru rambursarea unui împrumut în numerar printr-un bancomat;
■ transferuri de fonduri fără numerar, de exemplu, dacă salariul împrumutatului este creditat într-un cont la această bancă sau la altă bancă;
■ prin Internet - această metodă de rambursare a unui împrumut devine din ce în ce mai populară.
Pentru fiecare zi de întârziere a plății, banca percepe o penalizare. Banca trebuie să constate de la împrumutat motivul insolvenței sale și să stabilească perioada aproximativă în care acesta va putea achita din nou împrumutul. Într-o situație în care împrumutatul, în principiu, nu va putea rambursa împrumutul în continuare (de exemplu, și-a pierdut capacitatea de a lucra), compania de asigurări compensează banca pentru soldul restant al împrumutului restant.
În cazul în care problemele împrumutatului sunt de natură temporară și acesta solicită plata amânată a plăților lunare, atunci banca poate oferi o amânare a plății datoriei principale și poate oferi să plătească doar dobânda, poate revizui și condițiile împrumutului , de exemplu, măriți termenul - datorită acestui fapt, plățile lunare către bancă vor scădea ... Poate exista o cerință din partea băncii de a oferi garanții suplimentare, de exemplu, sub formă de garanți. Banca poate oferi o altă variantă, alternativă, dar recurge la încetarea tranzacției ipotecare și la vânzarea imobilului în ultimul loc.
În cazul în care împrumutatul nu își mai poate îndeplini obligațiile de rambursare a împrumutului și de a plăti dobânda, atunci banca va executa silit asupra proprietății gajate, în timp ce există două variante de executare silită - nejudiciară și judiciară.
În cazul opțiunii nejudiciare, potrivit legii, în determinarea valorii imobilului gajat este implicat un evaluator. Dacă atât creditorul (banca), cât și debitorul sunt de acord cu această evaluare, atunci apartamentul ipotecat este vândut (de obicei cu ajutorul companiilor imobiliare). Din încasări, banca își compensează costurile - datoria neplătită și dobânda la împrumut, amenzi neplătite, penalități și alte costuri asociate executării silite și vânzării obiectului ipotecii. Întreaga sumă rămasă este returnată fostului debitor. De obicei, această sumă este de cel puțin 30% din costul apartamentului. După vânzarea apartamentului, debitorul este supus relocarii într-o locuință cu o suprafață mai mică și mai puține facilități. Dacă, după vânzarea unui apartament, împrumutatului i se restituie o sumă suficientă pentru achiziționarea unei locuințe, atunci el poate alege în mod independent un spațiu de locuit pentru el.
A doua variantă de executare silită asupra bunurilor imobile ipotecate - judiciară - este utilizată în cazul în care banca și împrumutatul nu se pot pune de acord asupra valorii imobilului.
Opțiunea de litigii este mai costisitoare pentru debitor, deoarece include plata nu numai a costurilor bancare, ci și a costurilor legale. Această opțiune nu este doar mai scumpă, ci și mai lungă. În instanță, împrumutatul are dreptul de a cere o prelungire, care poate fi acordată cu până la un an dacă există un motiv întemeiat (de exemplu, dacă împrumutatul este grav bolnav sau și-a pierdut locul de muncă). Dacă, până la sfârșitul amânării, împrumutatul nu rambursează împrumutul, atunci instanța are dreptul să ia o decizie de vânzare a apartamentului ipotecat la o licitație publică. Din încasările primite, datoria este plătită către bancă, ținând cont de dobânda neachitată, precum și de toate amenzile și penalitățile. În plus, din suma primită se scad taxele legale, iar banii rămași sunt transferați fostului împrumutat. Până acum, procedura judiciară de executare silită a spațiilor rezidențiale ipotecate a fost folosită extrem de rar în Rusia.
