DDU, sau acord de participare la capital, este un acord între un acționar și un dezvoltator. Potrivit acestuia, dumneavoastră, împreună cu alți cumpărători, investiți în acțiuni în construcția unei clădiri cu mai multe etaje, iar dezvoltatorul, după finalizarea construcției, trebuie să vă ofere un apartament specific în această clădire.
Ce garanții oferă DDU?
1. Protecție împotriva dublei vânzări.
După semnare, DDU este înregistrat la Rosreestr. Aceasta înseamnă că statul v-a stabilit dreptul de a primi un anumit apartament după plată. În consecință, nu poate fi vândut din nou unui alt cumpărător.
2. Dreptul de a primi o penalitate pentru transferul târziu al apartamentului.
Dacă dezvoltatorul nu v-a predat apartamentul în termenul specificat în DDU, puteți solicita o decădere pentru fiecare zi de așteptare.
3. Dreptul de a rezilia contractul.
În cazul în care dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile sau le îndeplinește prost, puteți rezilia contractul fără nicio amenda, vă puteți recupera banii, precum și pierderea și despăgubirea.
4. Documentare transparentă.
Conform legii privind participarea la construcții comune, dezvoltatorul este obligat să publice în mass-media și pe Internet o declarație de proiect pentru o casă în construcție, precum și să furnizeze documentație despre sine oricărei persoane care depune cererea.
Care este diferența dintre contractul de educație preșcolară și construcția de locuințe
1. Un acord cu o cooperativă de locuințe, spre deosebire de o instituție preșcolară, nu trebuie înregistrat. Pe de o parte, acest lucru înseamnă că nu este nevoie să colectați un pachet de documente, să fiți de acord cu dezvoltatorul cu privire la data înregistrării, să mergeți la Registrul federal sau la MFC, pierdeți timpul așteptând înregistrarea. Pe de altă parte, fără înregistrarea de stat există riscul vânzării duble a apartamentului dumneavoastră.
2. Conform unui acord cu o cooperativă de locuințe, prețul pentru un apartament este de obicei mai mic decât pentru un DDU. Cu toate acestea, schema cooperativei de locuințe vă permite să luați diverse taxe suplimentare de la membrii cooperativei. Ca urmare, prețul poate fi chiar mai mare decât ceea ce ați fi plătit pentru un DDU.
Ce ar trebui să existe într-o instituție de învățământ preșcolar?
Elemente obligatorii:
- Definiția obiectului de construcție.
- Caracteristicile unui apartament sau alte bunuri imobile în conformitate cu documentația proiectului - adresa casei, numărul apartamentului, suprafața, amenajarea etc.
- Termen limită pentru transferul localului.
- Costul contractului, condițiile și procedura de plată a acestuia.
- Perioada de garanție pentru obiectul de construcție.
- Modul în care dezvoltatorul își va asigura obligațiile în temeiul DDU este un gaj asupra obiectului în construcție și a terenului, precum și o garanție bancară sau o asigurare de răspundere civilă a dezvoltatorului.
Cine ar trebui să asigure educația preșcolară?
Dezvoltator. Conform legii privind participarea la construcții comune (nr. 214-FZ), el este cel care își asigură obligația de a transfera apartamentul acționarului. Dacă o companie de construcții îți cere bani pentru asigurare, încalcă legea - dezvoltatorul poate cheltui fondurile deținătorilor de capitaluri proprii doar pentru construirea unei case.
Unde este înregistrată educația preșcolară?
DDU este înregistrat în Rosreestr (serviciu de înregistrare de stat, cadastru și cartografie, este Camera de înregistrare) sau prin MFC.
Cum se înregistrează un DDU?
Pasul 1
În primul rând, acționarul trebuie să colecteze un set de documente stabilite de 214-FZ:
- DDU cu toate atașamentele la acesta. Veți avea nevoie de trei copii originale: unul - pentru dezvoltator, al doilea - pentru Rosreestr, al treilea - pentru proprietarul imobiliar însuși. Numărul de copii depinde de numărul de participanți la construcția partajată.
- Cererea dezvoltatorului și acționarului pentru înregistrarea de stat a instituției preșcolare. De obicei, este completat în autoritatea Rosreestr sau în MFC.
- Documentele de identitate ale solicitantului. Persoanele fizice au dreptul de a solicita înregistrarea atât personal, cât și prin intermediul unui reprezentant care acționează pe baza unei procuri certificate de un notar. Reprezentanții legali ai copiilor cu vârsta sub 14 ani prezintă certificatul de naștere al copilului. Reprezentanții incapacitaților - un document care confirmă numirea lor ca tutori.
- Consimțământul notarial al soțului pentru tranzacția de către celălalt soț. Dacă ambii soți participă la construirea comună a unei instituții de învățământ preșcolar, nu este necesar consimțământul notarial.
- Contractul de gaj al dreptului de creanță (în cazul în care acționarului i se acordă fonduri de credit / împrumutate) - pentru înregistrarea simultană a grevării dreptului.
- Documente care descriu obiectul construcției comune (apartamente), întocmite de dezvoltator și convenite cu participantul la construcția comună. Descrierea ar trebui să indice locația apartamentului pe planul clădirii de apartamente care urmează să fie creată și zona planificată a acestuia.
Pasul 2
Plătiți taxa de stat pentru acțiunile de înregistrare.
Suma taxei de stat pentru o persoană este de 350 de ruble. Deoarece taxa de stat este plătită în părți egale de către fiecare parte la tranzacție, o persoană este obligată să plătească 1/2 din 350 de ruble, adică 175 de ruble.
Nu este necesar să se furnizeze un document care să confirme plata taxei de stat, însă solicitantul are dreptul să îl atașeze la pachetul de documente din proprie inițiativă.
În cazul în care nu există informații despre plata taxei de stat, documentele nu sunt acceptate în considerare.
Pasul 3
Trimiteți un set de documente pentru înregistrare împreună cu o cerere din partea părților (dezvoltator și acționar). Acest lucru se poate face personal la sucursala regională din Rosreestr la locația clădirii de apartamente în construcție sau la sucursala MFC în format electronic. De asemenea, documentele și o cerere pot fi trimise prin poștă.
La depunerea documentelor în persoană, este necesară prezența atât a unui acționar, cât și a unui reprezentant al dezvoltatorului.
După depunerea documentelor, trebuie să primiți o chitanță că acestea au fost acceptate pentru înregistrarea de stat. Chitanța trebuie să conțină:
- data depunerii documentelor;
- lista documentelor depuse;
- Numele complet al specialistului care a acceptat documentele, semnătura și numărul de telefon al acestuia;
- Numele complet al specialistului, de la care în perioada de înregistrare puteți afla în ce etapă este examinarea documentelor și cât timp mai rămâne până la finalizarea acestuia.
Pasul 4
Primiți documente după înregistrare. Termenul pentru înregistrarea unei instituții preșcolare la primul participant la construcții comune nu durează mai mult de 10 zile, urmat de cel mult 5 zile.
Pentru a obține documente, veți avea nevoie de:
- un document de identitate sau o procură pentru a reprezenta interesele solicitantului.
- chitanță pentru documente.
Înregistrarea de stat a acordului este certificată printr-o înregistrare specială de înregistrare pe acesta.
Cum se verifică înregistrarea unei instituții preșcolare?
- Solicitați o copie a DDU cu o ștampilă de înregistrare de la dezvoltator.
- Dacă DDU nu a fost încă înregistrat, atunci chitanța Rosreestr care confirmă acceptarea acordului dvs. de înregistrare.
- Comandați un extras din USRR pe site-ul web Rosreestr (comanda se face online, durează până la 5 zile lucrătoare și costă de la 150 de ruble, în funcție de numărul de extracte de care aveți nevoie).
- Comandați un extras din Registrul de stat unificat al persoanelor juridice din Rosreestr sau MFC (veți avea nevoie de pașaport, cerere de extras (formular), chitanță pentru plata taxei de stat).
În cazurile 3 și 4, veți primi informații despre toți deținătorii de capitaluri proprii care sunt înregistrați pe un teren specific în care este construită casa. Căutați detaliile dvs. în această listă.
Când se face avansul pentru construcția comună?
Prima tranșă pentru DDU se face strict după înregistrarea de stat a contractului.Cerința dezvoltatorului de a plăti bani înainte de înregistrare reprezintă o încălcare gravă de 214-FZ!
Cum să reziliați DDU și să returnați banii?
Există patru moduri de a termina un DDU:
- la inițiativa unui participant la construcții comune;
- la inițiativa dezvoltatorului;
- judiciar;
- prin acordul părților.
În toate aceste cazuri, dezvoltatorul este obligat să vă returneze banii.
În cazul rezilierii unilaterale a DDU (atât de către acționar, cât și de către dezvoltator), DDU este considerat reziliat de la data trimiterii notificării de reziliere.
Încetarea DDU trebuie înregistrată la Rosreestr.
Cum se poate rezilia DDU prin acordul părților?
De obicei, la încetarea unei instituții preșcolare, prin acordul părților, nu apar probleme - dezvoltatorul și deținătorul de capital negociază toate condițiile pentru rambursare și reziliază contractul. Dar uneori dezvoltatorul include în contractul de reziliere clauze care nu sunt profitabile pentru acționar. De exemplu, că va returna banii numai după ce va încheia un DDU pentru același apartament cu un alt acționar. Nu ar trebui să fiți de acord, deoarece este posibil ca dezvoltatorul să nu reînnoiască DDU.
Un alt punct cu care nu ar trebui să fiți de acord este o perioadă de rambursare foarte lungă (până la un an). Dacă semnați un astfel de acord, nu veți putea merge în instanță pentru a colecta fonduri până nu expiră timpul specificat.
Dacă, după încetarea DDU, prin acordul părților, dezvoltatorul nu returnează banii în termenul specificat în acord, puteți merge în instanță.
Cum se dizolvă unilateral un DDU de către un acționar?
Dacă acționarul a decis, din anumite motive, să înceteze DDU, el ar trebui:
- Scrisoarea ar trebui să includă calculul dobânzii pentru tot timpul utilizării banilor (1/300 (pentru antreprenori și persoane juridice) sau 1/150 (pentru persoane fizice) rata de refinanțare pentru fiecare zi de utilizare) și detaliile la care fonduri trebuie să fie transferate.
- Dacă dezvoltatorul încă nu returnează banii, trebuie să obțineți o cerere de executare în instanță și să o predați executorilor judecătorești. Un titlu executoriu poate fi prezentat în termen de 3 ani de la data intrării hotărârii judecătorești.
Cum să reziliați DDU unilateral de către dezvoltator?
Dacă acționarul întârzie la plată mai mult de două luni sau a încălcat termenele de plată de mai mult de trei ori, dezvoltatorul poate rezilia unilateral DDU. Pentru a face acest lucru, el:
- Trimite un avertisment acționarului că este necesar să se achite datoria, în caz contrar DDU va fi reziliat.
- Dacă plățile nu sunt primite în termen de 30 de zile, acesta trimite acționarului o notificare de refuz de a îndeplini contractul - prin poștă recomandată cu o listă a investițiilor.
- În termen de 10 zile de la data încetării, returnează banii plătiți de acționar către DDU.
- Dacă acționarul nu a solicitat bani în aceste 10 zile, a doua zi dezvoltatorul creditează banii la depozitul notarului de la locația sa.
- Notifică acționarul cu privire la transferul de bani în depozitul notarului.
- În cazul în care dezvoltatorul nu a transferat banii în intervalul de timp specificat, este obligat să plătească acționarului dobânzi pentru această sumă în valoare de 1/300 (pentru antreprenori și persoane juridice) sau 1/150 (pentru persoane fizice) din refinanțare rată. Dobânda este calculată pentru fiecare zi de întârziere.
- Dacă dezvoltatorul nu transferă bani, acționarul poate acționa în instanță.
Cum să reziliați un DDU în instanță?
DDU este reziliat în instanță dacă:
- construcția casei este oprită / suspendată și este evident că dezvoltatorul nu va preda apartamentul la timp;
- dezvoltatorul a făcut modificări semnificative proiectului (de exemplu, a redus suprafața apartamentului);
- dezvoltatorul a schimbat scopul spațiilor nerezidențiale din apartament;
- în alte cazuri prevăzute de DDU.
În oricare dintre aceste 4 cazuri, acționarul poate solicita instanței de la sediul dezvoltatorului o declarație de revendicare pentru a rezilia DDU și a returna bani, dobânzi și despăgubiri.
Cererea trebuie să fie însoțită de:
- o copie a DDU;
- dovezi care susțin apariția oricăruia dintre cele 4 cazuri (de exemplu,
- documente care confirmă încetarea construcției, modificări semnificative ale documentației de proiectare etc.);
- calcularea sumei totale solicitate de la dezvoltator;
- copii ale tuturor documentelor de mai sus pentru instanță, în funcție de numărul de participanți
- proces judiciar;
- primirea plății taxei de stat;
- o copie a procurii reprezentantului certificată de un notar (dacă interesele dumneavoastră sunt reprezentate în instanță de o altă persoană);
- alte documente care pot confirma circumstanțele cazului.
Dacă instanța ia o decizie în favoarea acționarului, dezvoltatorul este obligat să restituie suma stabilită de instanță în termen de 10 zile de la data intrării în vigoare a actului judiciar.
Nu este profitabil pentru dezvoltator să aducă cazul în instanță. În cazul în care instanța ia o decizie în favoarea acționarului, atunci banii plătiți în temeiul DDU și dobânzile pentru utilizarea acestora și compensația pentru prejudiciul moral și pierderile asociate costurilor legale și o amendă pentru faptul că dezvoltatorul a făcut să nu îndeplinească cerințele legale ale acționarului în mod voluntar.
Cum să reziliați unilateral o instituție de credit ipotecar?
- Oferiți dezvoltatorului rezilierea contractului de comun acord.
- Dacă dezvoltatorul nu este de acord, întocmește un aviz de reziliere a contractului.
- Trimiteți-l dezvoltatorului prin poștă, prin poștă recomandată cu o listă de atașamente.
- Scrisoarea ar trebui să includă calculul dobânzii pentru toată perioada de utilizare a banilor (1/150 din rata de refinanțare pentru fiecare zi de utilizare) și detaliile către care trebuie transferate fondurile.
- Dezvoltatorul trebuie să transfere banii în termen de 20 de zile.
- Dacă după 20 de zile nu ați primit banii, puteți merge în instanță.
- Pentru a face acest lucru, trebuie să formulați o cerere împotriva dezvoltatorului (cu cereri de returnare a banilor, dobânzi și compensații).
- Trimiteți o cerere în instanță la locația dezvoltatorului.
- În cazul în care instanța a decis în favoarea dvs., dezvoltatorul trebuie să returneze banii în termen de 10 zile de la intrarea în vigoare a hotărârii judecătorești.
- Dacă dezvoltatorul încă nu returnează banii, trebuie să obțineți o cerere de executare în instanță și să o predați executorilor judecătorești. Un titlu executoriu poate fi prezentat în termen de 3 ani de la data intrării în vigoare a hotărârii judecătorești.
- Acțiunile ipotecare depind de ceea ce este specificat în contractul ipotecar. De exemplu, dacă se afirmă că după încetarea DDU este necesar să se ramburseze împrumutul înainte de termen, banii primiți de la dezvoltator trebuie returnați băncii pentru a rambursa integral ipoteca.
- Încetarea DDU trebuie înregistrată la Rosreestr. Cererea de înregistrare a rezilierii este depusă împreună cu o fotocopie a notificării scrise. Nu există nicio datorie de stat pentru aceasta.
Cum se calculează penalizarea pentru DDU?
Puteți solicita o penalizare de la dezvoltator dacă:
- dezvoltatorul a ratat termenul limită pentru transferul apartamentului,
- terminați DDU,
- dezvoltatorul nu remediază la timp defectele din apartament.
1. Suma confiscării
Dacă acționarul este o persoană juridică sau un antreprenor, atunci penalizarea zilnică este egală cu 1/300 din rata de refinanțare a Băncii Centrale (începând din august 2016 - 10,5%).
Dacă acționarul este o persoană fizică, penalizarea zilnică este egală cu 1/150 din rata de refinanțare.
2. Momentul calculării pedepsei
Penalitatea plătită de dezvoltator la rezilierea contractului de către acționar se percepe din momentul în care ați depus banii (total sau parțial).
Penalizarea pentru transferul târziu al apartamentului se percepe din ziua următoare datei transferului specificată în DDU.
Pedeapsa pentru faptul că dezvoltatorul nu a eliminat deficiențele la timp se percepe după perioada de eliminare specificată de dezvoltator și acționarul a expirat.
Cum se înregistrează o proprietate pentru un DDU
Înainte de a putea înregistra apartamentul pe care l-ați achiziționat în baza DDU în propria proprietate, dezvoltatorul trebuie:
- obține permisiunea de a pune casa în funcțiune,
- înregistrează casa la înregistrarea cadastrală,
- ia măsurători ale casei.
Asigurați-vă că dezvoltatorul a parcurs toți acești pași.
Pentru a vă înregistra, veți avea nevoie de:
- Document de identitate,
- certificat de acceptare a apartamentului,
- chitanța de plată a taxei de stat (200 ruble),
- contract de credit ipotecar sau de credit (la cumpărarea unui apartament cu credit ipotecar),
- o împuternicire certificată de un notar (dacă procedura de înregistrare este efectuată de un administrator sau doar de unul dintre viitorii proprietari).
Cu un pachet din aceste documente, trebuie să contactați agenția Rosreestr sau MFC. Acolo vi se va da o chitanță, care va indica data - când să veniți pentru certificatul de înregistrare (perioada de așteptare este de aproximativ o lună).
Cum se vinde un apartament pentru un DDU?
Puteți vinde un apartament pe care l-ați cumpărat în baza DDU, înainte de a-l primi de la dezvoltator, numai prin cesiunea de daune. Nu va fi o afacere imobiliară - apartamentul nu este încă pregătit. Puteți vinde (atribui) numai dreptul de a solicita acestuia dezvoltatorului după perioada de transfer, care este stipulat în DDU.
Mai mulți termeni. Vânzătorul în temeiul contractului de cesiune este numit în mod legal cedent, cumpărătorul este cesionarul, iar acordul în sine este cesiunea.
Un cumpărător care ia un apartament în temeiul unui contract de cesiune primește drepturile și obligațiile prevăzute de DDU. Adică, de exemplu, dacă locuința nu este plătită integral, el va plăti datoria rămasă către dezvoltator. În acest caz, pentru a încheia o misiune, este necesar acordul scris al dezvoltatorului pentru misiune. Adesea, o companie de construcții va percepe o anumită sumă pentru acordul său - de la 1 la 5% din prețul DDU.
Dacă cedentul a plătit dezvoltatorului întregul cost al viitorului apartament, atunci nu este necesar acordul companiei de construcții pentru cesionare. Trebuie doar să-l anunțați despre misiune, dar să-l anunțați pentru a avea la îndemână dovezi că ați trimis o notificare și că dezvoltatorul a primit-o.
Acordul de cesiune se încheie în scris. În temeiul acesteia, cedentul trebuie să transfere cumpărătorului toate documentele de pe DDU - contractul în sine, anexele la acesta, acorduri suplimentare, documente care confirmă faptele de plată. Acest transfer este formalizat printr-un act suplimentar, semnat de ambele părți. Textul misiunii trebuie să indice numărul DDU și data semnării acestuia.
Deoarece DDU este înregistrat la Rosreestr, trebuie să fie înregistrat și contractul de cesiune. Și este considerat prizonier abia după înregistrare.
Cesiunea este impozitată la 13% pentru cetățenii ruși și 30% pentru cetățenii altor state.
Cât de profitabilă este construcția de capitaluri proprii?
Un apartament cumpărat în etapa de construire a unei case costă în medie cu 30 la sută mai puțin decât într-o clădire nouă terminată sau pe piața secundară. Deși recent, această diferență de preț a devenit mai mică - datorită situației economice, apartamentele finite au devenit oarecum mai ieftine.
Construcția comună este mai ieftină decât cumpărarea unei case finite din mai multe motive.
În primul rând, dezvoltatorul ia de fapt un împrumut fără dobândă de la deținătorii de capitaluri proprii pentru a construi o casă - adică nu va trebui să returneze banii cu dobânzi.
În al doilea rând, proprietarul imobiliar plătește pentru un apartament care încă nu există - va trebui să aștepte câțiva ani înainte să se poată muta într-o clădire nouă. Iar dezvoltatorul are nevoie de bani acum. Și pentru a atrage finanțele potrivite, el oferă un preț mai mic.
În al treilea rând, până la ridicarea casei, există riscul ca, din anumite motive, dezvoltatorul să nu o construiască sau să o construiască mai târziu de ora stabilită. Pentru aceasta, compania scade și costul - pentru cumpărătorul care ar prefera să își asume riscul, dar să plătească mai puțin.
Cine controlează construcția comună?
De regulă, construcția comună este controlată de agențiile guvernamentale relevante. La Moscova, acesta este Moskomstroyinvest (Comitetul orașului Moscova pentru asigurarea implementării proiectelor de investiții în construcții și control în domeniul construcțiilor comune). În suburbii - Ministerul complexului de clădiri din regiunea Moscovei.
Organismul de stat monitorizează respectarea Legii nr. 214 și ia în considerare plângerile legate de încălcarea acesteia, ia măsuri și protejează drepturile participanților la construcții comune. De asemenea, el verifică utilizarea fondurilor pe care dezvoltatorul le primește de la deținătorii de acțiuni, rapoarte trimestriale ale companiilor de construcții și așa mai departe.
1. În temeiul contractului de participare la construcții comune (denumit în continuare „contract”), o parte (dezvoltatorul) se angajează să construiască (să creeze) un bloc de apartamente și (sau) un alt obiect imobiliar în perioada prevăzută de contract și (sau) cu implicarea altor persoane și după primirea permiselor pentru punerea în funcțiune a acestor obiecte pentru a transfera obiectul corespunzător de construcție partajată unui participant la construcția partajată, iar cealaltă parte (un participant la construcția partajată) se angajează să plătiți prețul stipulat în contract și acceptați obiectul unei construcții comune dacă există o autorizație de a pune în funcțiune o clădire de apartamente și (sau) alt obiect imobiliar ...
(vezi textul din ediția anterioară)
3. Acordul se încheie în scris, este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin prezenta lege federală. Acordul poate fi încheiat sub forma unui document electronic semnat cu o semnătură electronică calificată îmbunătățită.
(vezi textul din ediția anterioară)
4. Contractul trebuie să conțină:
1) determinarea obiectului specific al construcției partajate care urmează să fie transferat în conformitate cu documentația proiectului de către dezvoltator după ce primește permisiunea de a pune în funcțiune o clădire de apartamente și (sau) alt obiect imobiliar, inclusiv un plan al obiectului construcției partajate; afișarea în formă grafică (diagramă, desen) a locației în raport una cu cealaltă a părților din construcția comună a spațiilor rezidențiale (camere, spații de uz auxiliar, loggii, verande, balcoane, terase) sau părți ale construcției comune a nerezidențiale spații, locația construcției comune pe etajul unui bloc de apartamente în construcție (în curs de realizare) și (sau) un alt obiect imobiliar, indicând informații în conformitate cu documentația proiectului cu privire la tipul, scopul, numărul de etaje, totalul suprafața unei clădiri de apartamente și (sau) a unui alt obiect imobiliar, pe materialul pereților exteriori și a plăcilor de pardoseală, clasa de eficiență energetică, seismică capacitatea (denumite în continuare caracteristicile principale ale unei clădiri de apartamente și (sau) a unui alt obiect imobiliar), scopul obiectului de construcție comună (spații rezidențiale, spații nerezidențiale), despre etajul pe care se află un astfel de obiect de construcție comun este situat, suprafața totală (pentru spații rezidențiale) sau suprafața (pentru spații nerezidențiale), numărul și suprafața camerelor, spațiilor auxiliare, loggii, verande, balcoane, terase într-o zonă rezidențială, prezența și zona Părți ale unui local nerezidențial (în continuare - principalele caracteristici ale unui local rezidențial sau nerezidențial);
(vezi textul din ediția anterioară)
2) termenul pentru transferul de către dezvoltator a obiectului de construcție partajată către participantul la construcția partajată;
3) prețul contractului, condițiile și procedura de plată a acestuia;
4) perioada de garanție pentru obiectul comun de construcție;
5) una dintre condițiile pentru atragerea de fonduri de la participanții la construcții comune:
a) îndeplinirea obligației de a plăti deduceri (contribuții) la fondul de compensare;
b) plasarea fondurilor participanților la construcția partajată pe conturi escrow în modul prevăzut la articolul 15.4 din prezenta lege federală;
(vezi textul din ediția anterioară)
4.1. Condițiile contractului prevăzute în partea 4 a acestui articol trebuie să corespundă informațiilor incluse în declarația de proiect la momentul încheierii contractului. Un acord încheiat cu încălcarea acestei cerințe poate fi recunoscut de o instanță ca fiind nevalid doar la cererea unui participant la construcții comune care a încheiat un astfel de acord.
5. În absența, în acord, a condițiilor stipulate în partea a 4-a a acestui articol, un astfel de acord se consideră că nu a fost încheiat.
6. Riscul de pierdere accidentală sau deteriorare accidentală a unui obiect de construcție comun înainte de transferul acestuia către un participant la construcția comună va fi suportat de dezvoltator.
7. În cazul decesului unui cetățean care participă la construcții comune, drepturile și obligațiile sale în temeiul contractului vor fi transmise moștenitorilor, cu excepția cazului în care legea federală prevede altfel. Dezvoltatorul nu are dreptul să refuze astfel de moștenitori să încheie contractul.
8. Drepturile și obligațiile de proprietate existente în ziua deschiderii moștenirii unui participant la construcții partajate, în baza unui acord încheiat în conformitate cu prezenta lege federală, sunt incluse în moștenirea unui participant la construcții partajate în conformitate cu prevederile Legii civile. Codul Federației Ruse.
9. Legislația Federației Ruse privind protecția drepturilor consumatorilor în partea care nu este reglementată de prezenta lege federală se aplică relațiilor care decurg dintr-un acord încheiat de un cetățean - participant la construcții comune exclusiv pentru nevoile personale, familiale, gospodărești și alte care nu au legătură cu activitatea antreprenorială.
ConsultantPlus: notă.
Până la stabilirea cerințelor pentru spațiile rezidențiale care corespund condițiilor pentru clasificarea lor ca locuințe standard, locuința standard este înțeleasă ca locuințe care îndeplinesc condițiile pentru clasificarea acesteia ca locuințe de clasă economică (articolul 15 din Legea federală din 31 decembrie 2017 N 506-FZ).
10. În cazurile prevăzute de Legea federală „Asistență pentru dezvoltarea construcțiilor de locuințe”, contractele de participare la construcția comună a spațiilor rezidențiale, ale căror indicatori tehnici și economici și parametrii corespund condițiilor de clasificare a acestor spații rezidențiale ca locuință standard, stabilită de organul executiv federal care îndeplinește funcții de dezvoltare și implementare a politicii de stat și a reglementării legale în domeniul construcțiilor, arhitecturii, planificării urbane, trebuie să conțină informații stabilite de legea federală specificată.
(vezi textul din ediția anterioară)
10.1. Dacă dezvoltatorul este o entitate juridică care, în conformitate cu Codul de urbanism al Federației Ruse, a încheiat un acord privind dezvoltarea unui teritoriu pentru construcția de locuințe standard sau un acord privind dezvoltarea integrată a unui teritoriu pentru construirea de locuințe standard, într-un acord de participare la construcția comună încheiat de acest dezvoltator în legătură cu spațiile rezidențiale care îndeplinesc condițiile pentru clasificarea lor ca locuințe standard stabilite de organul executiv federal responsabil cu dezvoltarea și implementarea politicii de stat și a legii reglementare în domeniul construcțiilor, arhitecturii, planificării urbane (denumită în continuare „locuințe standard”), participant la construcții comune, cetățean care, în conformitate cu legislația Federației Ruse, reglementează actele juridice ale entităților constitutive al Federației Ruse, are dreptul de a achiziționa locuințe standard, la prețul și în termenele stabilite prin acordul de dezvoltare teritoriul pentru construcția de locuințe standard sau un acord privind dezvoltarea integrată a teritoriului pentru construcția de locuințe standard, împreună cu condițiile prevăzute în partea 4 a prezentului articol, trebuie să indice:
(vezi textul din ediția anterioară)
1) informații despre faptul că spațiile rezidențiale, care fac obiectul unei construcții comune, sunt locuințe standard și sunt create de dezvoltator, care este persoana cu care sa încheiat un acord privind dezvoltarea teritoriului pentru construcția de locuințe standard sau acordul privind s-a încheiat dezvoltarea integrată a teritoriului pentru construcția de locuințe standard;
Înregistrarea de stat a contractelor de participare la construcții comune se efectuează în conformitate cu cerințele Legii nr. 122-FZ „Înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acestea”. Dezvoltatorul înregistrează contractul. În același timp, legea nu interzice acționarului să facă acest lucru pe cont propriu.
Autoritatea de înregistrare - Rosreestr - trebuie trimisă
- Cerere de înregistrare de stat;
- Document care confirmă plata taxei de stat (valoarea taxei de stat este stabilită prin art. 333.33 din Codul fiscal al Federației Ruse);
- Documente care confirmă competențele reprezentantului titularului drepturilor și ale participanților la tranzacții, inclusiv competențele reprezentantului persoanei juridice de a acționa în numele acestuia din urmă;
- Documente care stabilesc existența dreptului;
- Un document de identitate prezentat de o persoană - un reprezentant al organizației;
- Documentele constitutive (sau copiile lor notariale) ale unei persoane juridice;
- Documente care descriu obiectul construcției comune (de exemplu, un apartament), care indică locația sa pe planul obiectului imobiliar creat (casa) și zona planificată.
La înregistrarea unui DDU, pot fi solicitate și alte documente de la un acționar (la discreția autorității de înregistrare).
Contractul de participare la construcția comună trebuie să conțină (Art. 4 214-FZ):
- determinarea unui anumit obiect de construcție comună care urmează să fie transferat de către dezvoltator, în conformitate cu documentația proiectului, după ce a primit permisiunea de a pune în funcțiune o clădire de apartamente și / sau un alt obiect imobiliar;
După înregistrarea unui acord de participare la construcții comune la cererea unui participant la construcții comune, în conformitate cu partea 2 a art. 21 din Legea federală din 30.12.2004, nr. 214-FZ, dezvoltatorul trebuie să trimită spre revizuire:
- autorizatie de constructie;
- studiu de fezabilitate a unui proiect pentru construcția unui bloc de apartamente și (sau) a unui alt obiect imobiliar;
- încheierea examinării de stat a documentației proiectului;
- documentația de proiectare, inclusiv toate modificările aduse acesteia;
- documente care confirmă drepturile dezvoltatorului asupra terenului.
De la 214-FZ: Ce garanții oferă legea?
Potrivit 214-FZ, una dintre modalitățile posibile de a atrage fonduri de la cetățeni asociate cu proprietatea asupra spațiilor rezidențiale din clădirile de apartamente provenite de la cetățeni, care la momentul atragerii acestor fonduri de la cetățeni nu erau puse în funcțiune, este de a încheia o acord pentru participarea la construcții comune (în continuare - DDU).
În primul rând, una dintre principalele garanții pentru respectarea drepturilor cetățenilor, prevăzută de 214-FZ, este interzicerea dezvoltatorului de a încheia o instituție de învățământ preșcolar până când acesta primește o autorizație de construcție, publicare, plasare și (sau) depunerea unei declarații de proiect și înregistrarea de stat de către dezvoltatorul proprietății unui teren sau a unui contract de închiriere subînchiriere a unui teren destinat construirii unui obiect (Art. 3 214-FZ). Această regulă exclude posibilitatea de a comite acțiuni frauduloase împotriva cetățenilor pentru a-și atrage fondurile pentru construirea de obiecte imaginare, inexistente.
În plus, DDU este încheiat în scris, este supus înregistrării de stat și este considerat încheiat din momentul înregistrării (partea 3, articolul 4 214-FZ). Astfel, din punct de vedere legislativ este exclusă posibilitatea unei vânzări „duble” a spațiilor rezidențiale de către un dezvoltator fără scrupule... Serviciul Federal pentru Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie, la înregistrarea unei instituții preșcolare, verifică disponibilitatea drepturilor terților asupra facilității și verifică disponibilitatea unui apartament în instalația în construcție analizând documentația de proiectare a unei clădiri rezidențiale constructie.
Conform art. 13 214-FZ pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor dezvoltatorului în temeiul DDU din momentul înregistrării sale cu participanții la construcția partajată, terenul aparținând dezvoltatorului cu dreptul de proprietate sau dreptul de închiriere, dreptul de subînchiriere și clădirea de apartamente în construcție (creată) pe acest teren și (sau) alte proprietăți. Această dispoziție 214-FZ oferă garanții suplimentare pentru respectarea drepturilor participanților la construcția comună în caz de faliment (faliment deliberat) al dezvoltatorului.
Activitățile dezvoltatorilor la atragerea de fonduri de la cetățeni pentru educația preșcolară supuse controlului de stat de către organismele autorizate ale entităților constitutive ale Federației Ruse.
De la 214-FZ: Cum să înregistrați un acord?
Înregistrarea de stat a acordurilor de participare la capital este efectuată în conformitate cu cerințele Legii nr. 122-FZ „Înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acestea”. Pentru a înregistra primul acord de participare la acțiuni, trebuie trimise autorității de înregistrare următoarele:
- Cerere de înregistrare de stat. Un document care confirmă plata taxei de stat (valoarea taxei de stat este stabilită prin art. 333.33 din Codul fiscal al Federației Ruse).
- Documente care confirmă autoritatea reprezentantului titularului drepturilor de autor și participanții la tranzacții, inclusiv autoritatea unui reprezentant al unei persoane juridice de a acționa în numele acestuia din urmă. Documente care stabilesc dreptul. Un document de identitate prezentat de un individ - un reprezentant al organizației. Documente constitutive (sau copiile lor notariale) ale unei persoane juridice. Documente care descriu obiectul construcției partajate, indicând amplasarea acestuia pe planul obiectului imobiliar creat și zona planificată. Autorizatie de constructie. Declarația proiectului. Planul obiectului imobiliar creat, indicând amplasarea acestuia și numărul de spații rezidențiale și nerezidențiale incluse în acesta și suprafața planificată a fiecăruia dintre ele.
De la 214-FZ: Ce documente trebuie să furnizeze dezvoltatorul?
În conformitate cu art. 4 214-FZ, un acord de participare la construcția comună trebuie să conțină:
- determinarea obiectului specific al construcției comune care urmează să fie transferat în conformitate cu documentația proiectului dezvoltatorului după ce a primit permisiunea de a pune în funcțiune o clădire de apartamente și (sau) alt obiect imobiliar;
- termenul pentru ca dezvoltatorul să transfere un obiect de construcție partajat unui participant la construcția partajată;
- prețul contractului, condițiile și procedura de plată a acestuia;
- perioada de garanție pentru obiectul construcției comune.
În conformitate cu cerințele 214-FZ:
La cererea unui participant la construcții comune, în conformitate cu alineatul (2) al art. 21 214-FZ, dezvoltatorul este obligat să trimită spre examinare:
- dezvoltatorul este obligat să transfere obiectul de construcție partajat unui participant la construcția partajată nu mai târziu de termenul prevăzut de contract;
- în cazul în care construcția (crearea) unui bloc de apartamente și (sau) un alt obiect imobiliar nu poate fi finalizată în termenul prevăzut de contract, dezvoltatorul nu mai târziu de în două luni înainte de expirarea perioadei specificate, el este obligat să trimită participantului la construcția partajată informații relevante și o propunere de modificare a contractului
- dezvoltatorul este obligat să transfere unui participant la construcția partajată un obiect de construcție partajat, a cărui calitate respectă termenii contractului, cerințele reglementărilor tehnice, documentației proiectului și reglementărilor de urbanism, precum și altor cerințe obligatorii. Termenii acordului privind eliberarea dezvoltatorului de răspunderea pentru neajunsurile obiectului de construcție partajat sunt nule și nule;
- o condiție prealabilă pentru ca un dezvoltator să obțină dreptul de a atrage fonduri de la cetățeni pentru construcții este de a respecta nu numai cerințele specificate în articolul 1 partea 3 214-FZ (obținerea unei autorizații de construire, publicarea unei declarații de proiect, înregistrarea de stat a dreptului la un teren), dar și cerințele părții 2 a articolului 3 și partea 3 a articolului 4 214-FZ (prezența unui acord încheiat în scris și înregistrare de stat trecută).
- Autorizatie de constructie.
- Studiu de fezabilitate a unui proiect de construcție a unei clădiri de apartamente și (sau) a unui alt obiect imobiliar.
- Încheierea expertizei de stat în documentația proiectului.
- Documentația de proiectare, inclusiv toate modificările aduse acesteia.
- Documente care confirmă drepturile dezvoltatorului asupra terenului.
- Cerere de înregistrare de stat.
- Un document care confirmă plata taxei de stat (valoarea taxei de stat este stabilită prin art. 333.33 din Codul fiscal al Federației Ruse).
- Documente care confirmă autoritatea reprezentantului titularului drepturilor de autor și participanții la tranzacții, inclusiv autoritatea unui reprezentant al unei persoane juridice de a acționa în numele acestuia din urmă.
- Documente care stabilesc dreptul.
- Un document de identitate prezentat de un individ - un reprezentant al organizației.
- Documente constitutive (sau copiile lor notariale) ale unei persoane juridice.
- Documente care descriu obiectul construcției partajate, indicând amplasarea acestuia pe planul obiectului imobiliar creat și zona planificată.
- Autorizatie de constructie.
- Declarația proiectului.
- Planul obiectului imobiliar creat, indicând locația acestuia și numărul de spații rezidențiale și nerezidențiale incluse în acesta și aria planificată a fiecăruia dintre ele
După ce a fost făcută alegerea dezvoltatorului, a fost selectat un apartament specific cu un anumit aspect pentru prețul indicat, este rândul executării contractului de participare la capital în construcție în conformitate cu Legea federală nr. 214 din 13.12.2004.
Cum se face achiziția unei clădiri noi?
Achiziționarea unei clădiri noi are diferențe semnificative față de achiziția obișnuită a unui apartament, complet finisat și deja în uz. Cumpărătorul nu încheie un contract de cumpărare și vânzare, deoarece obiectul vânzării nu există încă ca atare. Până când clădirea de apartamente nu va fi pusă în funcțiune, dezvoltatorul are dreptul doar să încheie acorduri cu potențiali cumpărători de participare la capital în construcții.
De fapt, cumpărătorul se transformă într-un investitor în construcții (acționar). El își investește banii, împreună cu alți deținători de capitaluri proprii, pentru a se asigura că casa este finalizată în timp. A doua opțiune este, de asemenea, posibilă, atunci când apartamentul a fost cumpărat în stadiul gropii de fundație, iar din nou înainte ca casa să fie pusă în funcțiune la un preț mai bun, a fost vândută unui nou cumpărător - aici nu semnează un capital acord de participare (a fost deja semnat cu primul cumpărător), dar este necesar un contract de cesiune în baza acordului de participare la capital. Ambele opțiuni sunt conforme cu Legea federală nr. 214.
Domeniul de aplicare al măsurilor pentru înregistrarea unei tranzacții cu o clădire nouă include:
Acționarul devine proprietarul real după înregistrarea finală a proprietății apartamentului în registrul de stat unificat și până în acel moment el este proprietarul documentului care dă dreptul să ceară îndeplinirea condițiilor DDU. Numai după înregistrarea dreptului de proprietate în Registrul de stat unificat al persoanelor juridice, proprietarul va putea emite înregistrarea permanentă în apartamentul său, îl va vinde, îl va închiria, îl va reamenaja, dacă se dorește etc.
Doar primele două puncte se referă la înregistrarea unei instituții de învățământ preșcolar - pregătirea documentelor și semnarea directă a contractului. Să luăm în considerare modul de desfășurare corectă a ambelor etape pentru a ajunge la un astfel de DDU, în care fiecare punct se potrivește 100% acționarului.
Pregătirea documentelor de către cumpărător
Ce fel de documente vor fi necesare pentru eliberarea unei instituții de învățământ preșcolar depinde în mod direct pentru cine se încheie contractul și cine va plăti costul acestuia.
Cel mai simplu caz este când un singur cumpărător cumpără un apartament, fără familie și copii. Contractul poate fi încheiat pentru achiziționarea unei clădiri noi cu plata în avans sau în rate. Numai pașaportul cumpărătorului este obligat să semneze contractul. Pentru un acționar de familie va trebui să depuneți consimțământul soțului dumneavoastră pentru tranzacție. Acest document este întocmit în scris și notarizat în prezența celui care dă consimțământul. Puteți face acest lucru fără consimțământul soțului dvs. pentru acord doar dacă dreptul de a cumpăra proprietăți imobiliare în numele dvs. este prevăzut în termenii contractului de căsătorie. În acest caz, aveți nevoie doar de pașaport și contract de căsătorie.
Pot fi doi cumpărătoricând noua clădire este dobândită de un cuplu căsătorit. Pentru o astfel de tranzacție, vor fi necesare pașapoarte ale ambilor soți și un certificat de căsătorie. Cel de-al doilea soț nu poate fi prezent personal la semnarea contractului, apoi pachetul de documente este extins la o procură notarială. Cu toate acestea, avocații recomandă insistent să nu înmulțească documentele, ci să fie prezenți pentru ambii soți la tranzacție, astfel încât în \u200b\u200bviitor această circumstanță să nu provoace dispute și dezacorduri.
Cel mai mare pachet de documente va fi necesar la încheierea unei instituții de învățământ preșcolar care implică fonduri împrumutate - credit ipotecar... Fiecare bancă necesită propria listă de documente de la clienți. În companiile mari de construcții, tranzacțiile cu deținătorii de acțiuni sunt gestionate de specialiști - brokeri ipotecare. Acestea vor ajuta la colectarea pachetului necesar de documente pentru o anumită bancă. În plus, brokerul va face tot ce îi stă în putință pentru ca banca să aprobe cererea de credit ipotecar.
Indiferent de ce bancă apelează acționarul pentru a obține un credit ipotecar, va avea nevoie de următoarele documente:
- Cerere sub formă de bancă pentru un credit ipotecar.
- Copie pașaport.
- Copii ale certificatului de căsătorie și / sau dizolvare (dacă există).
- Copii ale certificatelor de naștere ale copiilor sau pașapoartelor acestora.
- O copie a cărții de muncă.
- O copie a certificatului formularului 2-NDFL.
Dacă împrumutatul nu are un loc de muncă oficial sau salariul său oficial nu este suficient pentru a obține un credit ipotecar, acest lucru trebuie raportat imediat băncii. În unele cazuri, băncile se oferă să completeze propriul formular, unde împrumutatul introduce informații despre venitul său real.
Completând o cerere și atașând un certificat 2-NDFL, împrumutatul are dreptul să se bazeze pe condiții favorabile de creditare. Mai mult, banca poate oferi, pe baza experienței de muncă, a profesiei și a altor date ale unui anumit împrumutat, participarea la un anumit program țintă. Acum există un program de stat pentru subvenționarea ratelor ipotecare scăzute, există și programe orientate pentru personalul militar, lucrătorii medicali, profesorii etc.
Împrumutul obținut prin furnizarea unui certificat sub formă de bancă va fi, de asemenea, emis clientului în condiții individuale, dar rata dobânzii nu va fi la fel de favorabilă.
Semnarea DDU
În procesul de semnare a unui program de educație preșcolară, acționarul necesită cea mai mare atenție, deoarece acest document este plin de o mulțime de „capcane”. În niciun caz nu trebuie să vă grăbiți imediat să semnați un acord. Ar trebui studiat cu atenție și chiar mai bine, arătat unui avocat. Merită să începi cu asta.
Etapa 1. Arătați contractul avocatului
Înainte să vină la semnarea unui program de educație preșcolară, acționarului i se oferă o schiță a viitoarei case și a apartamentului său. După ce ați primit o copie a DDU în mâinile dvs., ar trebui să o verificați cu proiectul și, dacă este posibil, să găsiți diferențe. Nu ar trebui să fie, dar acest lucru nu este adesea cazul. Arătând DDU unui avocat, acționarul face pasul corect, deoarece specialistul va identifica imediat toate punctele riscante. Deoarece vorbim de obicei despre câteva milioane, este foarte important să verificăm meticulos fiecare virgulă din document. În acest caz, economisirea de bani pentru un avocat este prea costisitoare.
DDU de la un dezvoltator de încredere va indica cu siguranță:
- Prețul apartamentului. În mod clar, într-o anumită sumă, fără „dacă”.
- Data punerii în funcțiune a casei.
- Adresa viitoarei case.
- Număr cadastral al amplasamentului în care se desfășoară construcția.
- Etajul și numărul apartamentului.
- Structura apartamentului, zona sa, înălțimea tavanului.
- Garanție: 5 ani pentru un apartament, 3 ani pentru comunicații inginerești.
- Asigurare de răspundere civilă a societăților de construcții.
- Detalii despre petreceri.
Avocatul va atrage interesul acționarului asupra tuturor nuanțelor contractului și va minimiza riscul de pierderi financiare. Multe companii de construcții abuzează de încrederea deținătorilor de capitaluri proprii, inclusiv în instituțiile preșcolare, cu bună știință puncte neprofitabile pentru clienți. Doar ochiul experimentat al unui avocat care poate distinge adevăratul sens al clauzelor acordului într-un limbaj deliberat birocratic poate prinde un astfel de „truc murdar”.
Următoarele trei etape se referă exact la acele puncte „critice” pe care avocatul și proprietarul de capital ar trebui să le studieze cel mai atent pentru a evita greșelile grave. Neglijarea acestor puncte poate duce la pierderi mari pentru cumpărător.
Pasul 2: verificați termenul de predare a cheii
Se întâmplă că în documentele proiectului, compania de construcții indică o dată foarte rapidă pentru punerea în funcțiune a unui bloc de apartamente. Dar aceasta este publicitate, nu are forța unui document legal. Termenul efectiv pentru predarea cheilor către acționar este înscris în DDU, iar acum poate fi foarte diferit de publicitate.
De fapt, acționarul va putea obține un apartament numai după apariția a două evenimente:
- El va rambursa integral datoria către firma de construcții.
- Compania de construcții va primi permisiunea municipalității pentru a pune în funcțiune clădirea de apartamente.
Perioada de predare a cheii începe la 30 de zile de la apariția ambelor evenimente.
Pasul 3: verificați clauza de compensare a suprafeței
Se întâmplă ca în timpul procesului de construcție, dintr-un motiv sau altul, zona apartamentului să se schimbe față de valoarea de proiectare. În acest caz, apare o contradicție. Conform contractului, apartamentul are o singură suprafață și, conform rezultatelor măsurătorilor efectuate de comitetul de selecție, zona se dovedește a fi diferită - mai mult sau mai puțin decât cea de proiectare.
Poate fi extrem de neprofitabil pentru un dezvoltator să plătească co-investitori suplimentari pentru diferența de zonă, astfel încât să poată „omite” un astfel de articol. Dar apoi, conform Legii cu privire la protecția drepturilor consumatorilor, acționarul nu este obligat să plătească suplimentar companiei de construcții pentru „supra” metri pătrați. Drept urmare, companiile încearcă să formuleze această clauză atât de inteligent încât cumpărătorul este obligat să plătească pentru spațiul suplimentar, iar dezvoltatorul nu este obligat să plătească despăgubiri pentru spațiul lipsă.
Trebuie avut în vedere faptul că legea prevede o perioadă destul de scurtă pentru plata compensației. Din momentul stabilirii circumstanței din care a apărut baza pentru plata despăgubirii, sunt alocate doar 10 zile pentru finalizarea acesteia. Aceasta înseamnă că după ce comisionul efectuează măsurători și află că suprafața apartamentului nu corespunde proiectului, dezvoltatorul are la dispoziție doar 10 zile pentru a restitui banii acționarului, dar acționarului, dacă suprafața a declarat pentru proiectul este depășit, are, de asemenea, doar 10 zile de plată.
Ce sume sunt compensația, este destul de simplu de calculat, deoarece prețul pe metru pătrat este cunoscut chiar și în etapa de publicitate a viitoarei construcții în mass-media. Să presupunem că costul de 1 mp. este egal cu 20 de mii de ruble, iar discrepanța a fost dezvăluită în 2 mp. Aceasta înseamnă că 40 de mii de ruble trebuie plătite în termen de 10 zile după măsurători. Încălcarea condițiilor de plată atrage după sine apariția consecințelor prevăzute de lege.
Etapa 4: verificați cine semnează contractul cu dezvoltatorul.
Conform legii, doar directorul general din numele companiei de construcții are dreptul de a-și pune semnătura pe DDU fără procură. În practică, acest lucru este extrem de rar, ceea ce nu este surprinzător. O companie de construcții poate vinde mii de apartamente; directorul general pur și simplu nu poate semna fiecare astfel de acord. De obicei, semnătura este pusă de către directorul comercial, șeful departamentului de vânzări, peste tot în felul său.
Sarcina acționarului și a avocatului său este să se uite prin DDU și să afle exact cine își va pune semnătura pe ea. În cazul în care semnătura nu este pusă de către directorul general (și va fi așa), atunci este necesar să se solicite prezentarea procurii originale pentru dreptul de semnare și copia legală a acesteia. În cazuri extreme, CEO-ul poate certifica o copie a procurii cu semnătura și sigiliul său. Doar în acest mod, în cazul unui proces, acționarul va putea dovedi că copia sa a contractului poartă semnătura unei persoane cu adevărat autorizate a companiei de construcții.
Esența tuturor verificărilor este de a face o așa-numită listă cu defecte... Acționarul, împreună cu un avocat, intră în acesta toate clauzele controversate ale contractului. În același timp, este important să înțelegem ce nu-i place cumpărătorului și de ce. Toate aceste puncte trebuie discutate cu managerul companiei de construcții, astfel încât să fie aduse modificările corespunzătoare la contract. Este posibil să dureze ceva timp pentru a fi de acord cu puncte controversate, dar merită. Graba în acest caz nu este în întregime în interesul acționarului.
Refuzul dezvoltatorului de a modifica contractul pentru acționar înseamnă doar un singur lucru: această companie nu merită să se ocupe. Desigur, cerințele trebuie să fie rezonabile și în conformitate cu legea. Nu trebuie să urmați convingerea vânzătorului și să acceptați condițiile nefavorabile pentru dvs. Dacă un acționar nu este sigur de stabilitatea sa mentală și se tem să cedeze admonestărilor persistente, în acest caz, merită să-l aduceți pe avocatul dvs. la o întâlnire la biroul unei companii de construcții, care va explica într-un limbaj ușor de înțeles oponentului : pe ce bază au apărut dezacordurile și cum ar trebui eliminate.
